“十房企明年策略 大起底”

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记者朱玲叶书利杨宠强从广州、北京、上海

在调控政策下，有多少房企实现了今年的销售目标？ 明年他们有什么样的应对措施？ 《每日经济信息》进行了调查统计。

恒大地产:三线城市成为利润增长点

终于还清《对赌合同》债务的恒大地产，只用了10个月就超额完成了全年的目标。 最近，该企业高层表示，三线城市将成为企业未来销售额和利润的重要增长区。

在今年10月的业绩会议上，企业主席许家印表示，今年企业正式进入三线城市，土地价格低，利润高。 据悉，今年10月新开业的三线城市项目有4个，当月贡献销售额达到7亿3000万元。

恒大相关高层表示:“为了适应监管期，未来几个月乃至明年将有许多三线城市大厦上市，三线城市将成为企业的盈利点。”

根据恒大10月份的业绩数据，今年1~10月，恒大累计实现合同销售额411.6亿元，达到原合同销售目标的102.9%。 为去年同期303亿元销售额总额的135.8%。

据上述高层介绍，9月底二次楼市调控后，恒大采取了较为灵活的定价销售战略，当月实现55.6亿元的业绩，再次刷新单月历史纪录。 “今年将新开设20多座大楼，预计年底还将建成10座新大楼。 ”

尽管有7000万平方米以上的土地储备，恒大仍然在继续寻找项目。 11月29日，许家印瞄准昆明，投资打造城市综合体项目等。 此前，许家印曾公布明年的业绩将按年增长20%~30%，据此初步估算，全年将达到500亿~600亿元。

万达:经班次减速掘金旅游房地产

记者叶书利在北京

万达房地产上半年完成合同销售额334.4亿元，同比增长超过200%。 关于下半年的销售业绩，万达地产方面表示“难以透露”，但8月至12月，全国新增15家万达广场、7家五星级酒店，比去年同期翻了一番。

万达房地产上半年的334.4亿元销售额，是在“每年约280万平方米的自有房地产未售出的情况下获得的，且销售额的一半以上是来自商店和写字楼等非住宅类房地产的销售额”。 关于

年的计划，日前万达宣布明年全国将增加17个万达广场，将万达广场总数提高到59个。

一家国际商业房地产咨询企业的拆迁师向《每日经济信息》记者表示，旺达模式通过销售项目上的住宅、公寓、办公楼来获取现金流，以此来反哺产品组合的自有房地产 这种模式对住宅领域的依赖度极高。 在目前住房管制的背景下，万达计划放慢班次前进。

这一评价最近得到了初步证实。 日前，万达集团董事长王健林表示，明年将放慢拿地步伐，重点开发现有土地储备。

为了降低房地产调控对自身的影响，目前万达除了减缓土地在商业房地产的拥有步伐外，还大幅增加了房地产调控盲点——旅游房地产的开发。

从2008年到现在，万达已经在旅游地投资了近1700亿元，目前占据了旅游地产业近50%的市场份额，除商业地外还开辟了另一个战场。 万达首批旅游房地产项目，投资额达200亿元的长白山国际旅游度假区，目前已开始对外销售。

龙湖:每次提前完成受益产品和营销创新

，记者杨宠强都从上海

发行，11月初龙湖为今年的销售目标 总结今年取得优异成果的原因，龙湖地产相关负责人说，市场营销行业的多次创新，给他们带来了巨大的利益。

今年，龙湖在成都推出了两款新产品系列。 一个是超高层豪宅建筑成都龙湖世纪，另一个是第一个度假产品成都小院青城。 龙湖今年购入云南玉溪和山东烟台两块地块，生态旅游产品发展迅速。 在龙湖高层眼中，不同市场阶段对房地产业态的诉求不同，“多业态”的战术经营能够平衡龙湖的销售重点，适应频繁变化的市场。

龙湖认为，持续的管制会对市场产生深刻的影响，但这对于能提供好产品的企业品牌开发者来说，反而是体现竞争特征的好时期。 我相信如果顺应市场，产品好的话，为数不多的诉求就会被挽留。 因此，龙湖始终坚持“快速开发高转速”的战术，依赖于快速开发高质量的产品以获得市场份额，这一方针可以保证龙湖对更强的下跌有较强的耐受性。 除了

产品外，龙湖还十分重视营销模式的创新。 是异地整合营销、大客户营销、体验营销的进一步提升。

龙湖内部在总结今年的市场时，提到了新扩大的市场为龙湖今年的热卖奠定了基础。 新加入的城市如无锡、杭州、常州今年取得了非常好的销售业绩。 明年，这些城市将有许多新住宅进入市场，来自长江三角洲等地区的新销售额有望使龙湖在明年获得更高的销售额。

