“北京奥运村地王“增生”8.5万平方米超规划面积近六成”

经记者叶书利从北京出发

房地产项目的建筑面积也能“增长”吗？

土地招标公告显示的地块规划建筑面积不超过148809.2平方米，但根据北京住建委官方媒体发布的《中电奥运村项目建设方案》，该项目总建设规模增加到233558.96平方米，共分一期开发建设

中国电子报产业集团有限企业(以下简称中国电子)旗下的北京地王项目奥运村乡地块建筑面积近两年“增长”到8万5000平方米，比土地转让合同约定的最高规划建筑面积大幅增加近57%。

同样值得注意的是，该地块的开发建设工程采取了“拖”的战略。

增加近8.5万平方米的建筑面积

2009年6月26日下午4点半，在北京市国土局二楼土地储备中心交易大厅，首都楼市名不见经传的成都中泽置业有限企业最终击败中信地产、远洋地产、保利地产、万科、中海、龙湖、金科、华远、金融街等行业巨头， 以19.6亿元的总额，扣除北京奥运主场馆“鸟巢”正南方获得奥运村乡地块的地块上的2万平方米房屋，该地块商品房部分楼价将接近每平方米15216元，超过广凉门10号，

北京市土地整理储备中心官网2009年5月22日发布的《朝阳区奥运村乡(水源九厂东侧)住宅及居住公共服务设施用地》土地招标公告显示，该地块规划建筑面积不超过148809.2平方米。

该地块成交后，一度进入闲置状态。 据公开的该地块相关工程招标公告消息，截至去年12月，该地块首次破土开工。

《每日经济信息》记者调查后发现了蹊跷的现象。 在该地块开工的那年12月8日，北京住建委官方媒体发布了《中电奥运村项目建设方案》(朝阳) 22号)公告。 根据该公告副本，该项目计划8栋楼，其中1号楼、2号楼为安室，3号至8号楼为商品房

根据该公告，该地王项目建筑面积比土地转让合同规定的建筑面积增加84749.76平方米，新增面积占合同约定的最高建筑面积的近57%。 但是，公告并未证明新增的近8.5万平方米建筑面积的用途是安置室、商品房还是两者兼有。 新增建筑面积全部建成商品房对外销售的，该地块商品房部分楼价将从15216元/平方米附近“人为大幅下调”至9178元/平方米，每平方米平均土地价格约下降6038元。

《每日经济信息》记者在采访中获悉，目前该楼盘周边楼盘世茂奥临、国奥村、京师园、融域嘉园和澳林春等全部售罄，其二手房价格在3万元/平方米以上。 该地块周边的房地产中介店中介经理向《每日经济信息》记者推测，该楼盘上市后的售价预计为3.5万~5万元/平方米。 按中位数4万元/平方米计算，新增的84749.76平方米建筑面积全部改造为商品房对外销售，将为开发商增加约33.9亿元的销售收入。

奥运村乡地块规划建设面积的大幅变更，是起因于政府规划的政府行为，还是开发商暗中申请变更？

对此，北京住建委推进处有关人员在接受《每日经济信息》记者采访时表示，北京住建委印发的《中电奥运村项目建设方案》(朝阳) 22号)公告为建设方案，有关建设方案相关规划变更部分的复印件，由建设委员会负责

《每日经济信息》记者就此与北京筹委会推广处相关人员进行了联系和信息表达，但在发布消息之前，对方未予回复。 《每日经济信息》记者在采访过程中，尝试与该地块的项目企业北京中泽林萃置业有限企业相关负责人进行信息表达，但对方电话没有接。

工程开发建设“拖”字为上

除了地块规划变更，建筑面积大幅提高外，奥运村乡地块开发商在地块开发建设中采用的“拖”战略也很有意思。

该地块的转让合同约定该地块在每年1月31日前开工，但此后该地块逾期未开工，也对媒体开放。 到了年底，这个地块项目开始了。 该地块开发商相关人士去年年底在接受某媒体采访时表示，“土地被拍摄后，不得超过规定的闲置期。 政府会收回的吧。”

本报记者观察到，国土部颁发的《闲置土地解决办法》相关条款规定:“超过转让合同约定的开工开发日期一年以上未着手开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。” 具体来说，奥运村乡地块合同约定的开工期限为年1月31日，如果开发商在年1月31日前未开工，按该地块19.6亿元的交易价格计算，最高处罚额将达到3.92亿元。

与奥运村乡地王开工晚相反，该地王地块成交近一个月前诞生的广凉门10号地王项目富力10号已经于年7月上市销售，是该地王地块出让后诞生的地王项目新里西斯莱公馆。

结合开工建设上的“拖后腿”战略，这个项目的上市销售时间也同样高歌猛进“拖后腿”一词的战术。

本报记者粗略统计后发现，北京楼市在2009年及年上半年约1年半的时间内产生的地王项目中，2009年11月20日通过大龙地产竞标获得的地王项目顺义区后沙峪镇22号住宅用地退出，蓟门桥地王转让， 剩下的地王项目都开放销售了。

据该地块相关工程招标公告消息，该项目将于年12月竣工。 根据领域常识，项目开始建设到一定阶段，相关手续齐全后，项目可以进行预售，但截至前几天，该项目已经开工建设近一年，还没有上市销售的信息。

值得注意的是，该地王项目开工和销售上的“拖累”战略，与中国电子在房地产领域发布“清退令”之间，或无关联。

去年3月，国资委向78家央企发布了房地产业“清退令”，在奥运村乡地王项目开发商中国电子排行榜上榜上有名。 但是，根据该清算令和补充性规定，78家央企可以在开发手中的房地产项目后退出。

相比之下，不愿透露姓名的业内人士对《每日经济信息》记者表示，中国电子旗下在奥运村乡地王开发建设中的带动政策不排除中国电子借此项目的落后地位，等待未来政策的变化。

近半国王开盘后房价下跌

伟业据我爱我家市场研究院的一项统计数据显示，年初北京限购令下达后开办的地王项目，如远洋天衣、润枫领尚、中海九号公馆和中信新城等，最新均价均低于开办的均价，其中远洋地产远洋地的 另外，润枫领尚的跌幅也达到了18%。 统计的10家地王项目中有7家在销售楼盘，包括远洋天着、润枫领尚等在内的4家楼盘最新均价低于年内开盘均价，其他3家有上涨趋势。

针对今年以来开卖的房地产王项目均价下跌的现象，伟业我爱我市场研究院院长陈亮指出，房地产王项目开卖后房价下跌，是加强版限购令的北京楼市惨淡现状的缩影。 在成交不顺利和地王项目土地价格居高不下的双重压力下，一些开发商迫于资金流的压力采取了实质性的降价行动。

来源：经济之声