“2011楼市 在通胀和调控的夹缝中房价走向何处”

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经过记者扬长队从上海

对房地产市场的参与者来说，控制和通货膨胀，可能会成为串通全年的主线。 投资者必须在这个矛盾之间穿梭，在“购买住房还是持有货币”之间做出艰难的选择，对于“何时出手、在何处投资”的难题必须犹豫不决。 《每日经济信息》从这个困境出发，向左走，向右走，为你拆解年楼市方向，让网民可以进行投资评估。

年4月和9月楼市调控政策出台，但普通购房者收入离房价越来越远，社会矛盾和舆论压力增大，房价连年2009~2009年普遍性加剧，

另一方面，尽管此次楼市调控力度之大、决心之强，但行政调控的方法可能难以大幅降低房价。 在美国qe2带来的通货膨胀压力下，出现了资金回流楼市的苗头。 / br/

您是否想要控制第二次的房价上涨？

今年4月和9月两次宏观调控政策导致的成交量下跌，只维持了一两个月。 有人问我高房价还能扛多久？

住房贷款政策只是货币政策的一种反应。 今年10月，上海易居房地产研究院报告称，m1 (狭义货币供应量)走势普遍领先楼市5个月，m1较去年同月下跌至今年9月20.87%，连续2个月低于22%。 m1增长率将持续下降，有可能在明年第一季度见底，预计明年第二季度和第三季度房价将出现负增长。

货币供应量的收紧，使银行能够更牢固地执行央行的住房贷款政策。

当然，货币政策的收紧，并不一定意味着房价的下跌。 因为货币供给增长缓慢，市场上的新商品、住宅供给也会减少。

为了避免资金链紧张，各企业大幅削减了购买费用。

除此之外，住房和城乡建设部今年还发出了加强预售监管的通知，进一步收紧了开发商的资金流动性。 华远集团总裁任志强、soho中国董事长潘石屹等房地产巨头认为，政策出台后，这一系列政策将在中长期进一步缩小市场供应量。

据上海华燕资深分解师介绍，房价很可能难以上涨。 他相信明年的新增贷款额仍将达到7.5万亿。 一旦贷款金额达到这个数字，目前的房价就会得到支撑。 由于通货膨胀，房价会下降多少？ 国家统计局表示，年平均cpi从今年的3%上升到了4%。

中房信拆师邢谦表示，由于贸易顺差仍处于高位，美国qe2加强了国内外高利差的预期，人民币升值加速，推动热钱流入速度。 加上银根紧缩的预期，银行将为明年做好准备。 通货膨胀的压力加上流动性过剩，房地产保值功能扩大。

似乎只有货币政策的收紧，才能降低房价。 历史数据显示，如果国家收紧货币供应，开发商的资金链将受到较大影响，降价将成为首要手段。

目前，商品房库存在缓慢上升，北京、上海、广州等9个主要大中城市的可售商品房(新建住宅)面积接近2009年的最高点。 价格调整是消除库存的先决条件。 因此，本轮房价调整势在必行。

调整并不意味着房价会大幅下跌。 中信投证券研究快速发展部报告称，在劳动力价格、原材料价格、土地价格居高不下、各种税费负担不断增加的背景下，全年名义房价不可能大幅下跌。 / br// h// br// h /扩展阅读/ br// h// br// h /大厦周期论:在新的起点上

“全年房地产领域的调整不断，房地产公司的分化越来越明显。 顺应市场，及早应对的企业利用市场调整的机会扩大市场份额，但融资不畅，有些公司无法摆脱被收购的命运。 ”

当投资者和开发商为年创造的历史最高业绩明朗时，中信建设证券投资快速发展部的报告，给他们泼了冷水。

万科在年开启了中国房地产业的千亿时代，但对越来越多的企业来说，今年历史上最牛的业绩很有可能成为“绝唱”。 在保障性住房扩大、开发商资金紧缩的情况下，年很可能为开发商的“黄金十年”画上句号，领域的分化和变革似乎成为必然。

年，会成为楼市的新拐点吗？

中信建投快速发展部预测，今年开发商的资金状况并不好。 他们对40家房地产企业的调查显示，多数开发商的土地购买费用较去年同期大幅下降，但库存占流动资产的水平上升，从2009年的65.84%，上升到年第三季度末的68.66%，年库存占流动资产的水平为69.44% / br// h///br// h /库存的增加将挑战开发者的现金流。 截至2009年10月，北京、上海、广州、杭州、南京、福州、宁波、重庆、苏州等9个城市共可销售面积约9515万平方米，接近2009年高峰期的10600万平方米。

正略6月策管理咨询合伙人薛迥文认为，通货膨胀带来的加息和储蓄率的提高，不仅增加了开发商的财务价格，减少了银行贷款的金额，还吸引了客户的购买诉求。

让开发者不安的是，限购令可能会持续下去。 截至目前，北京、上海、深圳等16个城市参加了限购。

在这种情况下，楼市的成交将首先从一线和部分二线城市转移到其他城市。 早期部署在上述城市的部分开发商将受益。 广发证券报告称，万科、保利、金地今年再销售额创历史新高，与其纵深的快速发展战略有很大关联。

但是，在整个房地产领域，以万科为学习榜样的很少，向星河湾学习的东西越来越多。 华燕拆迁师张雄大认为，开发商建造精品住宅已是大势所趋。

地产业的分化也反映在收益方法上。 在过去的一年里，商业地产成为了大多数住宅企业的“核武器”，甚至曾经只专注于住宅快速发展的万科，也设立了商业地产部门。

然后，房企开始重新定位自己的领域。 复地、金地等从年初开始设定了金融+地产的定位。

与其说雪迥文认为新的领域周期开始了，不如说领域周期进入了拐点。 他预言，下一个十年将是中国房地产业并购重组的十年，领域集中度将更高。 中小房地产公司会被大企业吞并吗； 在细分市场快速增长还是快速发展成为房地产基金。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / br// h// br// h /联系电话号码: 021-60900099转688转/ br// h// br// h// h// h/h /的联系电话号码

来源：经济之声