“逾4成资金靠自筹 地产资金链危局”

经记者徐学杨宠强叶书利发源于广州、上海、北京

即使是最悲观的预想，也没想到今年的“地产严冬”会来得如此激烈。 目前，在各地房地产市场存量不断创新的情况下，银行放贷丝毫没有松动的迹象，反而有了更加紧张的态势，许多开发商目前的任务也转变为如何融资。

不好的融资形势，很多开发商为了明年的“确保粮食”也不得不降价。 为了能够快速融资，鹏欣集团这样的中小地产商，用尽政策擦边球，使用仅有14套获得预售许可证的房源，向海南鹏欣白金湾邸项目收取意向金。

越来越多的房地产项目企业有可能成为私募基金的“中餐”。 以金融巨头鳄索罗斯为首的各种私募基金，四处“猎”资金脆弱的中小房企，希望以“割肉价格”购买这些房地产公司的项目股。

对住宅企业来说，现在也许到了生死存亡的关键时刻。

不动产资金

财务恶化融资困难开发商项目或房地产基金

经记者徐学成出生于广州

据中国指数研究院统计，今年10月，房地产开发公司总资金来源达到6.8万亿元，其中公司筹资比例超过4成。 数据显示，从存量和债务积压情况来看，开发商处境基本困难，在国内信贷日益收紧的情况下，快速出货以回收资金可能成为开发商“无奈之选”。

4成以上的资金来自自我筹措

广东省房协最近公布的《年前三季度广东房地产市场拆解报告》显示，前三季度，广东省房地产开发公司资金4885.81亿元，从资金来源来看，国内贷款为888.48亿元，比去年同期减少7.3%，为近十年来第二次同比减少。 利用外资66亿1600万元，比去年同期大幅增长49.2%，但实际上相当于2007年同期水平的自筹资金1524亿8000万元，增长37.7%，连续两年实现30%以上的增速。 其他资金来源(销售回收资金)为2406.36亿元，比去年同期增长33.3%。

广东的情况只是整个市场的缩影。 根据中国指数研究院最新公布的数据，今年10月，全国房地产开发公司总资金来源为6.8万亿元，其中国内贷款比例仅为15.4%，公司自筹资金已达到28201亿元，为41.2%，同比超过30%

针对前10月房企开发资金的构成情况，该机构指出，随着房地产调控力度的加大和调控作用的凸现，自有资金筹措逐渐成为房地产开发公司最重要的资金来源。

财务状况恶化

根据这两个机构的统计数据，无论从广东还是全国来看，房地产开发投资都保持了一定的增长。 但令人担忧的是，面对日益严峻的融资压力，房企自身的财务状况更加恶化。

据wind统计，在已发布第三季度业绩报告的上市住房企业中，其总营业收入和净利润明显下跌。 数据显示，三季度144家房企实现营业收入共计865.55亿元，比二季度减少10.02%。 此外，净利润也从二季度的143.96亿元降至97.03亿元，降至32.60%。

三季度房企销售情况也不尽如人意，数据显示，房企备用收入账增长606亿元，但环比下降33%。

住房企业是否储备了足够的资金以应对日益不景气的市场状况，形势可能也不乐观。

据wind数据显示，截至今年上半年，申万一级的136家房企总负债已经1.24万亿元，比去年年末增加1514亿元，该领域的资产负债率达到71.28%。

相关分析表明，当陷入过度扩张、过度融资漩涡的房企调控激增时，踩“刹车”似乎为时已晚，日益累积的债务最为佐证。

融资渠道狭窄

对于目前财务状况日益恶化的房企来说，缓解资金压力只有两种方法。 一个是获得融资，另一个是加速销售的迅速退款。

但是，在房地产调控下，融资并不容易。 根据wind数据，除不合格和停止实施的方案外，截至10月底，共有260家企业提出了增发方案，累计募集金额超过6048亿元。 另外，有88家企业希望通过发行企业债务和次级债融资，规模达到3238亿元。 据此计算，沪深两市在再融资过程中的资金诉求接近万亿元。

今年6月，监管部门公开表示将减少房地产开发贷款。 今年8月，国家外管局发出通知，要求暂时不受理内地房企为境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请，房企境外融资受到限制。

《每日经济信息》记者了解到，日前，一些大型房企增发计划已被证券监管委员会叫停，相关金额超千亿元，一些大型房企融资计划“流产”无疑完全扼杀了房企再融资的希望。

很难消化库存

既然融资渠道收紧，开发商就只能另找“好方”。

据wind统计，截至今年三季度，144家房企库存量已达到1.22万亿元，比去年同期的0.86万亿元上升41.86%。 其中，大型房企的库存压力尤为引人注目。

库存滞留是住宅企业资金链日益紧张的重要原因之一，但市场并不是“丢面子”。 根据中国指数研究院的数据，10月以前销售旺盛的季节已经传来。 全国商品房销售面积8364万平方米，环比下降26.9%，比去年同期下降9.4%，是今年4月以来首次单月同期下降。

