“限购令后炒房资金去向调查：大量投资驻留房地产 渗入“源头”“地下””

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经记者叶书利杨薏强发自北京、上海

限购令的推出效果正在显现。 中原地产数据显示，去年上半年，上海楼市投资者比例达到三成，但自去年10月以来，这一比例降至10%，限购令出台后，投资者基本消失。 据多位个人猜测，租房资金流入股市，但上海证券营业部销售主管告诉《每日经济信息》记者，限购令下达后，很少房地产投资者开户。 比尔的资金到底去哪儿了？ 《每日经济信息》记者在北京、上海等地调查发现，房地产仍有大量炒房资金，但这些资金开辟了不同的投资渠道。

流程之一

资金“入地”的车位单价赶超地面大厦

经记者叶书利从北京出发

商品房受到限制，部分游资盯上了大楼里的“偏门”，也就是停车位。 在北京，现在对停车位的投资很大，很多小区“一个人很难寻求”。 由于供应紧张，潘石屹旗下的北京建外soho地下一层停车位，目前估算达到3万元/平方米，与地面房价相当。

建外soho车的单价将达到3万

去年年底，在北京东城区金宝街王府国际商厦，投资者投资2亿元以上，以均价23000元/平方米的价格一口气购买了该大厦地下8827平方米的全部商用车位。

《每日经济信息》记者了解到，目前，6层王府国际商店大楼顶层共9999平方米的全层商铺对外销售，总报价19999万元，单价20001元/平方米，低于地下停车场的平均价格。

地下停车位价格超过地面房价的现象在建外soho也存在。

位于北京东三环边的建外soho，是潘石屹旗下具有代表性的楼盘。 目前，该楼地下停车位估算为3万元/平方米左右，接近地上楼的估算。

作为购买者，他向北京百氏居住房地产经纪有限公司表示，该企业拥有地下一层、面积10平方米的停车位，目前的报价为30万元。 百先生说:“这个楼盘的停车位非常受欢迎，现在整个楼盘只有一个停车位。 ”。 他为记者算了帐:购买后，除了坐等涨外，还可以出租。 每月租金可达1200元，一年租金收入近1.5万元。 静态计算，20年即可收回投资价格。

伟业我爱我家的市场研究院最近刚做了停车位市场调查，其置业顾问李琛向《每日经济信息》记者介绍说，住房投资受到限制后，部分北京房地产投资客户将目光投向了停车位。 考虑到后期的涨价和租赁，停车位的第一投资区域是三环以内的商业大厦、公寓等。 “最终，中心位置产生人流，人流产生商机。 ’她认为停车位的投资价值与上面楼盘的产权性质关系不大，值得定位。 现在三环内人流大，车辆多，所以停车位的价格基本上和地上楼的价格差不多。

北京汽车的平均价格暴涨

李琛介绍说，近年来，由于买车的人越来越多，住宅大楼停车位的供需关系也很紧张。 但是，在整个楼盘的开发中，停车位是为楼盘服务的。 这通常会限制开发商购买外部投资者的数量，因此外部投资者大量投资住宅楼盘操作难度较大，几乎不可能像商业楼盘那样完全购买。 住宅楼盘停车位，投资者通常是小区业主。

在北京朝阳区住宅大厦百子湾的房子里，一位业主投资了9个停车位，因此该小区的业主们在小区的业主论坛上发出了“百子湾房屋业主独霸9辆车触怒大众”的“讨伐书”。 根据这本《讨伐书》，一位业主2006年在该小区以各停车位约5、6万元的价格购买了9个停车位，目前该投资者不仅在租赁停车位获利，各停车位的价格也上涨了近3倍。

由于买车的人急剧增加，在北京，小区内停车变得困难，成为社会问题，住宅小区的停车位价格也在上涨。 根据伟业我爱我家市场研究院的数据，去年12月，北京停车位成交均价达到5447元/平方米，环比11月暴涨20%。

根据中国房地产新闻集团北京企业的统计数据，去年北京住宅小区地下停车场的成交额平均接近14万元，区间为7万元至50多万元。 2006年左右，七八万元的停车位已经很贵了。