保利:增加商业比重寻找利润增长点

记者朱玲经广州

继龙头万科的保利地产之后，首个10月销售超过500亿元 在目前的通货膨胀情况下，该公司高层对记者表示，调控已经成为楼市常态，明年将增加商业房地产投资，增加新的盈利增长点。

今年1~10月，保利地产实现合同面积560万平方米，比去年同期增长25%，达到503亿元，其中10月单月销售额达89.24亿元。

“企业截至第三季度已实现年初制定的年度目标，最后一个月的企业销售速度不变。 》上述高级官员表示，在房地产市场调控的总体形势下，企业由于刚性诉求的准明确位置，跟随本市定价战略，各项仍在持续销售，销售率达到90%以上。

“明年企业也有以住宅开发为主，增资中心城市的商业房地产项目的计划。 ”这些人明确表示，在广东地区，保利将重点建设广州城中村改造项目和阳江旅游房地产项目。

从去年开始保利的土地储备可以看出，其商业比重逐渐加大。 保利高官表示，企业将基本完成全国化战术布局，稳步增加商业房地产投资，拓展持续经营收入占企业营业收入比重的景区、养老地、城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点。 (/br/) )/br/)万科:控制为常态探索商业地产(/br/) ) /经过BR/)记者叶书利(/br/)/br/) )/br/) )前十月，万世 以目前单月超过100亿元的销售额计算，万科今年的销售额超过1000亿元也没有悬念。

万科的销售额激增，是因为下半年的强劲成绩。 财报显示，上半年，万科销售额367.7亿元，7~10月，销售额达到501.6亿元。

万科相关人士表示，下半年业绩快速增长主要有两个原因。 首先，从6月开始万科将提供适合销售的产品，陪同市政府积极促进销售。 6月单月销售额为87亿7000万元，比上个月增长71.6%。 此外，万科大量推盘也为销售额的上升提供了基础。

万科方面对年度计划继续表明了长三角、珠三角、环渤海、中西部城市经济圈的聚焦战术。

万科董秘谭华杰表示，万科目前的学习对象将从帕尔迪转移到汇丰银行，“学习汇丰银行对各种市场环境的适应能力”。

也许间接暴露了外界关于万科在住房管制常态化的背景下寻求变革的猜测。 目前，万科在商业房地产行业的探索步伐不断。 10月22日，成都万科与南充市顺庆区政府签署投资合作框架协议。 根据该协议，万科将在南充投资60亿元建设国家AAAA级景区，进军景区。 碧桂园:加速“进城”，以经济带的美丽之地

为目标。 记者朱玲从广州

到天津、东莞的经济核心城市试水尝甜水后，一直走“郊区”路线的

11月25日，碧桂园以11.4亿元购入杭州一片地块。 11月26日，碧桂园以9亿2100万元斩首无锡某地块。 短短两天内，碧桂园核心经济带土地储备增加约25.5万平方米，加快布局长江三角洲、珠江三角洲等经济带的意图十分明显。

“碧桂园关注经济快速发展潜力良好的地区，从战略上选择规模稍微适中的地块迅速发展。 》碧桂园高层负责人向记者透露。

碧桂园10月前的销售预约金额达到288亿元，实现合同后销售金额达到269亿元。

“现在房地产领域的重点正在向二三线城市转移。 ”这些人认为，与上半年相比，碧桂园今年下半年将重新推进项目，明年企业将深耕二三线城市，占据快速发展的先机，主力抓住度假市场和常住市场。 (/br/) )/br/)雅居乐)年增长20%高端比率(/br/)/br/) )广州(/br/) )/br/) )省外项目的销售遇到瓶颈，最近“吸引投资”

据悉，今年前10个月雅居乐实现合同销售金额226亿元，销售面积205万平方米，分别比去年同期增长66%和17%。 这些相关人士表示，“今年的销售目标为247亿元，目前已实现91%，剩下的11月、12月应该很难实现20亿元的业绩。”

如果雅乐的销售目标从247亿元增长20%，意味着明年雅乐的销售将突破300亿元大关。 据这些人称，今年雅居乐共有64个项目，其中33个在售。 不是通过涨价来提高销售，而是扩展新的项目。 今年以来，雅居乐将在广州、中山、重庆等地推出6个新项目盘，明年将至少推出8~10个新项目。

