““百日剧变”关口再临 7月房价或现拐点”

记者张初亮从上海

6月以来，北京、上海、广州多家开发商新盘出现“零成交”情况，北京部分地区个别楼宇开始降价，上海土地市场降温。 然后，以招商、世茂为首的房地产公司融资受阻，从另一边带动市场天平。

许多迹象表明，7月很可能会成为本轮房价调控的分水岭。

据某资深开发公司内部人士介绍，2007年10月楼市新政，3个月后酝酿潘石屹口中的“百日剧变化”，形成全国规模大降价。 据此推算，今年房地产新政启动后，7月也有可能成为该政策调控的价格拐点。 《每日经济信息》就此在北京、上海和广州进行了调查。

上海万科平价推板的平均购买率为70 %

4月17日的法规政策出台 开发商也分为三大阵营，有因“死命”而降价的，有高声宣布降价的，也有在掩盖中变相优待的。 随着第三季度的到来和年度销售计划的压力，开发商将全面打折或开工。 [/BR/] [/HR/] [/BR/] [/HR/]根据楼市在低价市场的投放促进供货[/BR/] [/BR/] [/HR/]中房指数研究院的统计，4月楼市调控新政

从市场数据来看，房价的暴涨确实得到了抑制。 1~5月全国商品房销售平均价格涨幅比2009年同期下降12.1个百分点，其中5月份全国商品房销售平均价格今年首次比上个月下降。 在上海、浙江、北京等地区，销售平均价格涨幅最快。 / br///h///br// h /规制政策的发展加大了开发者的资金压力。 从6月中旬开始，一点点的开发商开始通过打折促销、无故退房等手段或暗中降价。 万科虽然否认降价，但今年首次开设的上海万科第五园、城花新园、花园小城的价格确实比之前的预估下降了近20%。 价格下调得到市场反应，平均认购率超过70%，第五园开盘当天售罄。

一位开发者向《每日经济信息》记者透露，“不是不想降价，而是担心降价了还是没人买。” 上周的成交数据表明，这个开发商的担忧可能是多余的。

中投证券主要城市交易周报显示，上周，上海、杭州等新盘上市价格比原计划低10%以上。 随着低价进入新市场，上周二线城市成交面积均比上个月增长62%，其中22个城市比上个月增长62%，北京、上海、广州、深圳4个城市比上个月分别增长26%、55%、65%、11%。 / br// h// br// h///h /资金压力逐渐增大，新盘的低价市场即将开市 中原地产研究中心监测的35个城市中，南京下跌75.27%，杭州、成都跌幅超过50%。 北京(不包括政策性住宅)、上海、深圳的环比跌幅分别为33.67%、22.9%、28.9%。

虽然商品房成交面积持续下降，但批准上市的面积有所增加。 据中国住房指数研究院统计，年1~5月主要城市销售比例明显下降，市场供求关系逐渐变化。

在这样的市场条件下，恒大、绿地、万科等众多开发商参加了降价。 恒大、万科等房企上个月的业绩表明，这些率先降价促销的公司的销售明显优于同行业。

对开发人员来说，销售压力和承受能力都可以，但资金紧张的压力未必能够承受。

中房指数研究院根据万科、保利、金地等21家a股上市房企的经营性现金流调查报告，这21家在去年一季度共有13家经营性现金流为正， 小型开发公司更难通过资本市场、银行贷款、预售、建设公司垫资等渠道融资，资金压力更大。

中房指数研究院副院长陈晟说:“根据最近的交易量，开发商降价可以带来销量，所以第三季度开发商将根据市场修改价格，下调10%。

广州新盘的落后入市下半年供给增加

经记者朱玲在广州

截至7月28日，据搜房来源中心统计，7月发售的新盘总量为19个，比6月环比减少24%。

这是继6月份之后，广州的新盘上市量再次减少。 在市场上，开发商经常在押后靠拢，惨淡成交。 坚挺的广州房价现在会拐点吗？ / br// h///br// h /新品连续发售后，/ br// h// br// h /又上市了。 “最近，很多开发者表示支持软文的普及，或者不打算照搬。 ’在某网站房源中心工作的魏先生说。

据统计，6月，广州上市新盘项目总量25个，环比下降40%，广州纯新盘住宅项目14个。 截至6月28日，广州宣布7月发售的新盘总量为19台。 据悉，7月份的新商品项目以郊区盘为主，但新商品价格依然坚挺。

“现在不是开盘的好时期，所以开发者只能往后推。 ’据满堂红地产研究部高级主任肖文晓介绍，首先新政策的管制才开始两个多月，所以运营商正在观望。 其次，现在是世界杯期间，不是营销的好时机。

