“地产五大佬争“老大”直指领域话语权”

经过记者扬特班从上海

开始，今年中国足球超级联赛的冠军争夺队非常庞大，希望夺冠的队超过了6队。 和中国超一样，以往万科一马当先的内地产业，现在也出现了房地产五大巨头“老大”的格局——万科、中海、保利、绿地、恒大五大房地产，相继被发布或“发布”成为领域第一。

由于2009年即将结束，未来两个月内地产五虎对“老大”的竞争将更加白热化。 内地产业“老大”的宝座到底有什么魔力，让大佬们这么疯狂？

“老板”之争从

2005年开始，万科在大陆顶级的销售业绩和全国知名企业品牌的影响很大，一直持续到今年。 但是，今年10月9日至19日的短短10天内，万科的地位开始受到威胁。

10月9日，克比瑞中国宣布，香港发卡恒大地产三季度销售额、销售面积、全年销售面积、新开工面积和自有土地储备已全面超过万科，俨然成为领域新老大。

10月19日，绿地集团董事长张玉良表示，1/3季度业务销售额517.5亿元，比去年同期增长84.47%，预计全年业务经营收入将突破700亿元。 张玉良以前在接受《中国公司家》采访时曾表示，如果一切顺利，绿地今年就能超过万科。

10月12日，万科发布9月销售月报，1至9月企业累计销售面积510.3万平方米，销售金额461.5亿元，分别比去年同期增长26.8%和29.6%，改变行业地位。

无论结局如何，万科今年的“卫冕”之路都比往年困难多了。 从今年第一季度开始，中海、保利两位万科的老对手差点赶上万科，赶超； 另外，异军突起的恒大和寂静的老对手绿地也给万科带来了很大的压力。

领域的地位带来融资便利

对于行业专家来说，地产业的“老大”不仅仅是徒有虚名，还伴随着许多真正的好处。

上海易居研究院综合研究部部长杨红旭表示，“老大”拥有的资金、土地储备、企业品牌影响巨大，各级政府的关怀，也不是排名第二、第三的房地产公司所能比拟的。

“成为‘老板’的最大利益是圈越来越多的钱，买越来越多的土地。 ”卫明房地产智库负责人蔡为民直言不讳地指出。

事实上，房地产领域的“老大”是资本市场上最大的明星。 大多数一线股票基金在地产股上涨时，都会自动买入万科。 在资本市场的大力支持下，今年9月15日，万科股东大会将通过再融资方案，以总股本8%的比例增发112亿元的新股。

土地储备是远远超过万科的恒大地产，已经逐渐展现出“一哥”的实力，但在港资市场获得的融资远不及万科。 恒大的招股证明书显示，恒大此次在港按总股本的10%比例，最高只能获得60亿港元的融资。

蔡为民认为，除港股与a股市场资金流差异外，规模相近的恒大与万科融资额差距较大，最重要的原因之一在于领域地位。 经过多年的快速发展，万科在资本市场的地位难以动摇。 恒大虽然实力雄厚，但对资本市场认识不足，融资额自然较低。

市场份额决定发言权

业内人士认为，房企“圈钱”的目的是进一步增加土地储备。 对房地产公司来说，拥有越来越多的土地储备后，企业将在市场上占有越来越多的市场份额，可以拥有越来越多的话语权。

杨红旭说，中国一线房企要想维持自己在领域内的地位，比起追求单一项目的利润，占有越来越多的市场份额更为重要。

大型房地产集团的营销人员进一步说明，只有获得市场份额，才能主导领域的方向，给企业的经营带来很大的特征。

去年年初，万科董事长王石提出拐点论时表示，企业在所有领域都不太认同。 但是，由于万科拥有其他企业无法比拟的市场份额，万科选择降价后，其他房地产企业无法守住不降价的底线，只能追随。 因为他认为，份额最高的领域的领导者可以左右整个领域的价格走势。

但是，被蔡为民反驳了。 蔡为民认为，万科之所以能在当时引领全领域降价，最重要的是王石对市场的评价是正确的。 加上万科在公众心中树立了“坦承”的企业在互联网上的形象，巨大的市场影响很大，可以影响房价的走势。 光从市场份额论来看，万科还没有达到能够影响整个领域价格的水平。