截至月底，雅居乐土存量为3309.37万平方米，其中300万平方米预计将于今年内竣工。

“从今年开始逐渐增加豪宅、高端市场的比例，预计未来豪宅产品、高端产品以及中高端以上产品将分别占三分之一的比例。 》据上述高层介绍，这是雅居乐产品未来定位的方向。

富力:每当以50亿元土地购买之势扩大一线商住地

，记者朱玲经过广州

后，华南各大标杆住宅企业纷纷 前10月，富力地产合同销售额达到239亿元，达到年销售目标的80%。 虽然业绩平凡，但富力地产于11月在上海、北京、太原等城市购买了地块，投资额达到50亿元。

一位分析师表示，去年，富力谨慎拿地，地王频繁出手时，这家企业只支付了30多亿元的购房款，但今年，富力频繁出手。 可以看出，目前企业地租已超过百亿，富力欲夺回市场份额。

高额的地价支出，也会给富力带来高负债。 一家机构表示，富力今年的净负债率超过120%，远远高于其他房企。

记者观察到，富力今年多次购买土地，集中在大型商住项目和纯粹的商业区划上。 在广州市场，10月、11月富力地产商店联合展中心大宗成交金额更是创新高，达到5亿元。

在当前住房市场受到政策深层调控、通货膨胀加剧的市场环境下，投资者已经瞄准了商业地产，该地区也成为资产升值的投资“洼地”。

“本年度富裕店铺的成交额比2009年增加了近200%，预计企业明年也将继续推出珠江新城店铺、社区店铺和专业市场店铺。 ”富裕的不动产商的相关人士明确了这一点。

经记者叶书利介绍，华润(业绩不佳住房转型“背债”(/br/)/br/) ) 10月31日，华润在企业10月28日当天 1~10月，企业销售额187亿元。

考虑到楼市调控和加息的影响，华润地主席王印评认为，年最后两个月的市场将以观望为主，企业将争取年房地产销售额达到200亿元。 此前企业预计年合同销售额将达到270亿元。

华润置业的“颓废”在上半年开始出现。

房地产新政后的5月，华润地销售额比去年同期下降68%，环比下降64%。 上个5月，企业仅实现了66亿元的销售额，比去年同期下降了近24%。

关于华润地的表现，一位证券行业人士表示:“在房地产市场低迷、成交低迷的情况下，恒大、万科、绿地等纷纷调整价格进行促销，但华润地却少有新盘销售，而价格却

在月末举行的企业中期业绩会议上，王印对投资者的提问大声回答道:“宁可调整计划，也不调整价格。”

除了法规不健全外，华润地销售不畅也是为企业“背上债务”的主要原因。

从2004年开始，华润地致力于摆脱单一的住宅开发模式。 经过几年的摸索，2009年企业开始了“住宅开发+房地产持有+增值服务”的新模式探索，积极增加了房地产持有的比重。 例如，在10月31日的香港股东大会上，企业表示5~6年后，房地产持有利润将占企业总利润的40%。 在香港股东大会上，王印公开表示，企业一直在物色新的商业房地产项目，目前正在济南、石家庄等省会城市洽谈购物中心项目。

鉴于楼市调控常态化，王印近日表示，目前的政策对一线城市的影响并不大，对二三线城市的影响并不大。 为此，华润地积极增加郑州等二三线城市的土地储备，以减少调控对绩效的波动性影响。

绿色城市(虽然难以实现销售目标，但要提高销售价格(/br/)/br/)经过记者杨特邦(/br/)/br/) )去年排名前十 根据中原地产研究院提供的统计数据，截至11月底，绿城预计只能实现当初目标的69%。

中原地产研究院高级研究经理刘渊表示，绿城未能实现销售目标的根本原因是年初制定的销售目标过高，难以完成。

2009年末，绿城董事长宋卫平为绿城制定了3~5年内超过万科、销售额800亿~1000亿元的目标，而今年的销售目标为670亿元。 因为2009年的经验说明，这座主要的开发中高级大楼的开发者有能力实现这个目标。

但是，在今年连续两次的宏观调控下，房地产市场的热点与去年大不相同。 刚性诉求成为市场主流，改善性诉求受政策限制，在一定程度上影响了以中高级产品为中心的绿色城市。

与其他开发者不同，绿色城市很少采取灵活的定价战略。 万科在武汉降价促销时，绿城在北京上调售价，每平方米价格涨幅超过1000元。 “在万科降价的情况下，绿城依然上调了售价，证明了他们依然看好后市。 ’刘渊叹息道。

但是，绿色城市的销售业绩得到了资本市场的赞同。 根据UBS的研究报告，绿城今年的销售业绩预计将达到520亿元，因此将绿城中国的评级从“沽售”提高到“买”。 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

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来源：经济之声