“融资价钱超15% 房地产信托兑付风险引起市场担忧”

经记者李静琏从北京出发

楼市冰冷的行情，以及房地产信托产品的监管代码，对原本资金诉求就很大的房地产公司来说，似乎是双重打击。 另外，资金余额超过6000亿元的房地产信托兑付风险也备受市场关注。

“目前，我们对库存房地产信托每月或每半年进行一次实时监测，以了解房地产企业项目的销售回收等情况。 每季度发季报，及时跟踪库存房地产信托。 ”一位信托企业市场部相关负责人对《每日经济信息》记者表示。

该负责人表示，目前个别房地产项目到期不能换钱的情况确实存在，但只是个别现象，总体来说在房地产信托的抵押率、风评损失等方面表现较好，发生整体换钱风险的可能性并不高。

监管层发出邮件要求信托企业自行调查绿城房地产信托项目，再次引起市场对房地产信托的强烈关注。

今年以来，在监管层要求房地产信托控制节奏规模的背景下，发行规模和占有率下降。 但是，根据中国信托业协会的数据，截至去年6月底，6051.91亿元的房地产信托资金余额仍引起市场担忧。

以前，一位信托拆师告诉《每日经济信息》记者，“川信青岛凯悦”的房地产信托产品，将资金用于购买“中融青岛凯悦”的收益权，支付中融该产品的到期资金。 这个产品的操作方法和“借新还旧”一样。 这似乎表明房地产信托产品的兑付风险已经暴露出来。

记者根据wind等数据统计，粗略估算，目前仍在存续期间的房地产信托产品多为年、年和年兑付，部分房地产信托产品尚未公布募集规模，兑付规模仍难以估算。

“绿城事件对房地产信托产品的整体投资负面影响很大，房地产领域本身也有风险，所以很多投资者现在不太偏向房地产信托。 ”一家信托企业市场部的相关负责人向《每日经济信息》记者表白。

但是，房地产开发商对资金的诉求依然旺盛。

上述负责人表示，目前房地产通过信托融资的价格在15%以上，有的达到20%以上，仍有不少开发商打算通过信托融资。

市场担心的房地产信托兑付风险，其关键点到底是什么？

“楼市交易量萎缩，卖出的货款没有回来，房地产信托就不能到期兑付了。 第一，流动性风险。 》益信托网研究员徐颖风对《每日经济信息》记者说。

中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉记者，从今年楼市“全年黄金期”的销售来看，形势不容乐观，惨淡。 据张大伟统计，从9月1日至昨天( 10月10日)，北京市入市商品房项目34件，提供10276套住房，按市场价格计算，市值将达到418亿元。 但是，在统计期“全年黄金期”的40天内，累计签约仅1068套，签约率仅为10.4%。 这34所住宅的总还款额也为19.8亿元，还款率不到4.7%。

“如果未来房地产市场的调控政策不变，房地产领域只会更加恶化。 全国性拐点预计明年1~2季度出现，价格可能下降10%，成交量跌幅将超过价格跌幅，达到30%。 ’张大伟说，这对房地产信托来说，确实是一个很大的潜在风险。

徐颖风对此表示，风险确实存在，但对信托企业来说，首选房地产信托的抵押率，低则可防范风险。

上述信托企业市场部负责人告诉记者，在房地产信托兑付风险方面，以房地产的现金流、抵押物、管理层为先，从这三个方面进行风险管理。

“目前，不排除个别房地产信托出现产品到期延迟或不可兑换的情况，但整体发生兑付风险的可能性不大。 ”该负责人表示，稍大一点的信托企业会好一些，但稍激进、规模小一点的信托企业可能会出现风险。

张大伟也表示，虽然通过民间借贷筹集资金的房地产公司没有出现大规模资金缺口，但信托企业风控好了，数千亿元的规模可以消化。

“除了楼市抛售额对房地产信托到期兑付的影响较大外，从整体来看，宏观经济走势和楼市调控政策带来的系统性风险可能更为突出。 ”一位信托领域的资深专家对《每日经济信息》记者进行了拆解思考。

对这种房地产系统风险的担忧不仅仅是上述专家所说的。 一家大型信托企业的相关人士也向记者提出了同样的担忧。 “从目前的一个项目来看，我认为风险并不大。 真正需要担心的是经济紧缩带来的领域系统性风险。 ”他说。

上述信托企业市场部相关负责人也告诉记者，该企业发放的房地产信托抵押率均不到50%，通常在40%左右。 这意味着即使房地产公司到期不能支付，信托企业也可以通过处置抵押品来抵消公司的债务。

“如果房价下跌50%~60%，我们的项目可能会出现很大的风险。 但是，影响房价达到这个幅度的，意味着有系统性风险。 ”。 据负责人说，当然担保的变卖处置也有风险。

来源：经济之声