“房企大佬带头降价 购房者为何不买账？”

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各记者杨宠强朱玲发源于上海、广州

，近日恒大地产因全国统一八五折优惠引发争议，部分媒体称恒大此举为“明降暗涨”。 5月12日，恒大在企业网站上表示:“全国楼盘没有统一8.5 %的折扣前，不同楼盘实行9.5 %~9.9 %的折扣，全国统一8.5 %的折扣后，全部楼盘实际上会优惠5%~10%。”

但是，由于购房者不热心应对房企降价，近期开发商认为打折不会降价。 截至目前，《每日经济信息》记者发现，开发商各地降价销售的项目销售额没有大幅上升，相关上市公司股价也没有上升。 现在真的是开发商需要降价卖房的时候吗？ 开发商的资金状况怎么样？ 开发商会在监管中破产吗？

《每日经济信息》(以下简称nbd )为此，邀请上海三湘股份有限公司副总裁张涛、第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄、中原地产研究院研究总监陶琦、地产网副总编辑林戈出席本届“房地产峰会”，此

话题1 :买家为什么不买

nbd :我发现现在市场上的降价大厦不像2008年那样空被抢购一空。 这是什么原因？

张涛:从刚性诉求和投资诉求两方面来看，目前国家宏观调控政策出台后，投资性诉求由于预计短期内房价不会上涨，不再入市； 刚性诉求又因为降价幅度太低，达不到心理预期和购买力所能承受的范围，所以不想进入市场。

林木雄:现阶段的降价幅度远远没有达到买家的期望。

陶琦:其实2008年开发者打折后，其销售情况也不好。 万科打折后，楼盘被抢购一空，是因为当时直接七折出售。 因为政策还没有确定，买卖双方对价格的期望还存在分歧，所以成交并不理想。 而且，现在的折扣是试探性的，只能认为是营销手段。

苹果:在监管新鲜期( 3个月以内)过度活动，对开发公司不利。 目前，各城市被称为降价的房地产，几乎没有实质性降价，部分降价房地产也与初次运营商的主流诉求明显不同，即“非主流”降价。

另外，2008年的降价在政策经历了2~3个月的消化后，市场给予了准确直接的一步步降价。 那个时候，买家的期望比较稳定。 最重要的是，在目前的调控下，如果占市场主流地位的二手房价格分文不动，购房者将会认为新建住宅的调整才刚刚开始。

话题2 :房企和购房者如何玩游戏

nbd :让客户认为，如果开发商资金还没到期就提前降价，房价可能会持续下跌。 张涛:大企业打折促销是为了业绩。 政府出台政策法规，市场应该会产生一定的跌幅，买家都看到了。

林木雄:至少从短期趋势来看，房价大幅下跌是一个大致的率； 因此，采取有竞争力的降价战略，加快销售，先消化库存，获得资金的快速回收，被认为是目前开发商，特别是资金链紧张的开发商比较明智的选择。

陶琦:对追求刚性的购房者来说，他们观望的不是房价持续下跌，而是因为降价幅度太小，没有吸引力。

苹果:虽然有这种可能性，但是购房的紧迫感和对房价上涨的恐惧也同样左右着购房人的决定。 现在，在买家和开发者的游戏中，开发者的个别项目可以进行整体的思考，但是买家群体不容易进行整体的思考。

另外，只要市场不发生恐慌抛售，单个项目的降价只会被理解为单个开发者的实力很低，为了挽救生命而早早退场。

话题三:开发商是否会破产

nbd :恒大认为监管有可能推进，你认为这种可能性低吗？ 开发商会破产吗？

张涛:如果管制持续下去，一些房地产企业的经营将会变得困难。 但是，如果开发商降价，实现预期的销售收入就不太成问题。

林木雄:目前民众对此次监管政策的期望较高，政府面临更大的压力，监管政策过多，将引发市场过度反应，很可能在房市短期内引发更大的调整。

苹果:确实会比现在更深。 由于房价没有发生实质性的变化，这甚至没有实现政府调控的初级目标。 如果不是个别囤地过多、土地价格高的公司，大量地产商不会倒闭。 房价下降不是地产商倒闭，而是更多二手房房东割肉。

陶琦:宏观调控是否进一步深化，取决于地方政府对中央宏观调控的执行力，如果执行的标准低于中央要求，也会出台更严格的宏观调控政策，以及各地的宏观调控政策。 在市场成交量和成交价格未能下跌或暂时再次激增的情况下，不排除出台新的宏观调控政策。

话题四:监管的目标价格是多少

nbd :大多数人都希望开发者主动降价。 不降价是因为政策可能会进一步受到压迫。 根据你的研究，如果房价跌到什么水平，控制会宣告结束吗？

张涛:媒体曾报道银行内部测试结果显示，房价下降30%至40%在可接受范围内。 金融安全是最重要的。 因为，房价的跌幅不会超过三成。

林木雄:其实这次管制是继金融海啸之后的2007年的浪潮，当时政府有管制房价的意思。 如果不是金融危机中的4兆元资金，很多开发商可能会面临破产的危机。 我们不怀疑政府这次管制的决心。 在房价涨幅较大的城市，房价有可能出现较大的回调。

苹果:相对于去年3月的价格，平均价格将下降15%~20%。

陶琦:个人认为，目前房价下跌三成，达到去年中的水平，客户可以接受。

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来源：经济之声