““破译”开发商快速发展密码 新增长动力离不开“有价值”的房产”

经记者杨宠从上海强发

“关注房子是必不可少的价值，但我感到从来没有像今天这样关注过价格以外的价值”中国房地产及住房研究会副会长顾云昌、住建部政策研究中心副主任秦虹、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰、 金地集团上海分企业市场营销总经理宋家泰4位嘉宾“头脑风暴”后，主持人《每日经济信息》上海中心总经理黄波对价值房产进行了这样的总结。

这四位房地产业内人士可以用不同的立场和维度解释房地产的价值，使开发商对价值房地产的了解更加接近，中国地产业下一个黄金十年快速发展的“密码”已经叫好。

“虽然产品质量有了很大的提高，但人们感觉价格的提高远远高于质量的提高。 也就是说，性价比不合理。 ”顾云昌先生认为，发生这样的问题是因为房地产开发出现了误区。 只有土地上涨才能获得质量的提高。 这个问题的原因不仅有开发者，也有市场环境的因素。

2004年以后，楼市处于供不应求的卖方市场之中，缺乏激烈的竞争。 这种情况下，房子可以卖好也可以卖坏。 房价上涨是因为土地涨价了，性价比没上去。 现在政府控制市场，表面上是稳定房价，实际上是值得老百姓买东西的。 所以，开发商努力提高产品质量，是价值房地产的方向。

顾云昌的上述观点得到了上海金地市场总监宋家泰的赞同。 据他回忆，2008~2009年养老金地旁边是毛坯房，开发速度不如金地快，当时均价1.4万~1.5万元，但现在已经达到了2万元/平方米。

宋家泰也认为，开发商追求土地价值最大化的现象确实存在。 据他介绍，佚山有许多规划类型的小区，小区比较畅销，但交房一两年后很少有人居住。 调查结果表明，这些小区大部分采用“一九定律”。 也就是说，把90%的空之间给家里，只有10%在公共空之间。 这也是郊区居住率小的原因。 相比之下，世界各地的好酒店，开发商把10%的资源放在室内，90%的资源放在公共部分，所以顾客在公共地区活动。

陈杰直接把房地产有无价值指向了房地产有无泡沫。 他认为泡沫是指价值和价格是否有背离。 不动产的价值可以评估，价值可以分为两部分。 第一个是基本价值，也就是招聘价值第二个是期待的价值。

招聘价值是房子的租金。 根据目前上海、北京等一线城市的情况，住宅的采用价值和价格当然差距较大。 通常，上述比率至少高于存款利率，但实际情况并非如此。 所以，招聘价值和价格出现了很大的背离。

为什么房价还那么坚挺？ 那是因为大家都相信期待价值，认为有投资性。 现在买的房子房租很低，买房子不合适，但是预计将来房子会上涨，所以买房子。

限购后，这种情况发生了巨大的变化，预期价值受到挤压。 特别是高端大厦被限制购买，在销售上有一定的问题。 在这种情况下，开发商将面临价格调整。 但是，如果价格难以调整，就必须提高房子的价值，也就是招聘价值。

对于如何提高招聘价值，陈杰的观点是，认真细化客户，了解买家第一次运营商和第二次运营商的不同，分解不同客户的不同诉求，从而显现出招聘价值。 并且，应该全周期调查，在销售后继续调查购买者的诉求，提高顾客满意度，更详细地收集资料。

与顾云昌、宋家泰、陈杰等关注房地产开发过程中的房地产价值不同，秦虹关注价值房地产的长远优势和公共优势。

秦虹说:“在市场经济条件下，我认为政府第一应该关心长远的好处，即节能、减排，通过市场调查生产符合诉求的房子。 如果房地产的设计、定位、服务、制造不能满足社会的诉求，就会造成巨大的浪费。 如果后期改造的话，价格是巨大的，对于政府和公司来说是无法承受的。 一所房子在30年内被拆除了。 那不是不能住了，不是不结实了，不符合现在生活的诉求了，所以这是很大的浪费。 ”

来源：经济之声