李琛总结说，停车位之所以成为宠物，是因为住宅被限制后的挤出效应。 她说，事实上，投资停车位的收益率低于住房。 因为位置好的房子出租比较稳定。 投资者之所以喜欢停车位，是因为现在市场上除了房地产，没有多少更好的投资渠道。

流程2

商业大厦的热度不下降，成交比重上升

经记者杨宠从上海强发

限购令后，商业房地产成为租户投资的新宠已不是信息。

“我们刚代理了三四个月的项目销售，商店的价格从原来的每平方米8000元上涨到了15500元以上。 房子卖得疯狂，光是当地一家公司就买了几千平方米的商店。 ’北草国际地产总经理施根贤说，他们的企业在九华山下代理的商店楼盘开工后几天，取得了良好的销售。

在项目开始前的一个周末，施根贤警告投资者观察商业房地产的风险，但九华新街的人气让他相信商业房地产确实火了。

和施根贤的体验一样，中原地产中国研究中心的拆师季峰也表示，在一二线城市的二手商店和写字楼市场，只要价格合理，几乎可以马上成交。

据21世纪房地产区域拆房师罗寅成介绍，2月，上海住宅与商业大厦成交比重为1.23比1，3月两者比例为1.15比1，商业房地产成交呈明显上升趋势。 迄今为止，中房信拆船师提供的类似数据显示，在限购令下达前后一周，商业楼宇成交比重从原来平均每天不到15%上升到30%。

根据易居中国分解师薛建雄提供的数据，去年12月上海商业大厦供应2279套，销售2276套。 今年1月供应1500套以上，销售1600套； 2月的供给量为659套，销售576套。 但从面积来看，新增供应达到18万平方米，销售只有7.5万平方米。

拆除表明，销售数量与面积比例的差距证明，目前成交的商业大厦多为小户型，这说明炒房在其中起着重要的作用。

流程3

收购开发商的股份收购房地产公司成为幕后老板

经记者杨宠从上海强发

“一个营业员一天投递的广告宣传单，可以给我带来七八个投资客户。 ’上海钱生辉投资咨询企业总经理钱生辉叹息说，限购令给他这样的上海中小房地产投资企业带来了前所未有的机遇。

迄今为止，在金钱辉煌后花了5年时间迅速发展“集体住宅”，虽然最初的项目去年成功了，但未能迅速扩大。 他认为，最重要的瓶颈是资金。 但是，楼市限购令出台后，很多炒股客户开始转向他的业务。

中国指数研究院解体师钟星辉表示，这并未阻碍房地产投资的动向，只不过改变了房地产投资的形式。 他们想在上海找什么资金周转不灵的房地产企业收购后者的股票另外，他们还组成了房地产基金，参与上海的大宗收购业务。 另外，土地市场上也开始出现炒面店的身影。

瞄准资金链困难的企业

“限购令过后，我们失去了买房子的资格。 我该怎么买房子？ 是以企业名义购买，还是直接购买房地产企业的股票？ ”上海温州炒房团负责人雷先生告诉《每日经济信息》记者。

温州民间流行一种说法，认为资金年化收益率必须达到15%以上才能维持价值。 限购令过后，国家收紧银根，许多弱小地产商无法生存，让租户有机会收购开发商的所有权。 雷先生表示，限购令后，不少房地产企业被温州人收购。

这个说法被钟星辉认可了。 她告诉记者，限购令后，温州民众优先收购了哪些财务状况较差、资金链可能断裂的房地产企业，但这样的企业目前为数不少。

上海一家土地经纪人也向《每日经济信息》记者证明，目前活跃在二手市场的土地收购者大多没有房地产开发经验，是由几个有力的个人组成的投资团体，与以往的房地产收购有很大不同。

据上海联合产权交易网报道，目前挂牌的15个房地产企业股权转让项目中，有三分之二是2月14日以后新挂牌的。 此外，重庆、北京、天津等产权交易所也有许多挂牌的房地产股权转让项目。 在非公开市场上，通过房地产经纪人买卖的房地产股票转让项目越来越多。

除直接出资控制房地产开发企业外，投资房地产私募基金也是投资客户的投资方向之一。 雷先生表示，限购令出台后，上海温州人主导的房地产投资基金数量和规模较以往大幅扩大。

