“新世界海口项目拿地6年才“动”长周期模式致扩张掉队？”

经记者徐学成出生于广州

新世界中国(以下称新世界)海口“美丽沙”项目2005年拿地，年开工，最晚一期工程到年开工，开发周期至少需要11年。 预计这块楼盘利润不高，但缓慢的开发模式为新世界付出了沉重的代价。 在内地房企崇尚快速扩张的背景下，进入内地的香港房企保守，过分强调土地增值带来的收益，忽视了完全利用财务杠杆获取越来越多的市场份额。

日前，据相关媒体报道，经过6年的“开发”，位于海南海口的新世界美丽沙项目土地刚刚平整，去年4月30日新世界中国房地产企业获得的“美丽沙项目可控性详细计划成果批准复印件”(以下简称“计划”) 根据《每日经济信息》记者获得的资料，该项目前期的土地平整工作必须在获得土地的两年内完成。

根据该计划，美丽的沙工程位于海重岛西部，占地约225.6公顷。 该项目分三期进行，其中一期工程a标段的建设任务为“别墅/小高层/公园”，开工时间为年4月30日。 第三期建设任务是“豪华别墅/超高层公寓”，开工时间为年6月30日。 根据该评估，该项目整体竣工时间将推迟。 新世界中国年报显示，该项目一期工程竣工时间为年。

记者了解到，2005年10月21日，被誉为“海南最大土地”的“美丽沙”用地拍卖尘埃落定，新世界中国以18亿元、平均每亩54.5万元的价格竞争307亩以上海口美丽沙的开采权。

也就是说，如果以今年为项目正式开工时期，新世界美丽沙项目的土地将至少闲置近6年，所有开发完成至少需要11年。 目前，保守估计的11年开发周期将近一半，但在这个项目的用地上还看不到砖瓦。

因此，对美丽的沙子项目的质疑声这几年一直在持续。 去年12月，有网友在海南地产门户——地产海南上发布了“海口美丽沙计划胡说八道”的文章。 其宗旨是对美丽沙的多样计划不满意。

新世界中国海口有限公司社长刘力群在回答“囤地”疑问时表示，2006年5月该项目的计划已经提交相关专家进行了初步审查，由于涉及搬迁问题，与相关部门的信息表达花费了很长时间，于2006年4月通过了《计划》

开发进展缓慢确实有刘力群所说的计划编撰改变的原因，但对新世界在内地囤积土地的质疑也并非空穴来风。

去年9月，作为记者的新世界在广州白云区的项目中被怀疑囤积居奇的报道。 新世界在2006年获得了位于广州白云区的种子猪场地块，但截至去年9月，该地块仍是荒草，没有开工开发的迹象。

与此相对应，与该项目相近的新世界某楼盘售价也从2006年的3000元/平方米上涨至15000元/平方米，4年间楼价上涨了4倍。 房地产专家韩世同表示，从这个项目的情况来看，确实属于囤积地。

以新世界获得美丽沙工程的价格来看，总额为18.08亿元，每平方米只有820元。 据相关统计，2005年，海口市商品房销售平均价格为2532元/平方米，但截至今年上半年，这一数据上升至8537元/平方米，上涨了两倍多。

如果不是想登上土地，美丽的沙工程为什么需要10年以上的开发周期？

同样位于海南的雅居乐清水湾项目可能具备一定的参考性。 从2007年取得土地到2009年3月底第一个项目公开发售，雅居乐只花了两年左右。 公开资料显示，该占地超过15000亩，投资超过200亿元的项目开发周期也不过10年。

相比之下，占地3000多亩，不到100亿美元的新世界美丽沙工程的开发进度却不容置疑。

在业内人士看来，新世界所奉行的土地市场“联动开发”模式一直受到质疑。 这种模式带来的直接问题是，开发周期太长，开发进度慢，引起外界对“囤地”的质疑。

记者了解到，1993年，新世界中国与北京市政府签订崇文区旧城改造计划。 这项工程在新世界花了百亿美元，到去年年底这项工程还没有完成。 但是，新世界似乎喜欢“旧城改造”，天津、沈阳、济南等许多城市都有旧城改造项目。 从新世界来看，土地联动的开发模式是大城市的一贯做法，开发周期长，但可以得到更长的回报。

虽然这种模式允许新世界将越来越多的能源集中在项目上，但投资周期过长带来的风险也不容忽视，业内人士也持有疑问。 另外，这也容易导致新世界失去很多“扩张”的机会。

新世界年度报告显示，去年全年企业在内地的销售额仅为102亿元，同期恒大、碧桂园、保利的销售额分别达到504.2亿元、329亿元、662亿元。 另外，从市场布局来看，恒大在全国布局的城市数量到去年达到62个，保利仅去年一年就新进入12个。 相比之下，新世界中国只有十多个城市布局的规模看起来“难看”。

与这三家房企相比，具备成熟的管理体制和快速的发展模式，进入内地市场20年的新世界中国本应该获得更大的快速发展规模，为什么却被这些“后辈”所落后？

相关分析表明，由于内地和香港房地产处于不同的快速发展阶段，在内地崇尚快速扩张的背景下，进入内地的港商过于保守，过分强调土地增值带来的收益，而忽视了完全利用财务杠杆获取越来越多的市场份额。 这从新世界中国迅速发展的现状可以看出来。

在内陆住房市场监管形势越来越严峻的情况下，以价换价、快速回笼资金已成为大多数房企避险的选择。 在这种情况下，尽管在香港拥有30年的经验，具备一定的企业品牌效应，但新世界中国要尽快适应内陆市场的变化，尽快调整战略，在日益激烈的内陆市场分一杯羹，是一个非常困难的事件

来源：经济之声