“土地供应“虚胖”样本：北京最大别墅楼盘被迫“囤地”逾4年”

记者叶书利从北京

北京市土地整理储备中心发布的统计数据显示，第四季度，北京将集中发售50块土地，其中住宅用地规划建筑面积近855万平方米 按100平方米/套计算，855万平方米可为市场提供8.55万套房的货源。 根据北京楼市三季度月平均成交量6952套的销售速度，北京楼市四季度供应的土地量可以满足北京楼市12个月的销售诉求。

但是，全经联研究院副院长陈宝存在接受《每日经济信息》记者采访时指出，目前这种土地供应增长的新闻应该合理拆解。 为什么这么说呢，因为现在土地市场供给第一是以“毛地”(不具备基本建设条件的土地)为主，拆迁和政府规划为主，换句话说，拍卖的土地，实际的土地供给量未必很快就会进入市场。 迄今为止北京最大的别墅楼盘城镇近一半的土地被搁置了四五年的现状是具有代表性的。

北京最大别墅棋盘的近一半土地是空闲的

8月初，国土资源部的1457块空闲土地“ 受让人为鲁能地产旗下的“北京海港房地产开发有限企业”，合同签订时间为“2005年8月23日”，开工时间和竣工时间分别为“2006年2月19日”和“2007年7月1日”，搁置的原因为“由政府原因形成”。

“东海花园二期b地块”位于北京最大的别墅楼盘小镇。 2006年10月28日，该大厦的开发公司鲁能地产明确表示，该大厦总投资额将达到50多亿元，占地面积约4000亩。 企业花了5~6年时间，建成了分多期总建筑面积达60万平方米的别墅镇，一举成为北京迄今最大的别墅项目。 但是，现在，在共计60万平方米的计划面积中，约32万平方米的土地被搁置了4、5年，被搁置是“政府原因造成的”。 为了了解

由政府原因组成]这句话是如何解释的，《每日经济信息》记者在现场调查中发现，该楼盘分别为2006年10月15日、2006年10月25日。 与已开发的第一期项目相关的北部、东部、南部地区都是成片的闲置土地。 但是，在原计划在小区北部小区设置高尔夫球场、网球场的区域，现在仍是宽敞低矮的房子，这些房子属于通州区宋庄镇葛渠村的村民，但目前大部分已被出租。

一位葛渠村村民向记者表示，2005年下半年，该地区被卖给格拉斯镇的开发商，开发商曾测量过这片土地，直到几年前才被大肆拆迁。

该村民还表示，目前紧靠格拉斯费德的管头村、吴各庄村、葛渠村3个村，因附近首都机场噪声污染，“通州商务公园辅助区和首都机场噪声污染区 3个村子共计近1600户居民，全部搬迁到这3个村子东南侧的宋庄镇寨辛庄建设组d地块。

记者在北京市发改委网站上也发现了“关于批准通州商务园配套区及首都机场噪声污染区农村居民点搬迁定向安住房项目的批复”的文件。 公布日是每年2月9日，也就是说这个计划决定是今年2月被批准的。

即使这些村庄旁边的玻璃杯小镇变成了闲置地块，但由于同样的“噪音污染”的原因，计划是否发生了变更，导致闲置？ 楼盘的一位老板对《每日经济信息》记者说，这个问题其实是受格拉斯镇开发的困扰。 他举例说，这个楼盘二期实际上建于2007年，但由于政府计划的问题，直到2009年5月才获得预售许可证。

