“为降土地价钱上海单价地王“自增”建筑面积”

经记者杨宠从上海强发

去年2月，上海闸北区北岸东块1街坊(苏河湾1号)地块以52783元/平方米的楼面价成交，一跃成为全国单价“地王”。 但到了今年，根据上海市城乡建设和交通委员会建设项目的消息，上述地王总建筑面积已从原来的133144平方米，“疯长”为218997平方米，单位建筑面积土地价格降至3.21万元。 建筑面积的这种变化使得华侨城在一段时间内不用用财物“准备降价”。

根据上海同策咨询有限企业的统计数据，目前苏河湾1号地块所在的闸北不夜城板块的新筑成成交价格约为37000元/平方米左右。 以52783元/平方米的土地价格，华侨城很可能面临土地降价准备的风险。

单价王“自增”建筑

根据上海市规划和国土资源局此前的规定，容积率达到3.74的上述苏河湾1号地块，土地面积只有3.56万平方米，因此总建筑面积仅为133144平方米。 也就是说，由于地块总建筑面积13万多平方米，华侨城以70亿2000万元获得该地块后，以每平方米52783元的价格刷新了全国单价地王纪录。

但是，根据上海市城乡建设和交通委员会上海市建设项目的新闻，5月16日申请建设的苏河湾1号建筑面积“增加”到218997平方米，比土地取得时间增加8万多平方米。 这项建设直到昨天才被允许，但是在项目总面积达到218997平方米的情况下，苏河湾一号的土地价格仅为每平方米3.2万元。

苏河湾一号“地王”的建筑面积为什么大幅增加？ 华侨方面还没有回应本报记者22日，《每日经济信息》记者传真到上海市规划和建设交通委员会，询问苏河湾1号地块的规划是否有变更，但没有结果。 但上海市环境热线的“苏河湾一街坊项目环境影响评价第二次公示”或许可以给出答案。 根据上述公示，苏河湾1号项目地上总建筑面积为132997平方米，比原计划略有增加，但地下三层建筑面积约为86837.6平方米，是项目总建筑面积大幅增加的主要原因。

工程进度落后最近半年难以上市

《每日经济信息》记者到现场调查发现，这个项目还处于基础工程阶段，还没有暴露在地面上。 从目前的工程进度来看，苏河湾一号近半年上市销售的可能性很低。

华侨城将在苏河湾1号地块建设具有标杆意义的高端住宅，打造集商人、旅游、文为一体的高端城市综合体项目。 目前商业综合体开发的首要筹资方法是用房屋销售的回收资金支持城市综合体的商业部分。 因此，苏河湾项目的住宅需要卖得高于价格，为了减轻商业部分开发商的资金压力，需要尽可能高的价格出售。 但是，在目前的市场环境下，上述城市综合体的常规融资方法并不太成功。

上海同策咨问机构总监督张雄大表示，上述土地成交价格远高于周边住宅销售价格的项目，通常会延长开发和销售周期，以时间换取利润。

中国指数研究院副院长陈晟说，这样的做法只适用于资金比较丰富的住宅企业。 对于任何资金紧张的企业来说，都有可能以赤字出售项目。 另外，今年利润不错，但明年利润可能较低的上市公司，有可能通过在财务报表中对库存做降价准备，来降低明年企业业绩的利润下降和亏损的压力。

但是，华侨城三季度财报显示，截至9月30日，仅货币资金就有近63亿元，一年内到期的短期贷款也不过53亿元，显然无需为了回收资金而亏本出售。 华侨城上海企业更加肯定地表示，不会为苏河湾项目降价做准备，也不会延长开发、施工、销售的进度。

上海“地王”的自增面积将受到限制

对于华侨来说，即使未来市场持续恶化，苏河湾的上述“自我增加”8万多平方米的建筑面积，也将成为规避损失的利器。

事实上，目前上海“地王”项目增加建筑面积的不仅仅是华侨城苏河湾项目。

迪士尼“地王”川沙新市镇a0803地块，当时出让时占地56570平方米，按1.5容积率推算，总建设面为84855平方米。 但上海市建设交通委员会表示，该项目总建筑面积达12万多平方米，获得土地的象屿置业也在公司网站上公示，该项目总建筑面积11.9万平方米。

张雄大向本报记者表示，部分地王“自行增加”总建筑面积的原因是“偷面积”，希望增加房屋附件空之间，不计算建筑面积的阳台、露台、员工间或地下室等附属面积部位 提高销售卖点，吸引顾客高价购买。

相似的原因可能导致苏河湾的总建筑面积“自我增加”。 另外，由于该项目计划为商住综合用地，该地块的地下建筑面积也有可能作为地下或下沉式商场被大规模利用。 另外，地下空之间的大面积开发还可以增加项目的停车位和仓库等辅助设施。

虽然“地王”增加总建筑面积是当前房地产业的流行趋势，但今年下半年以后，上海的“地王”增加总建筑面积并不容易。 8月26日，上海发布《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》，对开发商的多种“偷面积”方法加以限制。 开发商通过“扩建”总建筑面积将难以处理“地王”的高额问题。

来源：经济之声