“拉动上海经济“大虹桥胜过世博会和迪士尼””

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经记者杨炜介绍，上海

11月9日至15日，上海商品住宅成交价格平均接近2万元/平方米，部分地区楼盘立即报告“无房” 毫无预兆，上海楼市突然变成了“井喷”。 当地买家认为，这可能涉及迪士尼和虹桥两件事。

迪士尼已经家喻户晓，那么大虹桥有什么吸引力呢？ 它会给上海乃至整个长江三角洲的房地产业带来什么样的变化？ 带着这些问题，《每日经济信息》(以下简称nbd )邀请了纳帕房地产执行社长王宏伟、上海三湘股份有限公司副社长张涛、中房指数研究院副院长陈晟，参加了这次“房地产峰会”，畅谈了“大虹桥”的未来。 / BR// h// BR// h /虹桥定位/ BR// BR// h /上海经济新的增长极

张涛:大虹桥就像上海经济“哑铃”的增长之极，横跨长宁、闵行、青浦、嘉定、松江等6个区，辐射整个江浙

王宏伟:首先必须纠正一个观点。 大虹桥绝不是纯粹的交通枢纽。 像上海南站这样的交通枢纽，越来越多的功能是避难客流，不是凝聚商业。 大虹桥通过交通枢纽实现经济集聚。 中国的三大核心城市，除了北京是政治中心外，上海和广州通过交通引进人口、资金、产业迅速发展。 在中国大陆，长江三角洲资金密度最大，但仅靠陆家嘴不足以作为上海经济快速发展的“发动机”，上海需要在陆家嘴之外，建立规模与之相匹配、面向长江三角洲和全国的新cbd。

大虹桥显然满足了上述需要，稳固了长江三角洲的根基，既通商又经济方便，同时利用高铁和飞机辐射周边城市及其以上地区， 虹桥商务区对上海经济的拉动作用大于世博会和迪士尼乐园。

陈晟:根据大虹桥的规划，其经济体系、城市生活的人口体系与美国的一些城市形态略有相似，从一个城市到城市群的概念有所扩展。 26.3平方公里的虹桥商务区可以开通周围的交通，将大大加快这个城市经济的快速发展。 与浦东2亿5600万元/平方公里的gdp相比，虹桥商务区覆盖的长宁、闵行等6个区域，目前gdp只有1亿7500万元/平方公里，差距不小，但这意味着虹桥商务区的潜力很大。 / BR// h// BR// h /大虹桥·辐射/ h// BR// h /江浙、江西也将受益

张涛:从大虹桥的东到西的大街，即外环线a20； 从西到铁路外环线，即华翔路； 南至a9沪青平高速公路； 计划从北向北翟高架道路。 虹桥交通中心26.3平方公里的区域是其核心区域，周边60平方公里为综合功能扩展区域，跨越中环、外环。 虹桥的范围更大。

王宏伟:如果经过几年的快速发展，大虹桥的计划得以实现，未来的辐射范围将非常大。 从经济范围来看，大虹桥可以迅速发展到周边300~500公里的范围，不仅附近的江苏和浙江省，与上海相距甚远的江西省也可以受益。 从房地产的角度来看，距离核心功能区40~45分钟的区域，距离核心功能区2~3个小时，将成为高端人群的第二住所。 未来上海周边的昆山、嘉兴、嘉善，甚至南京等地，都将辐射到大虹桥。 但是，这需要进一步改变购买者的观点。

陈晟:从计划上看，大虹桥直接造福当地商业设施，对当地住宅的影响也很大。 另一方面，政府在当地的投资将会非常大。 我们衡量一个地区房地产投资价值的标准不仅看当地房地产价格，也看当地政府每平方米的资金投入量。 从目前情况看，整个虹桥地区商品房价格存在较大落差，接近内环的普陀武宁板块今年10月板块基准价格达到32333元/平方米，价格最低的松江新桥板块为9117元/平方米，不到前者的1/3。 另一方面，上述地区的价格上涨速度也不同。 虹桥地区年均涨幅最高的普陀武宁板块，2003~2009年房价年均算术增长率达到76.21%，末尾嘉定主城区板块年均算术增长率仅为32.67%。 这些价格增幅相对落后的地区是不是有越来越多的潜力？ 值得研究。 我认为虹桥地区的徐泾、北新泾西部、华漕等乡村地区有更快速的发展前景。 / BR// HR// BR// HR /大虹桥大厦市[/BR// HR// BR// HR// HD// HR//上海一线豪宅[/BR/]

张涛:从计划提交到最终落地，最短要两三年，最长要五到八年。 因为在这短时间内不会对当地的不动产开发产生很大的影响。 但是我考察过一点当地的房地产开发项目，地产商的销售心理价格比一年前高很多。 特别是嘉定南翔板块，以前房地产开发很慢，配套设施不完善。 但是，最近，受大虹桥的影响，该地区连续挤压地面，成交非常火爆。 正如前面王总所说，由于有大虹桥，这些地区的住宅有可能从原来的第二个住所发展成稍微高端一些的人的第一个住所，房地产开发价值将大幅提高。 现在许多地产商看到了大虹桥地区，绿地等地在那里有项目。

王宏伟:我们企业在淀山湖畔开发的项目，原是上海顾客用于休闲的第二大住所。 但是，在大虹桥的计划公布后，许多顾客已经考虑在三五年后把这里作为首要住所。 事实上，上海城西地区整体依赖机场、地铁、高速公路的建设，未来将成为上海现代服务业最发达的地区，形成当地房地产市场最集中的高端客群居住诉求。 未来的大虹桥，上海一线豪宅产品将会出现。

