“价钱拐点就在第四季度”

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经记者杨宠从上海强发

关于楼市降价的时间，大部分房地产机构似乎都一致。 就是现在。

事实上，今年年初，这个“结论”被许多机构预测，依据第一，是大幅缩小的交易量和不断收紧的房地产信贷。 有分歧的是，反而是房价什么时候从下跌转为上升？ 悲观的预测至少要在明年第二季度以后，即使最乐观的估计也要等到今年年底。

据易居房地产研究院测算，今年以来，房地产开发贷款比重持续下降，从1~2月的22.0%降至1~8月的16.2%。 自身筹资比例从1~2月的34.4%大幅上升到1~7月的40.7%。 另外，个人贷款比例小幅下降，利用外资、定金和定金的比例上升。 房地产公司的资金状况不容乐观，必须利用越来越多的自有资金。 在这种情况下，房地产研究院宜居的评估是量化下跌很快就会出现。

几乎在同一时间，各地商品住宅的交易量大幅减少。 据中原地产统计，今年1~9月，一线城市累计新建交易量比去年同期减少9%。 9月，北京和深圳成交量再次触底，一线城市中环比大幅减少。 上海、广州的成交量与8月基本持平，但与去年同期相比跌幅也达到40%以上。

二线城市商品住宅销售情况同样不容乐观，三季度成交量比去年同期减少11%。 9月，大部分二线城市成交量环比下跌，跌幅前三的城市分别为温州、杭州、大连，其中温州环比跌幅达83%。 相比之下，今年1~9月，中原监测的7个三线城市累计成交量比去年同期增长15%。

开发者显然缺钱。 中原地产对目前一线城市的热门楼宇进行了统计分析，发现销售率较高的项目主要具备以下特点。 有一定的促销降价； 交通便利、配套齐全的类型以小户型、低总价住宅为主。 由此可见，在“限购”、“限制贷款”实施后，运营商首次的刚性诉求逐渐成为市场主力。 楼盘也因开发商的价格调整而大受欢迎。

另一方面，根据第三季度房地产购房者信心指数，超过五成的调查对象导致东部一线城市房价下跌。 从全国来看，认为房价会下跌的准购房者从30%上升到了40%。

“降价”似乎已经成为业界大多数人的共识。 现在剩下的一个问题是，会下降到什么程度？

中原地产高级研究经理刘渊表示，从目前的市场情况来看，单个项目的降价幅度，只有达到20%~30%以上，交易量才有可能根本好转。

该策咨询有限公司的张宏伟不同意这一观点，认为20%~30%的降价幅度有点“过于激烈”。 单从上海的经验来看，10%的降价幅度，可以为一些楼盘的成交量增添色彩。 在上海迄今为止销售排名靠前的楼盘中，许多楼盘的降价幅度也为10%。

在这场争论中，更能得到组织支持的还是“超过10%”的降价幅度。 据克瑞新闻技术有限企业监测，截至10月，开发商降价心理底线达到10%，但这一“幅度”并未带来成交量的大幅上升。 另一方面，从“十一”黄金周中海在各地降价的经验可以看出，在市场僵持的情况下，率先突破前期价格底线的公司能够取得比预期更高的成绩。

该企业认为，在今年剩下的1-2个月内，其他越来越多的房企将陆续扩大价格折扣，推动市场成交回升和公司业绩增长。

除了降价幅度，引起机构争论的还有房价什么时候从下跌转为上涨。 根据中房信拆师薛建雄的观点，如果楼市限购政策和银根再次放宽，房价将停止下跌。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对未来一直很悲观，认为至少到明年二季度房价不易下跌。

张宏伟表示，虽然目前的降价大厦还有几座，但整个市场的成交均价还没有因此而大幅下降。 他认为，只有某城市商品住宅成交平均价格下降10%~15%，房价下跌才能结束。

来源：经济之声