“投资客转战政策“孤岛”商业地产现炒作苗头”

记者杨宠强在上海

楼市新政出台后，深圳、上海、北京等地出现了投资者一夜降价销售数百套房“跑”的现象。 虽然这些资金被认为今后将流向股票、基金、大宗商品甚至民间借款，但房地产投资者并未撤出楼市，而是将目光投向了各种投资品种——商用房地产。

根据中国房地产新闻集团的统计数据，新政实施后的4月17日至4月25日，商用住宅在上海楼市总交易量中所占比例上升9个百分点，达到54.23%。 该机构解体师薛建雄表示，许多住房投资者开始转向投资商业房地产，后者风险较大，但投资收益越来越多。

商业用住宅投资客户占20 %

[/h// ] [/h// ] [嘉兴中港町的商店是否有趣，低 ’上海一家房地产中介企业最近频繁打电话要求购房者出售商用住宅。 据这家企业的经纪人介绍，房地产新政开始后，商店突然畅销，他们每周安排两班免费巴士从上海送客人到嘉兴看房。

21据21世纪房地产上海锐丰商业大厦部经理吴晓明介绍，有意购买商业住宅的投资客户数量比上个月同期增长20%左右。 这些新顾客中，投资住宅市场本来就多，担心价格上涨空之间的压缩，投资价格上涨，正在寻求投资办公楼。

商业住宅之所以如此火爆，是因为楼市的新政没有纳入商业住宅，投资者可以异地购买或一次性购买多个商业住宅

实际上，在4月30日至5月3日举行的上海“五一”假日客房展上，许多商用客房大楼都有“可贷款的套房”、“offser”和“活动

投资者支援商用房，重视比住宅高的收益率。

薛建雄说，这几年，商业住宅的价格涨幅远远低于普通住宅。 在上海市中心，许多商用住宅的价格只有周边普通住宅的2/3左右。 根据佑楼市通的数据，截至今年4月，上海商品住宅成交均价达到21125元/平方米，而同期商用住宅成交均价仅为16568元/平方米。 商业住宅的开发价格远远高于普通住宅，前者具有更高的投资潜力。

投资收益的差异最直观地体现在租金上。 在上海，住宅的租金收益率大多不到3%，个别地区的租金收益率只有1%。 但是，商店和办公楼的平均投资转化率在5%~6%左右，显示出商用住宅的高投资性价比。

在商务房中，租金上涨潜力较大的办公楼，显然受到投资者的关注。 业内人士表示，一般商业房地产租金上涨1%后，总额将上涨10%。 上海西路、浦东陆家嘴等地区的办公楼目前有较大的租金上涨空之间。

据太平戴维斯统计，一季度上海8套大宗住宅成交买卖中，3套是江浙购房者以个人名义购房，购房均为沪市商业核心区域商业项目。

除了投资性价比高的特点外，商业房地产暂时没有政策调控风险，也是引起投资者关注的原因。 上海研究咨询部总监宋会雍说，北京楼市新政规制的出台，表明地方调控政策很可能比国务院宏观调控政策要严格。 在这种情况下，商业住宅有可能成为炒房资金短期的“避风港”。 / br// h /资金的暂时出口？

“投资商业不动产是短期行为，从长期来看，住宅更具吸引力。 》上海中原工商铺部总监陶翃表示，与住宅相比，商业地产存在太多差异。 投资者近期出现转向购买商业地产的迹象，但在比较商业地产和住宅的差异后，资金回流到住宅，或者只是时间问题。

据了解，与住房最多30年不同，商用住房的购房贷款最长限制为10年，商业房地产投资的现金流压力较大。 通常，许多投资者希望以月度资金形式提供商店租金。

实际上，很少有商业房地产项目在初期能给投资者带来稳定的高回报的现金流。 很多项目在开始募集租金前几年，经过多次调整期，此时的租金收益率不太有保障。 除了

之外，商业不动产的税金也让投资者望而却步。 根据国家税收法规，转让商业不动产需要缴纳近50%比重的营业税、土地增值税和个人所得税。 将来可能出现的商业税也将首先在商场和写字楼行业征收。 相比之下，房屋转让环节的税收相当低，执行力也不如商业房地产大。

不仅如此，商业地产的上升幅度也远远不如住宅。 陶翃表示，以上海中原办公室——太平洋公司中心为例，8年前，这座办公楼的售价为15000元/平方米左右，而目前，上述楼房的二手房价格仅为30000元/平方米，却仅上涨了两倍。

业内人士基于上述理由认为，对大部分投资者来说，这只是商业地产或暂时资金的出口，中长期内会选择住房。 / br// h// br// h/& lt； 转载时，请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-58528501上海: 021-61283003

来源：经济之声