陈晟:作为都市圈cbd，虹桥商务区发展最快的可能性无疑是商业。 虹桥开发的最大受益者不是房地产，而是围绕交通枢纽的金融、新闻、会展等领域。 未来，该地区的公司对新闻、金融服务的诉求将极为旺盛。 我最近接收了两家将总公司迁往上海的企业。 两个都来自福建省。 他们说要把公司的融资部门、新闻部门、人事部门转移到上海，了解领域最先进的情况。 我认为类似公司在大虹桥周边大量凝聚，同时凝聚大量高端人才，促进当地住宅、商业房地产的快速发展。 / br// h// br /大虹桥·居住/ h// br// h /或上海的居住结构 我去过美国的洛杉矶，整个洛杉矶的市中心只有几幢行政大楼和警察局，商业设施很少。 洛杉矶有88个市，都是小城市，那里有很多商业、行政、医院等机构，可以满足市居民的生活需要。 我认为大虹桥的轨道交通枢纽和生活配套可以用于嘉定等郊区，从而形成一些居住城镇，高端人口可以居住在大虹桥区。

王宏伟:上海住宅由内环、中环、外环分化为高、中、低端，由城市配套资源决定，配套资源越集中，房屋等级和价格也越高。 但实际上，房价不仅取决于配套，还取决于居住人口。 高端人口聚集的区域形成高端住宅区。 个人认为，今后上海的居住结构将从环状线决定房价的结构转变为人口决定房价的结构，上海将出现许多富裕地区。

陈晟:上海现在到处都是豪宅。 从早期西郊、古北一带，到后来西佚山、龙东大道一带，乃至今后大虹桥商务圈的周边辐射区，上海豪宅区已经形成了许多“神经元”系统。 虹桥计划区最大的功能是疏通这些“神经元”的外部交通，方便居民出入。 虹桥产业[/BR// BR// HR/]虹桥产业[/BR// BR// HR/] [/HR/]/HR// HR///HR///BR/]是第三次产业的快速上位 张涛:并不一定。 在全国范围内，除了大虹桥外，还将建设许多国际物流贸易中心。 但是，上海的大虹桥对上海有利，对长江三角洲有利，成为长江三角洲整体招商引资、商贸中的重要特征，对上海经济的推动作用非常大。

王宏伟:买家的喜好是多样的，大虹桥并不是所有高端人士都会去上海买房子。 但是，它会影响上海的产业结构，形成城市群cbd，形成城市间的经济交流。 上海的高房价迫使上海将必须低价经营的制造业的一部分挤出上海，早日完成从第二产业向第三产业快速发展的产业革命。 上海的第三产业没有迅速占领第二产业离开后的空白。 于是，大虹桥的规划，给上海第三产业带来了巨大的机会，第三产业可服务的范围一下子扩大到整个长江三角洲，为未来二三十年上海的产业导向奠定了方向。 产业和资本引入大虹桥地区后，高端人口的居住方向也将发生变化。

陈晟:我同意王总的意见，居住方法因工作方法而异。 我们曾经和成功者们接触过，但我发现他们的生活习惯是由工作方法决定的。 虹桥的迅速发展，使他们开始考虑在上海拥有豪宅，扩大视野，提高决策能力。 结果，大虹桥和周边地区出现了不同类型的房地产需求。 这些高端人士和他们的公司进入上海，也为上海房价的增长奠定了基础。 / br// h// br /记者手记

/h// br// h /大虹桥和“双城梦”

全市人口近2000万人，上述土地面积不能满足所有上海人的住房梦想，不能满足房地产商的开发需要。 上海的地价、房价不太高。

另一方面，购买者很为难。 很多上海人早就去周边的昆山、太仓、嘉兴一带买了房子。 因为那里的房价只有4000~5000元/平方米。 在上海远郊的嘉定、青浦、南汇乃奉贤，房价已经突破万元大关。 不到十公里，房价翻了两番。 上海的高房价，也让上海人有点想到了住在江浙、在上海工作的“双城梦”。 但是，梦想终究是梦想，往返交通的不便，使得双城生活的计划难以实现。 / br// h///br /另一方面，开发者也很烦恼。 由于上海土地价格高涨，许多上海地产商想去上海周边寻找机会。 太仓、嘉兴、无锡等地，成了他们最感兴趣的区域。 虽然这些地区的房价、地价便宜，但市场购买力不及上海。 开发商渴望上海的上班族能够住在上海周边，只把上海作为办公点。

大虹桥的计划，开发者和上海市民都有望实现梦想。

距离上海虹桥机场不到一个小时的嘉兴，已经长出了“橄榄枝”。 嘉兴市市长李卫宁表示，嘉兴文化底蕴深厚，生态环境好，是典型的江南水乡，嘉兴市绿地率为41.4%，目前住宅均价仅为4800元/平方米。 此外，嘉兴还有上海医疗康复中心的计划。 例如，疾病的治疗在上海，康复在嘉兴进行。 嘉兴还通过交通“一卡通”等上海和公共服务实现了“无缝衔接”，实现了社会保障的无缝对接。

据悉，南京、镇江、常州、无锡、苏州、昆山、嘉兴、杭州等城市是“空铁联运远程值机服务”最先开通的试点城市 这些城市希望扩大上海房地产业，扩大到未来的上海楼市，或者这些城市。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-59604220上海: 021-61283003

来源：经济之声