“高端项目回款放缓旅游地产销售增压”

经记者胡廷鸿从深圳出发

临近年底，监管政策未见松动，楼市成交量越来越紧张，上市公司业绩压力激增。 有许多高端项目和超大型滨海度假项目的世茂地产离完成年度目标任务还有很大差距。

公告称，截至第三季度，世茂累计合同销售额达245亿元，占全年360亿销售目标的68%。 因此，世茂虽然加快了各项预售进度，但仍有115亿元的销售任务压力。 据分析，销售放缓或进一步影响世茂资金回笼速度，将影响明年对建设项目的后续开发投入。

多个项目销售滞后

受楼市调控政策的影响，从2009年开始，许多开发商为了规避市场风险，纷纷进军无限制的商业房地产和旅游房地产项目开发。

以世茂地产为中心的上海世茂系以旅游地产为目标，在全国各地构建了以威尼斯湾为主题的旅游度假项目。

年11月8日，位于惠州稔山镇的富茂威尼斯湾开工。 占地超过7000亩、总建筑面积达530万平方米的威尼斯湾，是世茂房地产和富力共同投资400多亿建造的超级大盘。 建设期预计将达到9年以上。 茂威尼斯湾世茂和富力双方各占50%的投资比例，这意味着世茂在威尼斯湾的投资预计将达到200亿。 记者了解到，威尼斯湾定位为滨海旅游度假，主要诉求于珠江三角洲地区和深圳的顾客。 中原地产统计数据显示，今年10月，由于深圳投资者到惠州购房的诉求日益减少，惠州多块高档楼盘冷淡成交，惠州大亚湾地区多块楼盘滞销。

除威尼斯湾外，世茂还在建设包括位于大连的御龙湾项目在内的超级大盘项目。 其总投资额达到500亿，占地20平方公里，总规划用地2000公顷，是国内目前投资规模最大的高端综合旅游项目。 相关人士表示，受楼市成交降温的影响，大连御龙湾项目在销售项目中也面临销售不振。 位于浙江宁波的世茂宁波湾项目也发售了500套69~159平方米的房源，最低折扣仅为7.8折。

目前，世茂地产在全国城市的布局数量达到31个，华南板块也已增加到福州、厦门、广州、惠州4个。 与此相反，世茂这样的景区“卖大面包”的方法，在筹资、市场风险、项目管理运营方面也面临着很大的压力。

调查显示，目前世茂手中现金仅有120多亿，下半年世茂在上海昆山、大连、广州、福建等地的项目销售受阻，回收资金缓慢，也给项目后续开发带来了压力。 今年上半年，世茂地产的应收账款达到18.59亿元，但库存达到46亿元，库存不足的压力依然很高。 其总资产负债率超过75%。

联合发展缓解资金压力

下半年，开发商因楼市调控和货币紧缩政策遭遇融资瓶颈。 开发商要求团结起来缓解资金压力。

世界房地产市场研究部首席分解师王海斌认为，世茂长期驻扎开拓长江三角洲区域在高端住宅项目开发方面很有特点，富力熟悉本土市场，双方可以合作各取所需。

迄今为止，投资150亿美元、总建筑面积达430万平方米以上的广州亚运城项目最初也是世茂和富力发起的，但后续资金压力过大，途中不得不将碧桂园、中信、雅居乐纳入其中。

投资超大型运城项目的威尼斯湾，之后是否还面临着中途“招商引资”的命运？

对此，7月23日在富茂地产举行的全球百亿招标计划发布会上，惠州富茂房地产开发有限企业董事易炳顺表示，对于亚运城、威尼斯湾等超大型开发项目，单个开发商在筹资、风险承担、项目管理等方面

从项目前期投入产出比例来看，惠州滨海项目前期投入巨大，资金回收非常缓慢。

在融资渠道方面，国内银行信贷紧缩、国家停止境外房地产信托业务，都标志着国家对房企境外融资渠道的监管。 作为拥有香港融资平台的世茂，紧缩融资渠道会影响威尼斯湾项目的开发吗？

“目前，国内外融资渠道基本关闭，如果只通过销售收回资金进行投入，投资开发期可能会延长。 ”王斌拆开说。 但他指出，世茂的债务大多是长时间的债务，需要不断获得融资，不能停止项目开发。 分析师认为，虽然旅游房地产项目比住宅开发利润丰厚，但开发商需要考虑自身资金实力，采取稳健的开发战略。

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来源：经济之声