“银行放款周期普遍延长 “高周转”房企资金绷紧”

万科、绿地、保利、恒大等房地产公司从上海

年开始采用“高周转”模式创造了历史最高销售额。 这一年，证券公司也被称为“高业绩和高周转”的“历史新元年”。 “高周转”模式是指房地产公司在楼市流动性紧张的情况下，快速开工建设，通过快速销售的方法提高资金利用效率的模式。

但是，《每日经济信息》记者发现，这种房地产业高效的“赚钱模式”，年仅20天，就已经有死亡的风险。 这个风险不是模型本身，而是来源于银行个人住房贷款的重新收紧。 开发商本来就很紧张的资金更无从下手了。

上海本地开发商销售经理向《每日经济信息》记者表示，迄今为止，银行向购房者贷款的时间大致为20天，有些不到15天就可以发行，但现在这个时间为1个月、1个半月、1个月 银行贷款周期的增长直接影响开发商的资金回收效率，其财务安排混乱后，“高周转”模式的运行受到很大阻碍。

挑战“最优方法”

去年全国销售规模前五的开发商中，除了中国境外，万科、绿地、保利、恒大四家都是追求资金高速周转的代表性住宅企业。 这4家企业一般要求从开工到销售控制在9个月以内。 万科等企业还规定，开盘后当月销售比例不足60%的，项目将降价，以尽快提高资金周转效率。

万科总裁郁亮经常说，高转速是“最好的方法”。 开发者用来支持高周转的是高效的资金回收。 嘉华中国投资有限企业相关负责人向《每日经济信息》记者表示，他们在与客户签约时，将约定客户办理的商业住房贷款的具体收款期限，以确保资金在短期内迅速收回。

据中国指数研究院解体师钟星辉介绍，根据国家统计局今年1月公布的去年房地产开发资金来源的数据，住房贷款通常必须占公司全部资金来源的12%~15%。 不重复贷款和一次性购房款、首付、定金是开发商的首要资金来源。

但是，开发商现在不那么容易有效地转客户的个人住房贷款。 根据中国人民银行上海分行的统计数据，年上海新增人民币个人住房贷款543.8亿元，年贷款金额仅为去年下半年的1、二手商品住房总交易额的约20%。

但在刚刚开始的一年，上述住房贷款紧缩现象仍是大势所趋。 今年以来不到20天的时间里，中行和建行上海分行停止了房贷发放。

银行的借贷时间延长了约两倍

《每日经济信息》记者表示，目前银行贷款有两个好处，一是银行向购房者的贷款减少，后者的购买力下降。 二是延长住房贷款发放时间。 这两种变化都对开发者产生了很大的影响。

易贷中国联合创始人陈顺爱表示，首套房的贷款额为房产价值的七成，两套房贷为房产价值的五成。 但是，现在很多买家都不够这个额度。 这是因为要求买家每月的供给额不要超过借款人和共同还款人月收入的50%，有些银行将其卡得很严，所以买家不容易获得足够的贷款。

“一般来说确实晚了一个月左右。 ’陈顺爱也证实了上海当地开发商关于延长贷款发放时间的说法。 据说本来的融资审查周期可能是3~5天，但是现在审查周期变长了，通常10几天也很普通。 另外，原贷款周期为1个月至1个多月，目前也延长了10几天至20天。 两者加在一起，整个住房贷款周期将推迟一个月左右。

在放贷周期不断延长的情况下，开发商如何继续高速发展的道路？ 钟星闪说，只能用开发者的自有资金先行垫付资金，维持原有模式的运转。

但这显然会扩大房地产商的资金缺口。 中原集团研究中心的刘渊表示，开发商很可能会继承去年的政策。 继续大量囤积现金，减少土地购买支出，以弥补可能发生的资金不足。

除此之外，去年大量采用的略高利率高价融资措施，如信托、港债发行等融资方法将继续大量采用。

同策咨询机构、中原集团研究中心、上海易居房地产研究院综合部等多家机构指出，今年6月各开发商库存将达到最高值，部分房企可能面临降价压力。

“盘”和月初

的价格下跌的压力和高财务价格，使得开发者的高转速运转模式变得困难。

上海中原房地产顾问有限企业研究总监宋会雍表示，如果各大银行像1月中行和建设一样，几乎半个多月就动用了所有个人住房贷款额度，开发商很可能会选择月初抢额度。 届时，项目很可能会因为抢占房贷额度而出现月初(月末)集中靠拢的盛况。

然后，去年多次出现“光盘”。 或者成为开发商今年的必杀技，采用集中蓄水和低价抛售的战略，短期内一次也没有凝聚大量购房人，然后“抢夺”各银行当月的房贷额度。

嘉华中国的相关人士告诉《每日经济信息》记者，可能也有开发者让顾客选择贷款银行。 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

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来源：经济之声