“四季度资金“盛宴”难再内地房企各奔“钱途””

在经过记者扬长队从上海

出来，继续吃流动资金丰富的“盛宴”后，从第四季度开始，房地产公司的“钱袋”可能再次干瘪。

央行昨日公布的数据显示，9月新增人民币贷款5167亿元，较8月份有所上升，但与上半年相比仍处于较低水平。 近日，上海一家银行的信贷经理介绍说，今年的信贷指标基本消失，银行对新申请贷款的客户的考核条件更加苛刻，公司获得贷款的难度将更大。 目前，上海民间信贷的贷款利率估算高达月利率8%，而温州某些地方高达10%。

在贷款和销售双重不利的情况下，谁会成为地产商中最缺钱的企业呢？ 《每日经济信息》记者对此进行了调查。

激进的土地持有公司资金最紧张

“与同规模的企业相比，绿城中国的资金流动性最差，原因是最近激进的土地持有方法。 ”。 关于资金流动性状况，普特拆师李国宜对在香港证券交易所上市的内地房企进行了排名，认为近期激进攫取土地的公司，如绿城中国等，存在较大的财务风险。

据绿城中国中报报道，截至今年6月底，企业银行余额和现金只有53亿元，而7月至9月的3个月中，绿城将164亿元用于土地购买。 李国宜认为，绿城中国今年以来的权益销售额和土地购买额已经非常接近，如果继续保持目前激进的土地购买速度，公司未来的财务风险将非常明显。 特别是在绿城人气结束时，大额未支付的土地出让金会明显降低企业的现金支付能力。

最能证实他的观点的是，绿城中国为了获得越来越多的资金，今年9月与平安信托签署了预计总额将达到150亿元的投资战术框架协定。

李国宜还比较了绿城中国和今年以来购买地少的世茂地产、富力地产。 在杠杆率，富裕的房地产从去年年底的124%降至110%，今年的目标是将负债率降至80%。 世茂房地产净杠杆率从去年年底的53%下降到32%。 两家企业上半年的销售额都不及绿城中国，但掌握的现金越来越多。 两个企业在土地市场上的配合惊人地一致，都比较低调。 富力还被批准发行55亿元以上的企业债务，第三季度销售额达到186亿元，足以应对今年到期的90亿元以上的长期贷款。

国有企业鳄鱼不差钱

但李国宜的观点只适用于在香港证券交易所上市的内地民营房地产企业，而近期，作为土地风头的中海房地产等公司在港资市场普遍

中海地产今年以来土地购买消费超过118亿元，但其财务业绩足以应对上述收购。 截至6月30日，中海地产持有现金185.8亿港元，以及26.7亿港元的未使用贷款； 此外，中海地产的净负债率从2008年底的46.8%大幅下降到13.2%，销售额达到338亿元。 另外，中海地产的土地收购行为还通过在母公司中组建集团得到支持。

在土地市场上获得227亿元的保利地产，看起来提前消费了1~8月的合同销售额279.19亿元的相当一部分，但企业可以以国有背景的身份向母体融资。 今年7月14日，保利地产向母公司保利集团等企业增发募集78亿元。

在资本市场融资额减少

8月的博鳌房地产论坛上，UBS集团投资银行亚洲区主席蔡洪平认为在港资市场上市是处理内地房地产商资金诉求的重要来源。 在随后的一个多月中，恒盛、恒大、龙湖、宝龙等十多家内地房地产企业相继在香港上市或启动上市计划。 但是，香港股市未能完全满足内地房地产公司。 虽然恒盛地产获得了51倍以上的认购，但在制定募集股价时，仍选择指导价4~5.3港币的中低端位置，仅以4.4港币/股的价格发行，总融资额为99亿港币，与119亿港币的上限价格发行预期相差甚远。 福建宝龙地产的发行价从原定的每股3.3降至4.9港币2.75港币，6亿2800万美元的融资规模调整为3亿5300万美元。

其他几家预定上市的内地房地产公司也传出了融资紧缩的消息。 涂国彬认为，目前内地房地产经纪在香港证券交易所的发行价与企业业绩和增长潜力关系不大，与市场表现关系密切。 更糟糕的是，近期澳大利亚、美国、日本等地区相继传出紧缩本国货币供应的消息后，引发港资市场恐慌，新股定价难以维持高位，也影响了新上市内地房企的融资额。 银行信用冷热不均？

与绿城中国等公司的激进收购地相比，今年房地产企业在土地市场上的表现并不突出，但同样可能受到银根紧缩的影响，也是因为这部分内地房地产企业在资金充裕的金融市场上分不到一杯羹 其中最典型的就是刚刚发行高利率手形融资的3.75亿美元碧桂园。

包括万科、雅居乐等在内的多家房地产企业今年已获得1，000亿元以上的融资额，但部分房地产企业未能受益于国内商业银行，未能以低利率获得银行贷款融资。 碧桂园就是其中之一。 9月3日，碧桂园正式发布公告，宣布将发行3亿美元的高利率债券。 公告称，该高利率债券为5年期，于年9月10日到期，票面利率为11.75%。 9月17日，碧桂园宣布将再发行7500万美元的优先票据，总额为3亿7500万美元。

“碧桂园发行3亿美元的高利率债券凸显了潜在的融资问题。 企业需要在目前的低息环境下发行这样的高利率债券是惊人的，这可能意味着碧桂园无法获得其他融资资源。 ”高盛的评论直指碧桂园的弱项。

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来源：经济之声