“开发商“地王争霸”产品革新抵御地价风险”

各记者扬·塔班被上海

拆解师认为，开发商的风险不仅取决于城市和自身的财务状况，也取决于产品竞争力。 有些地块虽然价格高，但可以开发适合市场的产品，与低端项目相比风险小一些。

在今年全国各地的地王招募现场，总是可以看到原地王开发者的身影。 随着新地王的诞生，古地王曾经高价购买土地的怀疑似乎突然消失了。 在“房价总是上涨”的预期下，开发商追赶着我，将地价拉出了向上的曲线。

受地王效应的影响，地王所在地区的房价出现了上涨行情。 专家表示，开发商高价获得土地后，不能光靠这种效果来提高房价，要防范地价的高风险，就必须推出创新的产品。

龙湖、金地

上海郊区地价破万

2007年底，上海青浦赵巷特色居住区8号地块首次进驻上海的龙湖地产挂牌价格为15.4亿元

继龙湖之后，今年8月，金地集团以30.48亿元的总额、近14500元/平方米的地板价格获得上海青浦赵巷10号的居住用地，成为上海新地王。 金地在竞拍时，第二次报价比第一次的21.023亿元高出9亿元，直接让同行的竞争对手退场。

金地和龙湖高价买地，直接刺激了房地产商的布局上海。 8月底，华润地以35亿7500万元购入上海嘉定南翔镇地块，每平方米楼价约7500元，创区内新高。

三大房地产巨头联手打造地王，直接推动上海郊区房价上涨。

金地以30亿4800万元开拍一周后，上海地区房价涨幅领先的几乎都是郊区板块。 其中，金山区成交均价上涨90.38%，成交量上涨64.52%嘉定区成交均价首次跌破万，达到10776元/平方米松江区成交均价上涨14.32%崇明县均价上涨33.76%。

志成、中海

没有最高的，熟悉更高

楼市的行业人士表示，国内楼市的土地价格和房屋销售价格呈直线上升趋势 上海长风地区两个先后成交的地块，反映了土地价格的上述规律。

2007年9月26日，经过2个多小时、440次价格战，名不见经传的上海志成公司快速发展有限企业以11.04亿元的价格从众多竞争者手中夺取了“普陀长风生态商务区4号东南地块”。 11.04亿元的摘录价格，比3.14亿元的底值高2.5倍以上，换算成地板的价格约为1.64万元/平方米。

2008年，国内楼市急转直下，志成公司以失去3000万元以上土地保证金的代价退保。 该地最后被志成系的另一家公司上海胜华房地产开发有限企业以约7.64亿元的价格购得。 这个价格比最初下降了近1/3。

开发者撤退的例子没有吓到后来者。

今年9月10日，中海地产以总额70.06亿元获得上海长风地块，并询问了新任全国地王。 该地块溢价率达到129%，平均楼面地价2.2万/平方米。 新地王的诞生，让当地开发商和客户信心倍增，周边二手房普遍价格反弹，涨幅达到500~1000元/平方米。

富力、方兴

你追我赶高地价

的时间，与前两个例子相比，富力和中化方兴拍摄的 两个地王拍卖的时间只相差一个多月，但地板价格达到了1000元/平方米。

5月21日，富力在18家虎口下，以3.4倍的10.22亿元啃下广凉门外10号这块“硬骨头”，以15140元/平方米的地板价格创造了当时北京地价的最大。 采取上述地块时，富力也有些忐忑，一直强调高价拿地，是因为广凉门外的十号有着深厚的爱情。

富力的怦然心动，很快就被中化方兴的豪气扫地。 6月30日，中化方兴以40亿16000万元的天价，立即拍摄到了旁边的广凉门外15号地块。 这个价格比挂牌起价16亿4700万元高出24亿1300万元，折合楼宇地价约16000元/平方米，成为北京申办以来的新地王。

两个地王的诞生直接推动了周边房价的上涨。 两地之间的第一个城市国际中心，到今年7月的售价不过15000元/平方米，8月上升到18000元/平方米。 距离两个地王有点远的禧福汇的价格从上半年的18000元/平方米上升到了24000元/平方米。

【专家见解】

抗风险性根据产品竞争力

上述几个地王的例子，似乎验证了迄今为止开发者的普遍见解。 房价经常上涨，如果可以推迟开发，地价再高也不怕，但是行业拆迁师认为，开发商高价拿地后，必须对产品进行创新，才能把房子卖掉。

方地产咨询机构赵豫川表示，各城市并未处于大楼市上涨空之间，南京、无锡等地的土地价格比上海、杭州等城市低得多，但由于房价不足，仍将持续上涨/ /

方房地产咨询机构首席拆师胡宗亘认为，开发商的风险不仅取决于城市和自身的财务状况，也取决于产品竞争力。 有些地块虽然价格高，但可以开发更适合市场的产品，与低端项目相比风险小一些。

胡宗亘表示，大型开发商不怕地价高，竞争力强，因此能够拿出市场所需的产品。 没有竞争力的中小企业即使土地价格不是很高也会陷入困境。 万科、中海等企业品牌开发商具有较高的企业品牌溢价能力，因此对地价风险的承受能力较高。 另外，这些企业的财务状况相对较好，短期内不需要开发，风险也相对较小。 相比之下，一家企业购买了价格相对较低的土地，但产品竞争力不足，无法卖出较高的价格，反而会遇到较高的风险。

他举例说，绿城和仁恒集团2007年在上海新江湾购买土地时，绿城的地板价格只有12500元/平方米，而仁恒集团的地板价格却达到了20000元/平方米 今年年初，绿城将新江湾地块出售给九龙仓，但仁恒集团仍保有土地准备开发。 因为，仁恒集团购买土地的容积率仅为1.2，低于绿城新江湾地块1.7的容积率。 这是因为有越来越多的产品革新空之间。 仁恒可以开发更高质量的产品，提高售价，以应对高价拿地的风险。

请根据需要转载到“每日经济信息”上。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

每次预约的电话号码

北京: 010-59604220上海: 021-61283003深圳: 0755-33203568成都: 028-86516388

来源：经济之声