这位业主的话让记者心中的疑问是，从2006年10月15日到2009年5月17日的约2年半间，格拉斯镇没有推出新的预售项目

但是，和管头村、吴各庄村、葛渠村等3个首都机场“噪声污染村”一样，格拉斯镇上空绝对是飞机航线，但“

为了弄清格拉斯镇“东海花园二期b地块”被搁置的真正原因，记者走访了北京市计委通州区规划科。

在《宋庄镇2006~土地规划》中，格拉斯镇所在的北京机场高速公路东侧的北京温榆河畔的这个区域只模糊地标记为“一类居住”和“城镇居住”，共计 这个区域不在北京通州区新城，具体来说，关于这个区域内的“东海花园二期b地块”现在的规划情况，“这个土地规划是2006年制定的，所以现在最新的地方性规划，由于各种各样的理由，可能不一定能够马上反馈。 建议到该大楼所在地宋庄镇现场核实”。

但是，当记者就这个电话询问格拉斯镇所在地北京通州区宋庄镇的规划建设时，从事该建设的工作人员的回答却出人意料。 “不清楚”。

另一方面，格拉斯费德的开发商鲁能房地产旗下的北京哈佛房地产开发有限企业的前干部在接受《每日经济信息》记者采访时表示，格拉斯费德的建设过程一直存在拆迁困难和政府计划的 目前，该楼盘的开发工作由以前的北京港房地产开发有限企业交给鲁能集团总部统一管理。 他说，没有听说过1457个闲置地黑名单上的“东海花园第二期b地块”。

1457件闲置土地清扫的难点

不透露姓名的行业相关人员发表了“每天的 换言之，最近土地市场的闲置土地中，大部分土地因政府的情况而“闲置”。 这在北京土地市场更为明显。 在这些名单中，北京共有160块土地上榜，总额达57.9亿元。 其中政府原因造成的土地闲置125件，占近78%，相关金额49.4亿元，占近85.3%。

另一方面，9月26日，国土资源部和住建部联合发布的《关于进一步加强房地产用地和建设管理管制的通知》指出，“公司违反土地开发，或因自身原因土地 但是，对于占大多数的“政府原因形成的”闲置土地，“政府和部门原因土地闲置的，住房城乡建设部门应当积极配合国土资源主管部门，共同限期调查”的通知有些模糊。

该行业的人认为，对公司自身原因产生的闲置土地比较容易解决，但对政府自身原因产生的土地闲置，涉及范围更广，操作困难 / br// h// br// h /土地供应的虚胖所谓“政府的原因” 据在土地一级开发一线工作多年的陈宝存介绍，目前中央政府要求增加土地供应，提高住房供应量，平衡市场供应关系，平摊房价。 但是，由于地方政府手头土地极少，目前突然增加土地供应，各地通常选择毛地出让，开发商需要拆迁安置补偿后再开发； 依靠旧城区和旧村的改造、拆迁，完成土地的供给。 因为这些供应地本身具备“三方一平”的条件，而这个古老的“三方一平”与开发商计划新开发园区的新“三方一平”是完全不同的。 因为该开发商拆除这些供应地的房屋后，原有的“三通一平”也要一并拆除，重新布局“七通一平”。 这个供给地比纯毛地要花更多的工夫。

他说，由于拆迁困难和政府计划等的影响，目前大量拍卖的“土地供应量”，只不过是纸面上的供应量。 开发商在中标后等待3、5年到7、8年后，这些版面的土地供应量可能会变为实际供应量。

一位业内人士向《每日经济信息》记者表示，他也赞同陈宝存的意见。 他举个例子，最近一个开发商在通州花了1亿3600万元拿走了土地，这个开发商说“拆迁需要3年”。 这个开发商个人担心这块地不一定五年后就会得到。 同样在北京的某个地方，2002年立案出售的土地还没有被拆除。

陈宝存认为，目前土地闲置的最大原因是各地土地部门的非净出让和多样化计划，目前供应的土地，短期内很少能转化为实际的土地供应量

陈宝存认为，格拉斯镇土地的“被搁置现象”，由于现行房地产调控中的重要措施，土地供应增加，大量土地供应因同样原因被搁置，这在目前的土地市场上是罕见的。 他警告说，土地供应表明存在入市土地供应量的“虚胖”

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来源：经济之声