“上海楼市降价潮：哪类楼盘可抄底？”

文/杨涵茜上海新一轮的降价热潮，带来了购房的机遇。

但是，据媒体报道，目前任何大幅度的降价大楼大多涉嫌暴利。 降价后利润空之间也被大幅出让，如果房子卖不出去，开发商有可能进一步降价出售。

专家认为，如此大幅度的降价楼宇，不仅价格没有真正意义上达到谷底，还可能成为购房者的“财富陷阱”，购房者的个人价格在房价下跌中持续“缩水”。

经历了香港97年房价下跌的嘉里快速发展有限企业市务总经理吴美珊表示，能成功触底的，大多是供应不足的豪宅项目。 根据这个经验，上海日供应不足的高级豪宅的一部分，可能是值得偷工减料的楼盘。 以徐家汇滨江为例，08年以来，当地可以看到江景的豪宅项目每年不超过200套，今年没有新的供应。

楼盘易涨难跌

吴美珊介绍了香港的经验，说供给不足的豪宅项目，有容易上涨难下跌的特点。 在房价下跌的时期抵制下跌，在房价上涨的时候价格涨幅更大，是香港高收入阶层此前维持资产价值的首选房地产。 例如，今年的新供给只有200套以上的赛马场区域，今后2~3年新公寓供给只有48套。 由于楼盘纪云峰每平方米售价达到23万元㎡以上，仍吸引全球华人买家，仅内地买家就达到三成。

在上海，徐家汇滨江地区也有纪云峰这样的高度供应不足的大楼。 该地区唯一销售江景楼盘的恒盛·尚湾自2008年以来，每年获得预售许可的房源仅维持在200套左右，但今年没有新房源申请预售。 周边楼王项目被曝光看不到江景，目前网上参考售价达到5-8万元。 另外，有信息渠道认为与这个价格对应的房源是50年产权的酒店式公寓产品。 根据常规市场规律，酒店式公寓的价格必须低于住宅的价格，非江景项目的价格必须低于江景项目的价格。 据此推算，一线江景——楼盘——尚湾售价仅为6-10万元。 特别是，相对于上海其他数千万总额构成的顶级住宅大楼，尚海湾最便宜的公寓有700多万套，处于市场底端。

上海顶级的公寓

此外，海湾未来的前景不仅在于新房源的供应日益减少，也在于后者的商业快速发展前景。

一直以来，世界房地产业掀起了城市综合体开发的热潮，世界顶级开发商为城市综合体的开发感到自豪。 无论是伦敦还是纽约，当地顶级的住宅公寓必定是当地地标性的城市综合体房地产。

受此风潮的影响，目前内陆大型房企开发的顶级住宅有快速发展为城市综合体房地产的趋势。 迄今为止，全国排名前10位的开发者等，大部分标志性的高端工程都倾向于城市综合体。 从某种意义上说，是否是城市综合体，已经被业界作为评价房地产是否名列前茅的最新标准。

因为上海市中心的城市综合体尚湾，这也成为了上海顶级住宅的象征。 威尼斯奢侈品水上商业、五星级高级酒店、大型露天游泳池、多主题商业会，以及有可能进入徐汇滨江的高级水上休闲商业组合，让上海大部分高级住宅项目相形见绌。

特别是根据《上海商业“十二五”快速发展规划》，徐汇区滨江黄浦江沿岸地区的商业开发，成为上海商业“新地标”，文化底蕴深厚，地域特色明显，服务经济集中，滨海旅游发达，基础设施完善，。 世博会后，上海的水上商业主题已经开始了多方面的策划，与徐汇滨江相邻的原世博会板块更早确定了以临江为中心快速发展高端水上商业的业态布局。 徐汇滨江成为新天地后，上海另一个著名的特色商业地标，只是时间问题。

按照徐汇滨江商业目前的快速发展速度，未来与徐汇滨江齐名的上海市商业中心可能只有淮海路、南京西路等上海顶级时尚圈，但这些地区的顶级住宅看不到一线江景。 另一方面，在陆家嘴、北外滩等具有一线江景的地区，短期商业快速发展的前景明显难以达到徐家汇、淮海中路、南京西路那样的高度。 在这种背景下，拥有一流商业和一线江景的尚湾稀缺性显而易见。

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来源：经济之声