“调控声中迎来上市潮 北京地王楼盘4月起扎推入市”

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经记者叶书利从北京出发

北京的房价调控目标“年新建普通房价在稳定中下跌”刚刚出台，从4月开始，北京将迎来以地王项目为代表的高价楼盘上市热潮。 中海、中信、远洋、瑞安地产等企业旗下的北京“地王”项目将陆续入市，这意味着新一轮北京地王项目上市潮的序幕即将拉开。 控制声调的北京楼市，会迎来伴随地王上市热潮而来的高价盘中冲击波吗？

《每日经济信息》记者了解到，中海地产旗下的北京丰台区花乡地王项目，目前中海九号公馆预计本月上市，开盘价为32000元/平方米。 随后，去年3月15日，中信地产在北京亦庄地区获得的亦庄地王项目中信新城也将于5月启用。 远洋地产去年3月15日获得的大望京1号地王项目，以及李泽楷2006年获得并出售给瑞安地产的地王项目工体4号地等地王项目也将在年内启用。 随着这些地王项目的上市，今年的供应行列中还将出现远洋旗下大望京1号地块旁边的望京地块项目保利中央公园、北京润通鸿业房地产开发有限责任企业的楼价接近1.5万元/平方米的润枫领尚等高价地盘。

针对君临项目为代表的高价房地产楼盘4月开始集中上市的现象，北京亚洲豪机构市场总导演郭毅在接受《每日经济信息》记者采访时分析认为，主要基于三个原因。 首先，2009年下半年和年上半年，由于楼市前景看好，在此期间，北京市产生了许多地王项目和随之而来的高价地项目。 通常，一个房地产项目，从开工到入市销售，时间区间为18个月。 根据这个开发周期，以这些地王为代表的高价地项目现在迎来了上市周期。 其次，年初的第三波房地产调控和3月的“两会”中对房地产业的关注导致房地产市场成交低迷。 由于该开发商需要时间来注意市场走势，今年第一季度没有在楼市上市的机会，反而促成了落后。 第三，上市房企半年度报告的业绩压力，催生了开发商必须将一点点的房源推向市场。 因此，第二季度是楼盘开始集中推送的时机。

郭毅指出，基于价格高的现实，以地王项目为代表的高价地盘，产品定位同质化严重，均表现出“2高”的优势，即高价、高端。 除了其高定价外，高端定位的另一个表现是，这些项目推出的房源，一套面积大，大房子型为主，通常在200平方米以上，一套套房源房价在数千万元以上。 以某王楼盘为例，此次开盘住宅面积为200~330平方米，其平均价格以45000元/平方米计算，一套最低总额也就几千万元左右。

外交部长郭毅进一步呼吁，在第三波房地产调控严格的情况下，目前北京楼市以刚需为主。 在这样的背景下，以地王为首的高价地盘集中在占有的客户群少的高端改善性诉求和部分投资性诉求上，在竞争中同质化严重。 由于同质化下竞争激烈，这些高价楼宇开发商的营销战略是率先以相对低廉的价格推出少量房源。 早期上市的这些房源，连空的利润都不大。 例如，上述地王项目的先期房源平均价格达到45000元/平方米，但精装修标准也达到6000元/平方米，以较低的价格投放市场。 因为如果不受限制的影响，其开盘价可能会达到5万元~6万元。 此时，开发商的目的是探索市场，吸引市场，逐渐打造市场企业品牌，然后在后期项目中不断涨价盈利，进而打造企业品牌，然后再涨价，不断循环。

因此，业内人士指出，在调控背景下，地王项目所代表的高价地盘一旦进入市场，将不断冲击当前房地产调控的氛围，对当前政府调控房价的大目标产生反作用，这是楼市疯狂时留下的后遗症。

来源：经济之声