“华业通州一楼盘降价后毛利仍超50% 精装房滞销”

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经记者叶书利从北京出发

日前，华业房地产旗下的旗舰大厦通州华业东方玫瑰，在降价促销后取得了预期的市场效应，但《每日经济信息》记者表示，该楼盘降价后，毛利率接近59%。

在房地产调控的强压下，北京通州楼市的楼盘签约率也见底。 根据北京市房地产交易管理网上的统计数据，从年10月至年7月12日，北京通州共上市住房资源达8525套，但同期合同套数为1887套，合同率为22%，远远低于全市的40%。

但前段时间开业的华业房地产通州楼盘华业东方玫瑰销售成绩不错。 北京市房地产交易管理网上的数据显示，4月24日获得预售证，随后开业的华业东方玫瑰，没有一次性重复发售a4、a5、a6、a7、a9五幢大楼，共计1478间套房，截至10月18日，588 除a5的装修楼盘外，剩下4栋预售均价在20000元/平方米以下的毛坯房签约率达到46%。

湘财证券对华业东方玫瑰的调查报告显示，华业东方玫瑰a4公寓由于开业前房客状况较好，且户型以中小户型为主，开业两天的签约率分别达到约48%，a6、a7、a9公寓的签约率分别为，

湘财证券在报告中认为，华业东方玫瑰之所以能取得预期的销售成绩，是8月以来华业东方玫瑰加大优惠促销力度，推出8.1折、最低14500元/平方米的特价房营销所致。

但是《每日经济信息》记者发现，虽然华业东方玫瑰进行了降价销售，但利润率仍然很大。 截至10月18日，华业东方玫瑰成交的589套房、北京市房地产交易管理网显示的成交均价为15693元/平方米，但湘财证券研究报告显示，华业东方玫瑰楼价约为3465元/平方米，建安价约为3000元/平方。 粗略估算，华业东方玫瑰除土地增值税外的毛利率接近59%。

一位不愿透露姓名的业内人士在接受《每日经济信息》记者采访时表示，通州楼市2009年后将进入高速发展期，在此背景下，楼盘定价一般都过于不合理。 该楼盘8月推出的降价促销，幅度在10%左右，由于高房价利润空之间不怎么压缩，因此即使发生降价，毛利率也很高。 该业内人士进一步指出，在房地产调控的背景下，市场上大部分楼盘仍处于降价空之间，只是开发商面临的资金压力大小问题。

华业东方玫瑰逆市取得了良好的业绩，但根据北京市房地产交易管理网上的数据，该楼盘4月27日启用的a5装修住宅，共198套房的货源，截至10月18日尚无成交记录。

一位想在楼盘a7层买房的业主在《每日经济信息》中介绍说，周边公交系统不发达，离地铁也很远等，楼盘配套不完善。 楼盘周边的学校、医院、超市、银行等配套设施不令人满意。 但是，目前该楼盘毛坯房的平均售价为15000元/平方米，比以前下降了近10%，所以打算在这个时候购买，但该楼盘a5住宅装修的房源，销售平均价格达到24000元/平方米， 这位业主认为，如果用24000元/平方米在华业东方玫瑰买装修房，与其在北京四方买房，还不如定位和相应的配套。

对此准所有者的观点，上述业内人士也赞同，装修战略并不适合所有楼盘，特别是在目前版限购不断加强的情况下，北京楼市回归恰逢时日，大量投机投资诉求受到抑制。 在刚投资的时代，由于刚投资的能力优势，单价在20000元/平方米以下的住宅，由于价格特点，成交量上升。 另一方面，由于装修价格上涨，销售价格上涨，有可能会脱离刚需定价的购房者的诉求。 华业东方玫瑰a5装修住宅的销路为24000元/平方米的定价，远远高于目前该地区购房人的承受能力。

来源：经济之声