“受累金融危机 金茂大厦租金、出租率首次双降”

经过坦班，上海

于去年6月5日宣布，将以110亿元的代价吞并上海第一高楼金茂大厦的方兴地产，但没有得到预想中的高收益。

方兴地产日前公布的2009年中期业绩报告显示，受国际金融危机影响，旗下金茂大厦自1999年以来首次出租率衰退，办公楼出租率从去年同期的98%降至92.2%。 (截至2009年6月30日)； 金茂大厦内金茂君悦大酒店的平均入住率也从去年同期的62.7%下降到了50%。

根据中原地产研究院的调查数据，金茂大厦的月租金从高峰期的550元/平方米下降到400元/平方米以下。 作为上海甲级写字楼市场的标杆，金茂大厦租金收入的下降，在一定程度上反映了目前上海写字楼市场的低迷。 业内人士表示，写字楼市场至少在低位徘徊半年后才复苏。

第一批高楼租金首次下降

自1999年竣工以来，金茂大厦一直是“成绩优秀生”。 2001年，金茂大厦的主要收入达到6.8亿元，税前利润达到1.4亿元。 金茂集团公布的2006年年度报告显示，截至2006年12月31日，企业主营业务收入近22亿元，净利润超过3亿元。

去年方兴地产宣布收购金茂大厦之前，金茂大厦的租金价格为550元/平方米/月。 根据当时的行业资料，金茂大厦的办公楼租金价格约为1.8~2美元/平方米/天。 按金茂大厦12万平方米的办公面积计算，满屋租赁的话，年租金收入超过5.5亿元。

但是，在方兴地产2009年的中报中，金茂大厦的办公楼租金率从去年同期的98%下降到了92.2%。 金茂大厦内金茂君悦大酒店的平均入住率也从62.7%下降到了50%。

方兴中报将出租率下跌归结为上半年全球金融危机的影响，同时表示目前金茂大厦的租价还处于高位，比较稳定。

但中原地产调查显示，目前金茂大厦的单位月租金不足400元/平方米，平均每天只有8~13元/平方米。 这个价格已经比去年同期的550元/平方米/月的估计低了很多。 按目前的租金价格计算，以金茂大厦12万平方米的办公面积计算，办公楼的租金收入至少将下降2-3成。

但中报并未透露金茂大厦租金收入的跌幅。 方兴地产对外宣传部门表示，金茂大厦上半年的租金收入不在可公开范围内。

上海写字楼市场的租金价格依然没有下跌

在上海甲级写字楼市场，金茂大厦和全球金融中心、恒隆广场一直是标杆房地产，上述3 金茂大厦的租金收入下跌，折射出上海甲级写字楼市场的低迷。

据第一太平戴维斯统计，从年初至今，上海甲级写字楼租金下跌11.4%。 中原地产统计数据显示，与去年7月相比，上海甲级写字楼租金跌幅达27%，空安装率为11.74%，比去年同期增长28.3%。

中原地产分解师表示，上海甲级写字楼市场跌幅开始接近底部，但要触底反弹，至少要半年后。

与低迷的租赁市场相比，营销市场呈现出逐渐变暖的趋势。 方兴房地产首席财务官江南在业绩会上表示，今年上半年房地产开发毛利率降至36%的主要原因是，沪港国际客运中心地带b项目部分楼盘预售，销售单价低于项目整体平均售价，但下半年房地产开发业务毛利率回升至60%，

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来源：经济之声