上海中原房地产顾问有限企业研究负责人宋会雍表示，所谓房地产投资私募基金，首要资金来源实际上是解雇租户。 主办这些房地产私募基金的投资经理首要工作是从原炒股募集资金。

此外，也有出现在土地竞争市场，通过低价购买土地与开发商竞争的个体。 钱辉表示，限购令后，江浙一带出现了许多个人购房地的例子。 他和同行进行了交流，得知买下这些土地的个人原本是炒房者，此前在住宅和商业大楼中受益匪浅，但现在进入了房地产开发行业。

根据金灿灿的说法，流入土地市场的炒房者资金可能已经达到数十亿元。 据中国指数研究院统计，仅2月份，以个人名义购买的土地就达到41件，金额超过16.15亿元。

甲成了“临时工”

从没有专业经验的房地产公司发展成了房地产企业的准入控股公司，没有进行过房地产开发建设的投资者有这样的运营能力吗？

钱辉说，做法很简单，就是让曾经的甲方开发商负责炒房团的兼职，为后者盖房子。 他的企业组织的房地产基金计划用这种方法开发房地产，目前，答应与他合作的公司，如友利股、爱建股等，原是上海知名的房地产开发商。

事实上，目前房地产领域相当一部分开发商有扩大代建业务的计划，因此，钱光闪耀的目前可供选择的合作伙伴范围并不局限于这些企业。

雷先生还阐明了另一条曲线进入房地产开发的做法。 也就是说，用贷款的方法介入房地产开发行业。 “以前开发商是甲方，租户是乙方，限购令后楼市从卖方变成买方市场，甲乙双方改变了位置。 ”

他说，解雇租户的方法是，首先向房地产商以高利率借款，进而在掌握后者工商信息、债务债权、经营价格等财务资料的基础上，收购开发商的股票，对房地产企业进行彻底管理。

他介绍说，与外界的想象不同，许多租户实际上在几年前就参与了房地产开发，在如何作为房地产开发项目进行操作方面已经有了一定的经验。 另外，对于没有房地产开发经验的投资者来说，可以通过投资房地产私募基金来开发房地产项目。 在温州，许多基金经理都有房地产投资的经验。

雷先生还说，炒面店在几个方面比开发商有更大的特点。 例如，目前许多银行暂停了房地产的新开发贷款，但国家在政策上扶持了其他产业。 租户可以通过该集团其他产业“联保”，如钢铁企业的名义申请融资，抵押房地产开发企业的房地产，获得房地产开发资金。

记者的注意

限制订单或迫使领域变革

杨妞强

“限购令可以堵住穷人不买房子，但堵不住富人投资房地产。 ”上海易居房地产研究院综合研究所所长李战军哀叹道。

但是，投资者将钱投入房地产开发行业，对所有领域来说都不是坏事，相反有可能加速房地产领域的变革。

世界房地产开发模式大致分为两种。 一个是美国的模特。 基金企业出钱、买地，建筑企业建设、销售。另一种模式是中国模式，开发商负责融资、拿地、建设、销售等所有工作。 长的生产周期不仅会大大增加开发者的资金风险和负担，而且会消耗能源，无法增加开发量。

事实上，去年，包括绿城、复地、金地在内的国内房地产巨头，都在代建和房地产金融方面扩张，试图探索领域新的快速发展模式。 但是，这种尝试并未成为领域的常态。

从去年下半年开始，国内各类房地产私募基金已经非常活跃，在限购令下，房地产私募基金给领域带来变革的可能性无限大。 一是因为开发商之前一直得不到渠道融资，开始加大与基金的合作力度；二是私募基金扩张迅速发展后，在领域内的话语权也越来越大，加快了现有房地产开发模式的改变。

对购房者来说，最大的利益不仅是租户不再与他们争夺住房资源，而且在大量房地产投资基金崛起后，开发商资金不足导致的供应量紧张状况将得到解决。 如果土地能像现在这样大量供应，这些土地有望迅速变成楼盘，改变市场供求结构。

市场供求变化，房价真正意义的下跌还远吗？

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来源：经济之声