““十二字诀”支招 上海中小开发商欲破“限””

经记者杨宠从上海强发

上海一位房地产拆房师昨天( 3月1日)支持开发商应对限购令，表示:“谨慎拿地，延缓开工，减少供应，尽早销售。” 一位同行很快在房地产领域的会议上问到，许多中小开发商现在都在使用这种“十二字战术”。

各机构的统计数据似乎很快就证明了帮助中小地产商们达成“攻守同盟”的“十二字战术”。 昨日晚17时，中房信公布的2月月报显示，12个项目申请了新建住宅预售许可证，可发售房源量达37.25万平方米，与近几年春节同期相比处于较高水平，但最终实际开设的项目只有5个，实际上， 据此，74%的房源落后。

当天，地方地产咨询机构根据《每日经济信息》记者专用数据显示，2月份上海开发商在购买住宅用地上花费的总额为1月的1/3，平均地价为4800元/平方米左右，仅为1月份的64%。

和想象中不同，开发者并没有通过大幅度的降价完成迅速的销售。 据家宅搜索统计，3月优惠大楼数量比2月减少20座，而之前2月优惠大楼数量比1月减少14座。 华燕高级研究经理张雄大表示，3月市场观望气氛强烈，3月选择大幅促销并让利的开发商不多。

张宏伟表示，目前房地产领域对限购令已经有成型的应对措施。

在北京等限购政策最严格的城市，短期内应该尽量避免进入。 如果进入，应该尽量延缓开盘，减少供给，对于已开盘的项目来说，应该在严格的限购政策下，加大营销力度，争取越来越多的成交机会。

在上海、广州这样限购程度中等偏上的城市，有必要使用“谨慎拿地、延迟开工、减少供应、早点出售”的战略。

在部分地区限购的城市，公司可以在控制风险的基础上积极进入。

上海房地产行业相关人士表示，上海中小开发商早就使用了这样的战略。 据中房信拆师薛建雄介绍，去年年底，不仅是大型房地产商，上海本土许多中小开发商也在积极扩大土地。 但是，限购令出台后，上述扩张势头已经告一段落，开发商越来越将扩张转为缩小，目的是减少土地拥有，减少开工，确保资金上的绝对安全。 他说，开发商不仅担心限购令导致的市场成交低迷，也担心银根紧缩带来的资金压力。

据易贷中国联合创始人陈顺爱介绍，对购房人来说，申请住房贷款不仅需要更长期等待住房贷款批准，等到最后，废票的比例也在增加。

张宏伟说，在这样的背景下，开发商目前与代理营销企业谈判的主要话题发展到了资金的快速回收。 一位开发者还就每月的回收资金额制定了指标要求。

如何实现“快速销售”？ 薛建雄提出的方案是降价。

薛建雄认为，在资金回笼的压力下，开发商将尽快对哪些刚性挂牌的楼盘实施降价战略，以快速回笼资金。 现在正在出售的楼盘，由于前期顾客的退房压力，可能不会有大幅度的折扣。 但是，什么计划上市的楼盘，特别是前期没有房源上市的楼盘，可能会大幅降价。 上述降价幅度很可能达到20%。 他在与即将开放的中小开发商交流时，上述开发商给出了他们最低价格的底线。 开发者们通过以低于市场平均价格20%的低价销售，有可能使市场迅速回暖，从而帮助企业迅速回收资金。

但是，张宏伟不同意这种看法。 他认为降价幅度不会超过10%。 因为，《新国家八条》上市才一个多月，市场前景还很浓厚。 开发者现在的战略可能只能等待了。

等到4月，开发商可能会小幅让利，小批量销售。 一旦这些住宅卖出去，价格将逐渐回升，并继续上涨。 这样的方法也能达到快速回收资金的目的。

来源：经济之声