“新版“限外令”出台 对整体楼市影响或有限”

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记者张初亮从上海

11日至11月15日，住房城乡建设部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，确定境外个人在境内只能购买1套自住住房。 《通知》规定，境外个人办理房屋产权登记时，特别需要提交在境内工作1年以上的说明，以及名下境内没有其他住宅的书面承诺。

拆解负责人认为，这项新的《限购令》是2006年发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的重申，但执行力度更强。 但是，在《限制外令》制定的一周内( 11月15日~11月21日)，上海楼市成交量价格不会上涨。

热钱

以楼市调控为背景发布的《限外令》明显比2006年的《限外令》严格，其目的十分明确。 也就是说，阻止热钱再次成为炒房的游资。 中国房地产学会副会长陈国强近日表示，这项政策是目前楼市调控政策的一部分，旨在限制新的诉求。

《每日经济信息》记者通过上海房地产中介机构获悉，目前上海已全面实施新版限购政策，在上海购房的境外人士必须出具购房自住承诺书和相关劳务说明书。 但中介机构表示，境外人士的婚姻状况、家庭关系比较秘密，目前的非限制性政策只能对个人进行比较，难以严格限制境外人士家庭的购买情况。

但上海房管局网站数据显示，“沪12条”上市一个月后的11月上半叶，上海一手商品住宅成交均价仍在高水平运行，成交均价为21803元/平方米， 而且，8成单价5万元/平方米以上的新盘逆市涨价。

目前，在整个外围经济环境发生变化的前提下，中国楼市的预期尚不明朗，部分退出楼市的游资在其他投资渠道转一圈后，很可能重新选择进入楼市。 国务院抑制物价和近期a股市场下跌，在一定程度上切断了热钱的炒作，迫使游资回流楼市。

央行近日公布的最新数据显示，中国金融机构9月外汇占款增加2896亿元，创下近8个月来的新高。 11月4日，FRB开始了第二次定量宽松政策，再次向全世界释放了天量流动性。 分解机构表示，对全球泛滥的资金来说，中国无疑是“最佳”的投资场所。

整体的影响有限吗？

业内分析人士表示，目前海外人士在中国买房的比例不高，深圳的高峰期也在5%以下，而广州等地的比例仅为1%。 限制外令》首要影响的区域是北京、上海、广州、深圳等一线城市，对整个房地产市场的影响有限。

许多业内人士认为，《限制外令》不符合中国境外热钱炒面的“七寸”。 上海易居地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，海外基金购房通常不是直接购房，而是以收购公司股份的形式间接持有房地产。 2005年前后，中国外资住房购买占新建商品住房销售比重的6%~8%，近两年大幅下降到2%左右。 值得注意的是，从近期开发商资金来源结构变化评价来看，外资进入开发环节的资金增长较快。

在包括“限制外令”在内的重压下，上周( 11月15日( 11月21日)，上海市的成交面积反而大幅上升。 根据佑威和楼市专项评估网联合提供的数据，上周上海商品房成交面积30.6万平方米，比上周上涨25.4%，成交价格为每平方米21283元，比上个月上涨11.3%。 商品成交面积比上周上涨34.6%，结束了连续5周下跌的趋势。

佑威地产研究中心副主任陆麒麟认为，上周全市商品住宅成交均价再次大幅反弹，与中高级项目集中成交有关。 上周销售良好的两个项目长宁八八中心和慧芝湖花园，与两年前的售价相比出现了两倍以上的涨幅。

开发商年底亲临现场

在发布《限制外令》后的第二天，商务部信息发言人姚坚表示，外资进入房地产的情况目前受到外资的直接影响。 对外资的“要项监控”，是因为目前外资进入房地产行业的速度明显高于其他行业。

在各种“限塑令”下，二手房市场不再乐观。 汉宇地产董事总经理施宏叡表示，年内上海二手房交易量将远远低于去年的29.8万套。 截至今年10月底，上海二手房市场整体仅成交13万套。 “11月、12月还是二手交易低迷期”。

上海开发商表示，年内获得开发贷款的希望很小，只能在明年年初排队申请。 随着银行放贷变得艰难，目前只能通过销售收回资金，但目前购房者气氛浓厚，开发商靠拢不积极。 “到年底将再开设200套以上，如果这一批畅销的话，将于年内停止销售，明年还将决定另一批房源的开设时间。 》

根据佑威和楼市专项评估网联合提供的数据，上周上海市商品房新增供应量33.1万平方米，比上个月下跌3%，商品住宅新增供应量14.1万平方米，比上个月下跌53%。 据相关房地产网站监测中心统计，12月上海共开设64个楼盘，环比减少22%，比去年同期减少21%。 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

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来源：经济之声