“2011专家论市：影响涨跌趋势的四大关键词”

楼市调控政策持续的一年，出乎意料地成为继2009年之后，中国楼市有史以来第二好年景。 《每日经济信息》邀请了4位房地产领域的专家，总结了年和年房地产市场最关注的几个房地产关键词，包括调控、房产税、保障房、限购令……

下一步的调控政策如何？ 快听到那个声音，无形的不动产税什么时候征收？ 税基、税率怎么样？ 短期及长时间对房地产市场有什么影响？ 年房建设的规模怎么样？ 对商社市场有什么影响？ 如果楼市继续爆炸，下一步有可能出台那些监管政策吗？

房地产税未必是房价

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭

今年以来，林林总总的房地产政策中，房地产税最奇葩。

3从3月开始，重庆市和上海市出现了试点征收房产税的信息，虽然版本多、概念也不统一，但实质上是对住房保有环节征税。 4月公布的《国十条》中，财政部、税务总局建议，要加快制定吸引个人合理住房支出、调节个人房地产收益的税收政策。 国家发改委《关于年深化经济体制改革要点工作的意见》中更直接地指出:逐步推进房地产税改革。 财政部和国税总局9月30日在回答记者提问时表示，“对个人所有住房需要恢复征收房产税，但考虑到这一改革形势多而复杂，计划首先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点。 在10月中央关于制定“十二五”规划的建议中，再次确定要研究推进房地产税改革。

据各种新闻报道，上海和重庆一定是初试城市，而且工作准备得差不多了，等待中央批准。

从政府和领域的角度考虑，必须征收房产税。 我国房地产税负担已经偏重，但结构不合理，主要集中在开发和交易环节，持有环节的名义上有城镇土地征收税和房产税，但实际上在住宅行业是空白。

另外，房地产税征收后，可以在一定程度上抑制投资投机性购房的诉求。

为什么只有“某种程度上”有效？ 因为，笔者认为，房地产税被征收后，短期内会有很大的影响，从长远来看，这种利润空会被市场消化吸收，最终像国外一样，成为正常税制的一部分，难以成为抑制房地产价格的灵丹妙药。

就具体税基和税率而言，在试点开始阶段，不要过大或过高，不产生较大的阻力是首要的。 重庆方案确定向高档住宅征收，规定上海只向增量住宅征收，且人均免收70平方米以下的面积。 如果实行单一税率，很可能按0.4%~0.8%征收。

房地产税试点什么时候开始？ 如果12月的房价与上个月相比持续扩大，短期内发行的可能性很高，到年“两会”为止是重要的时间窗。 房地产税将从试点城市扩大到全国，预计将经历多年。 在这期间，不要期待房产税抑制房价的效果会多么明显。

楼市要持续快速发展，就必须加强法制管理

住房和城乡建设部政策研究中心副主任王仝林

目前，房地产市场过热，房地产市场疲软， 例如基础设施投资比例过大、社会流动资金过于集中、家庭费用过于集中等。 分阶段运用一点政策调节市场是正常行为，但房地产市场要实现可持续健康快速发展，需要管理措施、手段的参与，即法制管理。

房地产市场目前存在的问题不是房地产税可以处理的，房地产税要在条件成熟后分批推行，一个成熟，一个审批，毕竟房地产市场要加快法制建设和管理。

另外，信用政策是调整费用最有力的方法，但光靠信用来处理当前房地产市场的问题，调整房价，还存在一定的困难。 目前，提高银行存款率、减少贷款指标，给房地产开发公司带来了两大困难，一是融资比较困难；二是提高了融资和还款的价格。 房地产开发公司要做好迎接各方面困难的准备，要通过合理开发、快速周转资金、提高质量来赢得市场份额。

