“花23亿买价值44亿土地 绿城项目融资恐噬利润”

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经记者杨宠从上海强发

消费23亿3000万元，可以买到成交价格约44亿3000万元的土地储备吗？ 这样的好事不是做梦的人，确实有那件事。 8月28日，绿城中国发布的半年报显示，该企业今年上半年与合作伙伴一起在上海、辽宁、河南、山东等地取得土地，总建筑面积452万平方米，获得其中201万平方米的土地储备。 这些土地的转让总额达到了111亿6000万元，但年报显示，绿城中国只承担了其中的23亿3000万元。

发生这种现象，并不是因为绿城拥有的土地便宜。 《每日经济信息》记者根据绿城中国公布的上半年新增土地储备、总转让土地价格和绿城在上述土地储备中所占权益计算，绿城如年报公布的权益，至少111.6亿元中的44.32亿元。 但是，绿城自称，企业只支付了23.3亿元。 难道说，绿城的伙伴为了和绿城合作，要把土地送给绿城吗？

答案显然是不可能的。 绿城内部的一位相关人士向《每日经济信息》记者表示，绿城之所以能以23亿3000万元的土地出让金获得44亿200万元的土地，是因为合作伙伴向绿城联合开发的项目企业提供了比银行基准利率高100~200个百分点的贷款。

这些内部人士表示，这种方法可以获得双赢的结果，大大减轻了绿色城市的财务压力，合作伙伴也可以获得远高于银行的存款收益。

中原地产研究中心高级管理层刘渊说，这种方法最大的好处是使绿色城市的财务报告比想象中更美。 据他介绍，绿城以外的房地产企业，也使用同样的方法，增加项目企业的债务，降低企业整体的债务状况，使企业拥有比较干净的财务数据。

但是，这样的方法明显削弱了绿色城市今后的利润率，企业的部分利润将变为财务利息，并返还给合作者。

事实上，绿城这样做也是不得已的。 截至今年6月30日，绿城旗下的项目新开放销售率只有53%。 《每日经济信息》此前也曾报告称，绿色城市个别月份的销售率低于2008年金融危机期的水平。

为此，绿城上半年将新项目开工量压缩为277万平方米。 年初，绿城制定的开工计划为487万平方米，跌幅达到45%。 同期，万科、金地、碧桂园等国内其他大型房地产公司没有调整过开工量，部分开发商计划提高下半年的新增开工量。

据绿城半年报报道，截至6月30日，绿城仅有可动用银行现金和余额67.44亿元，抵押银行存款30亿元，1年内到期的银行借款和其他借款达到135.14亿元。

虽然流动资金极为紧张，销售率没有好转，但台州等原本无限制购买的城市也有可能随着第二次限购令的发布而限购。 但是，不可思议的是，绿城的战略是继续购买土地。

上海同策咨询有限企业研究总监张雄大表示，保持和继续扩大公司的市场份额，是目前所有大型房地产企业通用的战术。 为了维持这一战术，许多开发者试图调整产品结构，继续以往的高转速模式，扩大规模，扩大公司的市场份额。

对绿城来说，也有必要维持目前的开发规模，以实现中长期的快速发展。 但是，限购背景下的滞销使得企业资金更加紧张。 看到这一点，绿城不得已选择了合作公司注资购买土地。

刘渊认为，虽然今年上半年各企业资金比以往紧缩，但土地市场也面临着不错的机会，出现了许多低价土地。 搭乘航班以低价见底的企业，有可能在今后两三年内取得漂亮的业绩。 这样的机会也让绿城火热，在资金紧张的情况下，绿城为了保证公司未来两三年的盈利能力，不得不借钱拿地。

来源：经济之声