“新政百日四地热销盘共性揭密”

截至4月15日，新政出台至今已过了一百天，上海、北京、广州、深圳四个一线城市的成交量较新政前大幅萎缩。 然而，新政百日之际，一些房地产项目逆市重拳罕见，成为冬季的“迎春花”。 《每日经济信息》记者发现，这些项目以低于周边楼盘的价格，或以更优的性价比受到顾客的欢迎。 然而，在市场前景还不明朗的情况下选择促销，开发商背后的战术含义值得业内其他公司细细寻味。 经记者扬·特班从上海

上海发货:降价后寄送的面积创造了“日光盘”

房地产新政百天。 上海商品住宅的周成交量从4月15日前的30多万平方米锐减到7月后的8万多平方米。 一些机构统计认为，按目前进度，上海商品住宅交易量锐减至7月后的8万多平方米，但某楼盘在新政100天内意外热销，房地产调控100天内，当天发售的“日间CD”中有

保利不动产旗下的保利叶上海，是这少数幸运儿之一。 在上海地产业内的解体中，这个楼盘之所以受欢迎，被认为有降价和配送面积大两个原因。 与一季度相比，近期两个房源每平方米16500元的报价已经下降了2000元。 另一方面，赠送给客户的招聘面积也从以前的10%增加到了40%。

值得注意的是，与许多房地产公司楼市新政看了两个多月还没有动静不同，保利地产在宏观调控政策出台一个多月后，在保利叶上海项目上打了一场漂亮的促销战。 这不仅关系到周边楼市竞争激烈，也关系到企业的战术。

中国指数研究院上海分院研究总监张琪说，对保利地产这样的企业来说，市场调整后的早期销售是有利的。 因为无论上半年的市场会比下半年好多少，下半年的销售难度也会比上半年高很多，光靠降价、提高质量的方法未必能复制保利的热卖。 她的研究表明，下半年开发商要完成促销，不仅要降价提高楼盘质量，更重要的是充分研究客户诉求。 只有在了解顾客诉求的基础上提高楼盘质量，再加上降价，才能真正起到促销效果。 否则，依然很难打动买家。

另外，保利叶上海所在的区村板块不是可以长时间囤房的地方。 根据来自佑威房地产研究中心的数据统计，顾村板块附近有包括绿地公园壹品在内的强大同行竞争对手。 在保利叶上海促销完成没几天，绿地就开始了全国性的大面积促销，公园壹品在端午节期间有七二折促销的特价房。

中原地产拆卸师许萌说，保利地产在上海发起的这场促销战，也与企业的战术有关。 根据她的统计，保利地产6月份的销售额比5月份的环比增长了42%。 许萌认为，保利目前使用与万科相同的销售战略。 加快资金周转，快进快出，拿到越来越多的资金买地。 根据此前中国指数研究院的统计，在今年上半年的土地收购排名中，保利地产位居前三。

北京:开盘价比周边低约一成

中国房地产新闻集团统计的北京近100天楼盘销售结果惊人，迄今为止尚未曝光的房地产“新军”

迄今为止，外界对中国中铁建设的印象只停留在中国指数院对该企业的土地取得统计上。 中国中铁建设作为中央企业，是今年上半年土地取得开发商前十名之一。

中国房地产新闻集团北京企业拆迁师王秀琳详细研究了这个项目的火爆原因。 她认为高质量的产品和比较低的开盘价是这块楼盘热卖的首要因素。

她介绍说，中国的铁建绿港是北京的新盘，但产品比当地其他大楼好，每栋住宅都做得很薄，整个大楼面宽，进深短。 这是因为采光比其他项目好。 另外，该项目主力户型为92平方米，符合当地客户诉求。 最重要的是，上述楼盘的开盘价仅为7000元/平方米，比周边楼盘的7700元/平方米的价格要便宜得多。

但是，王秀琳说，中国的铁建绿港选择低价开盘销售，应该和中国的铁建最近在全国范围内大量取得土地没有太大关系。 上述项目的开发商和大量占用土地的房企应该是属于中国中铁建设的不同房企。

根据她的评价，这个项目在市场调整期选择低价开放，可能是为了方便后续项目的销售，创造更好的口碑。

广州:价格接近去年同期

据中国房地产新闻集团统计，碧桂园凤凰城是广州6月的销售冠军。 据中国指数研究院解体师周瑞蓉介绍，碧桂园凤凰城不仅是6月的销售冠军，还是广州楼市调整百日以来的冠军，也是广州上半年的销售冠军。

不料，与其他城市百日热卖冠军不同，周瑞蓉表示，碧桂园凤凰城楼市新政后的价格调整幅度非常小，基本没有调整，但销售没有受到影响。 销售排名第二的保利城是指广州受宏观调控影响最大的几个楼盘。

据她的介绍，宏观调控前，碧桂园凤凰城精装花园房的售价为6000元~7000元/平方米，调控后，碧桂园上市销售的毛坯房生产来源为平方米

周瑞蓉认为，这与碧桂园长期以来实施较为稳定的价格战略有关。 与2009年相比，目前碧桂园凤凰城的价格变动不大。 定价比较合理，虚高成分少，大楼附近就是地铁。 这样的价格对于平均房价达到1、2万元的广州市民来说还很便宜。 开业五六年的碧桂园凤凰城，由于口碑好，产品丰富，在市场调整期依然能有很高的销售额。

而且碧桂园长期以稳定的价格销售，也与企业的经营战略有关。 据介绍，上述碧桂园凤凰城是广州郊区的大盘子，几乎每月都会发售一些房源进行销售。 周瑞蓉解体后表示，楼盘长时间销售，供应量普遍较大，房价难以频繁调整。 因此，开发商倾向于以比较稳定的价格长时间销售，在宏观调控期，这样的销售战略可以帮助楼盘在不进行价格大幅调整的情况下，依然能够稳定销售。 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

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来源：经济之声