“急于“去库存”上海开发商抛售商业物业”

经记者杨宠从上海强发

然而，一位业内人士认为，上述数据统计并不一定反映了整个市场的全貌。 由于交易数据登记的延误，少数开发商9月份的成交推迟到10月份，业绩在9月份暂时没有出现。

面对低迷的楼市成交量，开发商可以说采取了多种方式应对。 希望在“全年的黄金时代”取得良好的业绩。 其中，最有效的无疑是推出限购外的商业房地产，迅速收回资金。

方兴在上海的“东滩金茂逸墅”，原是别墅项目，最近推了酒店公寓，取得了很好的业绩。 根据该企业上海分企业市场部部长吴文俊提供的数据，依赖酒店公寓的热销，截至昨天，该项目的销售总额达到6亿元。 到9月为止，这个项目的销售额只有1亿3千万元。

9月份商业地产取得的良好销售业绩，无疑让方兴地产松了一口气。

东滩的金茂逸墅9月成功逆转业绩的例子，也为其他开发者提供了参考。 通过促销商业、办公室、酒店的公寓类，项目的人气有可能再次上升。

根据21世纪房地产上海地区市场中心的统计数据，今年1~7月全市上市的71个首次开盘项目中，累计库存率不足30%的项目约占总数的52.1%，其中公寓类项目36%，别墅 楼市调控以来，别墅市场受到的影响最大。

金茂逸墅于今年5月11日取得预售许可证。 据网络不动产称，已经连续销售了4个多月，目前相关网络上显示的销售率只有所有已推送住宅面积的23.77%。 据上海市建委消息，金茂逸墅项目规模至少达到10万平方米，但目前出售的有5000多平方米，很可能意味着该楼盘的实际库存率只有5%。

并且，网络房地产金茂逸墅价格的历史走势图，从8月15日开始呈现明显的价格下跌趋势。 根据中房信的相关统计数据，9月金茂逸墅成交均价由8月的34131元/平方米调整为22293元/平方米。

上述销售数据显然对金茂逸墅相当不利。 据上海市建委消息，方兴地产对该项目的总投资达14.21亿元，按方兴地产去年中期业绩报告反映的平均融资价格的5.11%计算，相当于方兴地产截至9月的销售额或该项目的近两年融资利息价格。

方兴地产今年8月公布的中期业绩报告显示，企业一年内必须偿还的利息银行贷款和其他借款达到158.89亿港币，方兴地产上半年的合同销售额只有54亿港币。 此外，方兴地产一年内应支付的应付账款和其他应付账款达到95亿港元。

吴文俊告诉《每日经济信息》记者，金茂逸墅9月销售的酒店公寓达到152套，共计1亿7000万元。 别墅的销售数量也增加到了32套，销售额总额也扩大到了4.3亿元，总销售额达到了6亿元。

另外，吴文俊表示，成交价格也并非如网上房地产所示只有22293元/平方米。 目前平均成交价格已经上涨到3.8万元/平方米，为陈家镇板块整体最高。 吴文俊提供的上述数据是否属实尚需注意。 但有几个确实的事情是，商业房地产整体成交情况确实比普通住宅好很多。

据上海同策咨询机构统计，商业地产今年增长势头相反。 在整体房价涨幅放缓的情况下，上海商业地产8月成交均价达到14636元/平方米，比去年同期增长31%。 在这种情况下，具有商业属性、住宅招聘功能的酒店公寓被越来越多的投资者接受，交易量也大幅增加。

21世纪房地产拆房师罗寅申表示，崇明的陈家镇板块别墅价格高达3万元/平方米以上，而金茂逸墅酒店公寓售价2万元/平方米，价格吸引力明显。

该策咨问研究部总监张宏伟表示，方兴地产如果选择更早推出酒店公寓，实现去库存化效果将更好。 因为，8月23日，上海银监会决定个人贷款购买商业用房，此外，关于商业贷款，要求市各商业银行在商业用房竣工验收现房后，向购房者发放贷款。

但是，即使贷款受到限制，预计未来的开发商也会比以前更倾向于销售酒店式公寓产品。 张雄大表示，根据今年的市场情况，酒店式公寓总额相对较低，大部分地方没有限购、限制贷款的问题，比普通住宅更具吸引力。

来源：经济之声