“房企向三四线城市跃进 需防“土地陷阱””

经记者徐学成出生于广州

住宅企业向三四线城市扩张是目前房地产市场最热门的话题之一，许多企业品牌房地产公司业绩上升，行业人士得益于公司提前布局三四线城市而成长。 中房信此前的调查显示，万科、恒大、碧桂园等企业得益于在三线城市的开发。

但是，向三四线城市扩展，可能有一定的风险。 在此之前，安徽和县政府再次向《每日经济信息》记者透露，该县碧桂园项目之所以卷入土地违约风波，是因为“土地指标越来越少，巢湖市堵得越来越紧，只能一边建房一边交给碧桂园。”

由于一些地方土地出让不规范，许多房地产公司在扩大三四线城市市场时需要警惕不要陷入各种陷阱。

今年10月10日，碧桂园宣布，位于安徽和县的一大堆湖泊项目新时期单位将投放市场。 截至2007年，该项目开发已超过4年，自2009年国庆期间该项目首次上市以来已有2年。 单从项目本身来看，这与碧桂园一贯重复的大城市郊区土地开发模式没有区别，但由于当地政府违规操作引发的土地违约浪潮，该项目备受外界关注。

今年4月18日，国土资源部在官网公示“5起公开通报的国土资源行业违法违规事件”，与安徽省和县政府违法侵占土地事件对比，国土资源部公布了最终解决意见，县也因此遭遇“官场地震”。

与此相比，中投顾问房地产领域研究员殷旭飞指出，土地违约最重要的因素在于县政府，在询问此前土地违约问题的内情时，安徽和县副县长刘金星表示:“土地指标减少，巢湖市又堵了，只能一边建房一边打卡。”

最终调查结果显示，县政府分别于2007年6月和2009年8月将总占地3034.89亩的土地转让给碧桂园，但目前碧桂园实际获得的转换为建设用地的土地只有2130.5亩，据此，刘金星所谓的“指标偏少”

公开资料显示，2007年，碧桂园与县政府签订了综合开发项目，但在签订协议书时，面对县未取得相应建设用地许可证的事实，碧桂园几乎“裹挟”。

根据刘金星的解释，碧桂园对上述土地违约其实一无所知。 那么，这股沸腾的违反土地的浪潮和“陷阱”一样，其背后的“后盾”到底是什么呢？

广州市社科院研究员彭澎在接受《每日经济信息》记者采访时表示，用地指标下达到各市后，虽然存在地方政府指标“不够”的情况，但对一些地方政府来说，引进房地产开发是拉动gdp增长的最佳途径之一，“增长保证、项目保证”

数据显示，碧桂园最终获得的2130.5亩用地总地价为3.59亿元，合16.86万元/亩。 按照县里最初的设想，如果3034.89亩土地全部出让，光是这样，当地政府的土地出让收入就增加1.5亿元。

碧桂园这样的大型住宅企业进入三、四线城市进行开发建设，给当地带来的另一个好消息是，将创造许多事业机会。 据了解，以堆积如山的湖泊项目为例，包括工地、房地产、酒店在内，该项目吸收了1000多名当地劳动力。 数据显示，2008年，石杨镇农民人均收入仅为4388元/年，碧桂园给这些劳动力的工资少至1000元-1500元/月，多至100元/日，房地产项目进驻后，当地农民

房地产开发给当地带来的经济效益也很明显，石杨镇2006年全年财政收入967万元，年上升至1.1亿元，5年间增加了10倍。 全县全年和县商品房销售额达到17.46亿元，比去年同期增长1.8倍，全年房地产开发投资12.53亿元，增长38.6%，占全县固定资产的比重达到13.6%。

中投顾问房地产领域研究员殷旭飞指出，土地出让金的收入、业绩、就业机会、税收是政府和房地产开发捆绑的重要原因，巨大的优势驱动是地方政府为了迎合房地产公司的项目诉求而选择了违反政策。

相关分解指出，利用房地产开发拉动当地经济增长、改善民生是地方政府与房地产公司合作的共同愿景，但对稍显经济不发达的地区来说，这一“愿景”既是原动力也是压力。 很多情况下，地方政府都有振兴经济、建设地方美丽的愿望，但是如果在没有充分贯彻中央政策的情况下失误，有可能会导致开发者的违反。

今年5月24日，与河北香河县土地违约事件相比，河北省监察厅提出了解决意见。 与安徽和县类似，该案涉及的9名相关负责人受到不同程度的行政处罚，另外，相关开发商在香河的项目被叫停。

根据国家土地督察北京局发布的初步调查结果，香河被叫停土地违法行为达53起。

国土资源部相关负责人此前公布的数据显示，今年上半年，全国共发现违法用地行为3.0万件，土地面积27.8万亩(其中耕地9.4万亩)，比去年同期分别上涨8.0%、14.8% ) 8.0%。

虽然土地违约频发，但值得注意的是，三四线城市和经济欠发达地区比一线城市更频繁发生这种情况。

殷旭飞表示，三四线城市房地产领域近几年全面快速发展，部分三四线城市房地产快速发展超过二线城市，但由于此前项目建设量少、法规监管不到位，在大型房企投资的情况下，政府容易产生迎合心理。

彭澎表示，这种违规对当地和开发商的影响几乎无法挽回。

以碧桂园山湖项目为例，违规事件发生后，该项目被叫停，停工7个月。 此外，为了挽回该事件带来的负面影响，碧桂园不得不消耗越来越多的财力升级计划，仅绿化升级和道路改造，新增投资就达到3000万元。

另外，按照当初的建设计划，该项目本应获得3034.89亩用地面积，但最终获得的只有2000多亩，项目用地的缩小为未来的开发建设增加了越来越不明朗的因素。

彭先生指出，处罚力度过轻是这种事情频发的主要原因之一，但对这种事情的处罚，无论是停止、罚款还是将土地恢复原状，都会造成不可挽回的损失。

但是，从这两个案例来看，相关监管部门对这类事情的处罚还停留在罚款、免职的水平上，对于土地违规造成的后续影响并没有给出具体的可操作措施。

来源：经济之声