肖文晓认为，通常在政策法规的2-3个月内，买家仍在观望。 除非开发商选择盈利开盘，否则不容易取得好的效果，但新开盘的开发商在新盘上市时不会让利。

他指出，目前开发商选择押后开盘还会影响市场供应量，从而影响房价。 但是，“他们不能在没有期限的押后靠拢。 毕竟囤房的价格也很大。

据经纬行研究中心数据显示，由于开发商持续推出新产品，今年下半年广州市场约有40个新盘上市，总推量为29319套。 广州亚运城项目预计7月以后陆续推送商品，总数量将达到4000多套，成为下半年供应主力。

经纬行研究部的朱健认为，亚运城产品向市场集中上市将对番禺乃至整个广州楼市产生不小的影响，番禺有可能率先引发降价热潮。 / BR// HR// BR// HR /迎来第三季度或降价热潮[/BR// HR// BR// HR// HR// HH/]“9月开发者集中关注， ”肖文晓指出。

“后市场交易量扩大的一个转机即将到来，价格将实现稳定上涨。 ”合富辉首席市场分析师黎文江认为，目前开发商正在等待好时机。 他认为，广州楼市价格逐年稳步上涨，后市楼市价格不会下跌。

中原地产项目部总经理黄玘持有不同的观点。 他认为7月楼市交易量将回升，但必然是以价格换取的交易量。

在采访中，许多开发者表示，企业是否采取降价战略取决于市场情况。

肖文晓认为，原有的法规由开发者长期支撑，跌幅也很大。 在今年的调控下，降价的时间早了一点，但降价幅度并不明显。 他认为今年三季度楼市将出现降价潮。 / BR// HR// BR// HR//北京折扣大厦超过70个月，或陷入僵局[/BR// HR/] [/BR/] [/HR/] [/HR/] ] [/HR////记者叶叶 黑暗大厦比上个月下降15 % [/BR// BR// HR/]北京崇文区陶然亭桥东南角

6月26日开业的第一家石榴派，如果顾客是团购成员或支票卡会员，可以享受2万到4万的折扣。

以上两种营销手段是目前北京打折大厦中具有代表性的暗降方法。 一种是打折销售。 另一种是顾客先交订金，交易开始后，开发商根据订金给予一定的优惠。

北京美联房地产副总经理杨明丽告诉《每日经济信息》记者，目前，北京奥运会外，一点楼盘已经出现一定幅度的明降，从四到五环内，房价 据介绍是以一定折扣或优惠为主的暗降的某机构数据显示，截至6月18日，北京销售的折扣大厦达到75座，环比上涨15%。

尽管折扣楼盘有所增加，但这并没有打破北京楼市僵化的现状。 根据房网数据监测中心的统计数据，6月上旬北京147个楼盘零成交。

根据《每日经济信息》记者的调查，6月新发售的24幢商品房的销售业绩也很惨淡。 据北京市房地产交易管理网消息，截至6月30日，记者截稿时，6月北京共开设24个预售商品房项目，包括住宅和商业，其中8个楼盘至今成交为零。 16个楼盘有成交记录，但成绩惨淡，如乐活家和蓝岸丽舍均只有1套成交，润枫锦尚苑180套中只有4套成交，石榴派大厦338套房3套，定慧家南里311套。

7月份的降价或“从黑暗到明亮”[/br// h/]

[/h///]是指“ 但是，随着成交量持续萎缩，以及前期绿地、恒大、万科等领域领导的降价示范，到了7月，资金压力稍大的房企可能会选择明降，但降价方式是提前推出明降部分特价住宅，

位于北京通州的京洲世家就是这样。 根据《每日经济信息》记者的调查，该楼盘于4月24日启用后，从5月11日开始实施“一次性不重复支付减少住房价款6万元”的优惠促销措施。 6月29日，该楼盘推出10套特价房，一律7.2折对外销售。

宋会雍认为，京洲世家由暗而明的迁移是代表性的，进入7月，北京楼市出现这种现象的范围和深度将进一步扩大。

中原地产华北区理事长李文杰也同意这一观点。 他认为，根据以往的监管历史，房价往往在政策出台两个月左右后做出反应，特别是大部分开发商看到政策“松口”几乎是不可能的。 这是因为最晚将在7月初采取全面降价的销售政策。

但是，也有人认为7月份的僵硬将会持续下去。 广东刀客地产研究机构总经理谢逸枫表示，目前，北京和全国各地出现部分楼盘下调房价、送面积、折价销售等暗淡下跌，并不意味着未来房价将大范围、大幅度下跌，这些现象将在新政下出现。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-58528501上海: 021-61283003

来源：经济之声