销售惨淡，关键原因是售价高。 根据这些机构提供的数据，今年10月，全国商品住宅销售平均价格为5131元/平方米，也比去年同期有所上升。

对此，广东省房协报告称，目前开发公司整体资产负债率上升，融资价格上涨，资金压力明显增大，且整体供应量较大，实际交易量下降明显，市场由供给不足转为局部供给过剩，房价实质性放缓。 在这种形势下，房地产开发公司只有尽快调整经营战略，采取更加灵活的营销手段，才能赢得市场。

目前，以一些大型房企为主的降价、促销措施不少，房企还有其他“手”吗？

为了应对资金紧张，“批发”式的倒卖已经在进行。 《每日经济信息》记者了解到，目前，上海部分楼盘开始折价批量转卖自有项目给房地产基金，通过签订合作协议，开发商可以获得房地产基金预付的“定金”。

但是，这种方法也挑战了开发者的心理极限。 这些投资者给出的“批发价”从公开售价的7折到5折，为了快速回收资金，开发商也不得不忍痛割爱。

市场现状

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经记者叶书利从北京出发

即使没有钱的困扰，为了应对可能更艰难的年楼市，开发商正在降价争夺顾客。

据路劲地产母公司路劲基建设年中报报道，上半年路劲地产销售额28亿8400万元，比去年同期增长40%，远远超过企业默认的20%。

不过，旗下的北京楼盘领海朗文世家近日将预售均价从1.8万元/平方米降至1.45万元/平方米，预计企业旗下的另一座楼盘路劲世界城也将于近日低价开盘。

由于劲地产8成以上的销售区域陷入限购漩涡，在接受《每日经济信息》记者采访时，中房信克和瑞评论家黄丹认为，路劲地产此时调整价格，意图在限购下抢夺量的储存，以备更寒冷的年份之需

土地陷入暂缓购买的漩涡

限购令为代表的本房地产市场调控，对业务部门尚未进入三四线城市的道路造成了沉重打击。

根据劲地产官网资料显示，路劲地产在全国12个城市有销售房地产的项目。 但是《每日经济信息》记者表示，除常州、洛阳两个城市外，其余10个城市，北京、上海、青岛等都是限购城市。

对路劲地产来说，由于业务能力尚未渗透到三四线城市，业务线还停留在一线城市，限购令受到很大打击。 另一方面，不动产并不是出于限制而购买的情况，最初的运营商和亿城股也遭遇了同样的“炼狱”。

《每日经济信息》记者根据首个运营商官网统计，目前首个运营商共销售22个楼盘，分别位于北京、天津等9个城市，除湖州为不限购城市外，其余8个城市均属于限购城市。 进一步细分，22个销售项目中，11个位于本轮楼市调控中心区京津两地，另外10个位于西安、成都等5个调控城市，仅太湖项目位于尚未发布调控令的湖州。 22个项目中21个位于限购城市，达到95.5%。

受限购令冲击，首个运营商10月的销售公告显示，前10月企业仅取得90.1亿元的销售业绩，占150亿元年销售目标的60%。

“同病相怜”的还有亿城股。 根据亿城股份官网资料，该企业房地产项目部署在北京、天津、秦皇岛、大连和苏州5个地方，除秦皇岛外4个地方均为限制城市。

在限制收购令下，亿城股份第三季度财报显示，前9月企业实现销售额约10.78亿元，比去年同期减少8.49%。 根据年初中邮证券的报告，亿城股份的年销售额预计将达到40亿元以上。

提前降价抢客过冬

《每日经济信息》记者观察到，目前一线房企中，顺利完成一定年度销售目标的房企如恒大、万科等，由于对明年楼市的悲观预期，目前纷纷提前降价抢客、存粮过冬。

以万科为例，11日，万科在深圳大厦公园和清林径发售8.8折房源。 对此，万科总裁郁亮解释说，从明年开始，万科将开始“冬季模式”。

恒大也采取了夺客的行动。 根据恒大11月的销售公告，前10月企业销售业绩达到752亿元，超过年销售目标700亿元。 与此同时，恒大在南宁、长沙、长春、南京等几个城市推出了8.5折预订降价优惠活动。

对此，黄丹认为，目前行业基本达成共识，明年楼市将更冷。 因此，在年末，一些房企率先主动降价，以“粮食储存、现金储存、顾客储存”为目的，为更寒冷的一年做准备。

事实上，这场粮食抢夺战争已经蔓延到二线住宅企业，以公路给力的房地产为代表。 今年的销售业绩还不错，为了应对今后更严峻的挑战，路力地产开始探索在稍受限制的城市降价揽客。

中投联达(北京)投资有限企业董事长杨少锋在接受《每日经济信息》记者采访时表示，路劲地产8成以上的销售区域为限购区域。 在这些限购城市，购房资格、购房能力、有购房意愿的“三有”人群基数相对固定化，限购城市“三有”人群数量越来越少。 关于城市限购，不排除相应房企未雨绸缪，首先着手降价抢占宝贵客群。

除了在北京降价揽客外，路劲地产还在上海新盘路劲翡翠丽湾推出了77~123平方米房源优惠8万元、150平方米以上优惠13万元的促销措施。 这意味着房价将接近九成出售。