虽然这个宏观调控已经取得了阶段性的效果，但在建设健康稳定的房地产市场方面还有很大的差距，市场上存在的突出问题正在逐步处理，城市供需矛盾已经受到重视。

近两年来，我国保障性住房建设发展较快，要处理历史遗留问题，不能一蹴而就，必须花很长时间多次坚持。 另外，有必要通过制度上完整、多种形式、多种渠道处理低收入家庭的住房问题。 今年我国580万套保障性住房计划的完成没有任何问题，明年还将有更大的快速发展。

房地产市场的调控需要更长的时间，需要从法治、制度上规范处理用政策的调控的方法。

根据经济形势良好或对房地产市场管制严格的

世界房地产市场研究部总监、首席市场分析师王海斌

11月的经济数据， 在经济向好和楼市反弹的双重影响下，未来楼市调控趋紧，常态化。

目前楼市出现反弹迹象，政府认为仍将继续加强楼市调控。 目的不仅是楼市本身，也是抑制通货膨胀，非常必要的。 因为只有抑制资产价格的上升，才能抑制通货膨胀。

首先，短期内对房地产市场的调控政策不会放松。 另一方面，由于市场力量不断积累和加强，如果政策放松或退出，市场的报复性将会上升。 另一方面，11月cpi突破了5%的警戒线，房地产市场的调控由于通货膨胀持续，将会受到更严格的调控。 如果这次反弹继续下去，不排除将来首付比率的提高和贷款利率水平的提高会继续下去。

第二，税收方面最大的可能性是房地产税的公布。 目前流传得很好的是重庆和上海试点，但传言没有得到证实，但最终公布房地产税的结果难以改变。 另外，现在土地增值税与个人相比是免除的，但是将来是否取消这种优惠也有一定的变量。

第三，限购令将扩大化。 目前，16个城市相继实施房地产市场限购政策，但交易量仍有反弹迹象。 因为这个限购令将来有扩大化的可能性。

第四，保障房建设加快。 目前，保障性住房的建设已经从每年580万套提高到每年1000万套，可以说有了很大的增加。 我相信未来保障性住房的建设力度将越来越大，将逐渐分流商品房市场购房的诉求。

总之，楼市调控趋紧在短期内是可以预见的。 然后，春节临近，明年的全国两会也将持续，受到调控政策的严厉影响，或者明年年初将迎来该楼市成交量的第二次触底。

保障房补充双轨制是王道

全国房地产经理联盟研究院副院长陈宝存

明年中国将建设1000万间保障房， 二是全年1000万套保障性住房投资达到1.4万亿元，约为全国房地产投资总额的1/5第三，尽快建立政府主导的市场化投融资和建设机制第四，保障性安居工程建立的融资平台不在地方融资平台清理范围之内第五，

如果这五项事业顺利实施，就可以看到全年房地产市场的大趋势。

首先，保障房的建设要加快，要辅助住房观念的变化。 租赁住房是保障性住房建设的主体，而贫民区和旧城改造的拆迁安置是保障最低收入群体住房改善的最重要形式。

第二，由于价格因素，特别是开发价格中占最大比重的土地的价格很难控制。 另外，目前在商品房上建设保障性住房的方法越来越多，只会提高商品房的建设价格。 因为该商品房价格上涨仍是趋势。

第三，保障房中公租房建设高速化，但考虑到建设速度，明年公租房的发行量并不大。 由于明年市场化租房仍然是租房市场的绝对主角，受供给不足和通货膨胀的影响，明年房租上涨的趋势并不容易。

第四，由于2009年和2009年销售的火爆，房企手上已经积累了大量的现金流。 明年货币政策稳健变化，一二三线城市房企资金链不会紧张。 另外，房企应对市场的手段多样，即使资金链出现问题，房企也可以通过减少新的投资来平衡新的资金链。

第五，商品房和保障房分开管理，并行快速发展的双轨制是市场选择的必然。

笔者提出要正视现实，完善市场商品房开发综合治理，鼓励商品房建设，也大力推进保障性住房建设，但这种推进将鼓励房企和社会资金进入保障住房建设和管理 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

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来源：经济之声