“土地市场响起绝地反击声房企被“洗牌”压力逼迫前进？”

经记者徐学成出生于广州

在新增开放销售率创下低于金融危机时期的新低之后，绿城中国( 03900，hk )仍在5、6月连续进行了一系列扩张。 今年5月底分别在宁波和沈阳获得商住地后，于6月15日与浙江民间资本合作获得上海长风办公室地块。 此前后，绿城与滨江集团共同增资，也是5年前合作获得的杭州地王“杭汽发”项目企业滨绿企业。

绿城这一举动的大背景是全国主要房地产巨头的一系列土地获取计划，包括中海、万科、恒大在内的多家企业以较高的销售率，近期陆续在二三线城市获取土地，加速了全领域的规模扩大。 研究部长张宏伟说，在这种形势下，如果住宅企业不扩张，就有被“洗牌”的危险。

根据房地产机构提供的数据，部分二三线城市地块目前价格高于一线城市，此前浙江已有部分地块高溢价成交。 受一线城市和部分限购令影响的二线城市土地收入锐减，与部分三线城市土地市场热度形成强烈反差，放宽限购令的机会进一步减少。

6月8日，对沉寂了5个月的广州土地市场来说，不是寻常的一天。

当天，空前规模土地介绍会一口气上市54块共2.2平方公里的土地，特别推广介绍了广州20个保障性住房项目和3.37平方公里的商品住宅用地。

这个规模空前的土地介绍会折射出了一线城市土地市场的衰退让地方政府“坐立不安”的现实。

《每日经济信息》记者根据中国指数研究院的数据粗略统计，前5月广州实现土地转让的黄金收入约为62亿元，还不到广州本年度646.5亿元土地转让计划的10%。

无独有偶，其他一线城市的土地市场也可以说“哀鸿遍野”。

今年头5月，北京将开发住宅用地近1500公顷，占年度计划供应地面积的6成，但现实情况是，头5月在北京成交的土地面积为410.25万平方米，仅占年度计划住宅供应地的16.41%。

公开数据显示，除北京、上海1~5月土地出让金分别比去年同期下跌56%和37%外，全国128个城市土地出让金比去年同期下跌5%，其中住宅土地出让金下跌14%。

从目前大型房企的土地储备情况来看，万科、恒大等新土地储备大部分分布在二三线城市。 前几天万科发布第一季度时报时，万科董秘谭华杰表示:“万科的新增项目大多位于房价上涨不大、自住诉求占主导地位的二三线城市。” 恒大在5月份的报纸上也表示，企业在15个省区市的26个三线城市有销售项目，是进入三线城市最多的住宅企业。

以这两种情况为对象，不难发现，在一线城市土地收购价格过高、销售情况不容乐观、“限价购买”政策频频出台的情况下，到二三线城市取得土地已经是许多房企“自保”的无奈之选。

最近，“5年内30%的房企将被淘汰”的预言在社会上引起骚动，谁都处于危险之中。

据业内分析，住房供应结构“双轨制”将导致商品房市场整体萎缩，部分中小房企可能没有生存的空期。

一线城市下半年将“热情”推送土地，但走向“常态化”的住房市场调控政策肯定会让开发商措手不及。 这样，中小开发商不容易在一线城市找到生存与快速发展的空之间，不得不转向二三线城市，这是大势所趋。

综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁认为，部分房企淘汰不仅是调控政策常态化的结果，也是领域梳理和调整的必然要求。

然而，中原地产广州项目部经理黄韬指出，上述言论实际上“备受欢迎”。 他表示，房地产领域面临的困难是大小房企不得不面对的，如果领域洗牌，被淘汰的公司可能与规模大小关系不大，但经营管理能力较弱的房企面临着较大的风险。

但是，土地储备和资金是维持房企竞争力最重要的因素，从这方面看，行业内的观点比较统一。

许多业内人士认为，为了避免被洗牌淘汰，中小房企应该“舍身”，尽快规模化降价销售以回收资金。 另外，对于有“野心”提高实力的中小住宅企业来说，重点应该放在竞争还没有激烈的二三线城市乃至四线城市。

前5月土地市场交易整体低迷，但二三线市场交易较为活跃。

根据中国指数研究院提供的数据，5月，北京、上海、广州和深圳四个一线城市的推介地91个，共计357万平方米，但最终成交44个，共计181万平方米，分别只完成了计划的48.3%和50.7% 与此相对应，杭州、天津、武汉等二线城市共有1278万平方米，实际成交达到66%。

从平均溢价水平来看，上海、深圳上市的住宅用地均按底价成交，杭州、重庆、成都等城市住宅用地溢价水平均达到15%以上。

在一线城市中，保障房热潮的兴起，可能会给致力于保障房建设的开发商带来一点政策利益，但总体来说，迫于“限价采购”的压力，一线城市的销售和扩张并不值得开发商期待，但二三线城市具有更大的潜在价值。

宋丁表示，以万科为例，今年要维持千亿规模的销售额，进一步增长，需要雄厚的土地储备，这些显然也适用于其他大型房企。

对于悬崖边上的中小住宅企业来说，如果想保留实力，首先必须固守一线城市根据地，如果想做大做强，只能将土地扩张到二三线城市。

来源：经济之声