“零出让金“圈地”？明发集团曝另类“囤地术””

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自上海

起，记者扬·塔班恢复公开募股后，发明集团将于明天( 11月13日)在香港证券交易所上市。 由于此次募集股价从当初制定的3.03~3.79港币/股降至2.00~2.89港币/股，该发明集团的融资额预计将更低。

记者不像开发公司那样，开发公司高价拍摄土地后，等待涨价，而是签署谅解备忘录低价“认购”土地，等资金充足后再募集、募集 与其他开发商高价拍摄土地后“囤积”的模式相比，明显的“囤积术”可以不占用企业自有资金，以相对不高的地价“圈地”，风险肯定很小。

但业内分析人士表示，上述土地拥有模式仍存在风险。 签订谅解备忘录“圈地”的土地，在未来土地的募集、拍摄、挂牌流程中，可能会被其他开发商“掠夺”，将此前付出的心血付诸东流。 如果这些不动产项目的估价计入发明集团的股价，一旦发生抢劫事件，股价就会下跌。

发售后土地出让金

根据/ h/]发明集团的股票募集证明，募集股价中位数为2 这种类型的房地产共有4个，除了上述两个项目外，还有国际工业原料城和国际城项目、家具中心项目。 根据

招行证明，这些项目的土地出让金都相对较低。

2005年5月12日，发明集团全资附属企业——发明集团(香港)有限企业和南京市蒲口区泰山街道办事处就土地面积83333平方米的发明家具城项目签订了谅解备忘录 近年来，为该项目实际支付的订金和土地相关预付金总额为918.43万元，折合每平方米地价仅为110.21元。

除此之外，占地66.67万平方米、规划建筑面积118.02万平方米的江苏淮安国际工业原料城和发明国际城项目土地出让价格也不高，相关谅解备忘录 与上述情况相似，根据发明与马鞍山市花山区政府签订的谅解备忘录，即使规划建筑面积达到130万平方米的马鞍山项目，楼板价格也不过490元/平方米。 国土资源部于2006年12月底设定了各省市工业用地的价格下限。 南京浦口区土地属于七等地，地价不得低于288元/平方米。 鞍山地区工业土地等级为六等，地价下限为336元/平方米。

发明集团并未隐瞒这一点，但招股证明书显示，在过去的业绩记录期间，集团平均价格仅占平均售价的5.3%，优于竞争对手 土地价格之所以有竞争特点，一是政府邀请参加土地收购手续和快速发展手续，地方政府通常与发明集团签订谅解备忘录。

日本发明集团在股票募集证书中表示，尽管谅解备忘录中明确记载了签约人合作相关项目的意向，但相关地块的转让必须受相关法规的限制。 因为这个日本发明集团不能保证相关谅解备忘录有助于集团购买任何土地使用权。

但是，记者明显发现，根据发行的招股证书，签订谅解备忘录是传统集团收购土地的重要途径。 在企业现有990万平方米的土地储备中，签订上述备忘录和收购项目的企业获得的土地储备达到330万平方米，占企业整体土地储备的1/3。 据了解，/ BR// h// BR// h /替代囤积地中潜伏着风险[/BR/]/h// BR// h /。 土地储备高的房地产企业一般具有高负债率，今年的负债率像激进的绿城

不透露姓名的行业人士，低负债率由发明集团根据谅解备忘录取得土地 根据上述办法，发明集团不支付任何土地出让金先行“围堵”，公司有足够资金支付土地出让金的，可以向政府部门提出申请，要求政府拍摄土地。 这意味着发明可以减少被土地储备占用的资金。

根据发明集团的招商证书，签订上述谅解备忘录的项目中，发明只有南京浦口发明家具城项目和淮安发明国际工业原料城和发明国际城项目是土地出让金的一部分。

但是，上述土地获取模式允许开发商用更便宜的钱获取土地，但这种方法并不是没有风险的。

“如果在土地拍卖中被其他公司侵占土地，则开发者有可能会向前倾斜。 ”五合国际智库总经理邹毅对上述备忘录的土地获取方式有很深的了解。 据他介绍，2004年以前，大部分房地产企业通过协商的方法拿地，通过签署谅解备忘录拿地是当时盛行的方法。

2004年以后，随着国家规定以募集、拍摄、悬挂的形式出让所有土地，上述模式逐渐淡出房地产圈。

“即使有通过备忘录或自治体的约定避开其他同行业其他公司的‘特别政策’，在拍卖时，土地也有可能会被其他同行业其他公司高价竞争。 ”邹毅说。

明确的招行证明显示，在签订上述谅解备忘录的地块中，所有地块均包括已预缴部分土地出让金的项目，并采取募集、拍摄、挂牌的步骤 发明并未决定一定会得到上述土地，如果没有得到上述土地，只表示预付的部分将被归还。

邹毅认为，由于地方政府每五年换一次，上述备忘录有时会流向形式，无法帮助开发者真正意义上的拿到低价。 如果上述土地储备在上市前计入全部明显的资产价值，则估计为股价市值。 因此，如果最终未能拍摄到这些地块，或者地块的价格高于当前的估计值，则发明的股价将会下跌。

关于上述备忘录土地是否计入整体评估额，发明集团企划部的留守员工表示不知道这件事，知道这件事的人目前在香港，有一段时间 对此，《每日经济信息》继续备受关注。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-59604220上海: 021-61283003

来源：经济之声