通过土地降价来抢客，意味着二线房企也开始了拴杠抢粮的行动。

黄丹表示，楼市未来可能面临更加严峻、不明朗的行情。 基于今后漫长的冬夜，包括公路房地产等在内的一点一线房企在年底展开抢客行动，推进“粮食储存、现金储存、客流量”，为年寒冬准备越来越多的粮食和保暖衣服。

销售手段

只有14套房获得预售证海南鹏欣在上海领取意向金

经记者杨宠从上海强发

只有取得预售许可证的14套房现货，鹏欣集团才会领取尚未开业的海南鹏欣白金湾项目意向金。 住建部去年4月发布的《关于进一步加强房地产市场监管商品住房预售制度有关问题的通知》(以下简称《通知》)规定，“未经预售许可的商品住房项目，房地产开发公司不得进行预售，预约、编号、vip卡

据《每日经济信息》记者调查，鹏欣集团在上海推广海南鹏欣白金湾将于明年1月2日开张。 其中包括4栋高楼、28栋别墅和1家酒店，将从购买者处收取购买意向金。 但是，据海南省琼海市住房保障和房地产管理局主办的琼海房地产网新闻报道，获得预售证的有2层高的6#、7#、8#栋楼的14套房，总面积不足1900平方米。

上海荒岛房地产业办公室副总经理黄欣伟表示，实际上，许多场外楼盘在未取得预售许可证的情况下，向购房者收取意向金。 上海同策咨问机构研究负责人张雄大表示，通过异地项目领取意向金已成为开发商变相融资的一种手段。

只有14套房获得预售许可证

11月8日，《每日经济信息》记者接到鹏欣白金湾销售员的促销电话。 介绍说，购房者在支付意向金后，开发商可以去海南看房。 如果看中不动产，楼盘正式开业后，上述意向金将成为不动产金。 如果买家不喜欢，开发商也要扣除买家在海南的差旅费后，将意向金返还买家。 销售人员说，意向金可以交给上海白金湾的柜台现场，那里有相关人员，负责意向金的领取。

《通知》规定，开发商未取得预售许可证不得领取意向金，开发商必须在取得预售许可证后10天内排队。 海南白金湾在大部分房源未取得预售许可证的情况下，向上海购房者收取了意向金。 为了明确开发商是否违反上述规定，《每日经济信息》记者再次致电鹏欣集团位于上海的白金湾卖场，了解该项目在大部分房源未取得预售许可证的情况下是否向购房者收取预售款。 根据回答，卖场目前有负责人代替海南项目领取购买意向金。 金额是五万元。 关于意向金的采用和退款解决，卖场工作人员的话和以前的促销电话复印件一致。 “如果不喜欢房子，开盘后的15个工作日退钱。 ”。

为了明确开发商的这种行为是否违反了《通知》的相关规定，《每日经济信息》记者按照琼海市住房保障和房地产管理局网站在当地“114”上发布的电话，给这些部门打了电话，但一直没有回应。 随后，《每日经济信息》记者传真采访函，详细证明海南白金湾可能存在的问题，询问是否违规，但直到记者发布消息时未得到相关回应。

领取意向金是为了缓解资金压力吗？

调查显示，海南鹏欣铂金湾项目开发商上海鹏欣房地产(集团)有限公司目前面临较大的销售压力。 中房信监测的销售数据显示，该企业上海项目白金湾邸和一品漫城去年的销售额共计达到13.64亿元，而今年这两个项目的实际销售额仅为9.22亿元。

明明销售额在下降，鹏欣集团却在大幅扩大，显然需要越来越多的资金投入。 在鹏欣集团网站上刊登的一家媒体采访集团总经理赵维茂时表示，根据计划，未来5年鹏欣将建造50多个玩水城，未来10年将建成100座玩水城。 南京水游城总建筑面积达到16.7万平方米。

鹏欣集团今年推行的“st合臣增资资金14亿1000万元，增资上海鹏欣矿业”的增资方案也尚未完成。 在这种情况下，开发商显然需要通过销售迅速收回部分现金。

张宏伟表示，同样在上海的场外销售项目，大多在开盘前收取客户意向金，具有融资性质。 一是允许开发商处理部分周转资金需求，还能迅速将已支付意向金的买家转变为目标客户。

“通常，支付意向金后，购买者总是选择购买。 ”张氏认为，正是因为开发商了解远程买家的心理，才不用开场就先领取顾客意向金，牢牢覆盖了部分意向顾客。

黄欣伟表示，在上海以外的许多城市，由于预售项目监管不像上海那样严格，有些地方只挖了洞就可以卖房，楼盘不靠边收意向金、直接销售的现象非常普遍。 这些地方的开发商也利用这些地方政策放宽的情况，大规模获得意向金融资，以应对资金链紧张的问题。

在海南欣白金湾未开张的情况下，异地领取客户意向金的方法真的是为了融资吗？ 《每日经济信息》记者给该企业相关负责人打电话也没有回应。 记者用鹏欣集团网站注册的传真号码向上海鹏欣不动产(集团)发送了采访传真，但在记者发布消息之前没有得到回复。

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来源：经济之声