内地房地产市场太庞大，万科认为目前在全国的市场份额还没有超过5%。 如此低的市场份额，很难影响整个领域的价格。 其他公司可能有接近万科的市场销售规模，但受企业品牌影响较大，达不到万科的等级，更难以按份额定价。

业内专家认为，五大人物争夺“老大”本身就是中国地产业整体实力增强的象征。 明年的市场还不明确，但是内陆房地产业龙头公司的快速发展是整个领域的趋势。 因为与过去的年份完全不同，内陆楼市正朝着高度市场化的方向快速发展。

各自千秋的“老大”之争胜负难断

无论今年内地房地产业最终销售排行榜如何，这场“老大”之争的胜负难断。 所有领域的工作者都明白，要爬到所有领域的销售排行榜第一位很容易，但要留在这个座位上并不容易。 决定各房地产企业“老大”地位的，不仅仅是今年的销售面积和销售额，施工面积、土地储备、融资能力、企业品牌、营销渠道甚至团队人才都是重要因素。 经记者扬·塔班

万科:多年来“老大”最具特色的

作为房地产领域多年来的老大，特点并不像过去那样明显，但万科依然在业界普遍可见，

房指数研究院副院长陈晟说，万科希望成为中国地产业第一家拥有千亿元以上销售额的公司，目前储备的实力已经具备了这个条件。

蔡为民还认为，万科的企业品牌号召力也是资本市场无法比拟的特征。

但土地储备不足是制约万科快速发展的一大限制。 根据克瑞中国公布的2009年第三季度末中国房地产公司土地储备排名，万科土地储备为2450万平方米，位居前10位末。 另外，万科在最重要的一线城市有房地产开发项目，但在上海、北京等地一直无法进入市中心，这成为万科快速发展的制约。

恒大:与雄厚的土地储备竞争王

万科不同，恒大地产拥有的土地储备在内地房企中最多:全国24个城市拥有54个项目，土地储备总量达5120万平方米。 此外，恒大反复标准化生产和快速销售的战术，被资本市场誉为“中国地产业的麦当劳”。

在价格管理方面，恒大建立了标准化的价格管理流程，从土地购买、产品设计、招标采购、管理环节等多方面入手，降低价值成本。 广州一带发展迅速的建材制造商评论恒大集团主席许家印说，他是“能从干毛巾中挤出水”的人。

但恒大也有自身的缺陷。 蔡为民评论认为，恒大地产以前太低了，特别是在经历了去年上市未成功的打击后，有必要进一步提升企业在网络上的形象，扩大推广。 另一方面，恒大地产在主要一线城市没有地块，也是制约企业快速发展的一大缺陷。

中海:资本实力最强

今年刚刚上市的中国建筑，被招商证券视为内地房地产业上市的a股企业中的“新领军人物”。

招商证券认为，中海在设计、规划、施工等行业具有较强的专业特征、价格特征，中海建筑旗下中海房地产的土地资源特征与中海房地产良性互补，以及曲线并购光房地产，

香港信诚国际执行董事涂国彬

认为，中海地产是在港上市的内房股中最优的“红筹”，具有丰富的现金流和良好的快速发展潜力。 五合国际智库总经理邹毅也表示，中海具有操作装修工程的项目特点。 根据建设部的规定，未来开发的房地产项目将以装修住宅为主，因此未来中海房地产的竞争特点将变得更加明显。

但是，中海地产也有缺陷。 企业的开发速度不及万科、恒大等公司，产品标准化程度也不及万科，管理效率相对较低，可能会阻碍中海地产的进一步快速发展。

绿地:与政府合作壮大

万科、恒大等公司不同，绿地越来越依赖政府关系迅速发展。 张玉良会长向媒体坦白说，绿地进行的很多项目是“政府想做的项目”。 绿地有很多其他开发者没有的特征。 特别是在上海市场，这家未上市的国有控股企业今年有10多个项目，并已上市销售。

但是，邹毅说，与万科、中海、保利等公司相比，绿地有很大劣势。 虽然企业与许多省市的地方政府进行了合作，但这些省市的地方政府都是上海的友好城市或省份，绿地的快速发展布局不如中海和保利广泛。 另一方面，绿地至今尚未上市，在资本运营方面不利； 与龙湖、金地等企业相比，绿地缺乏开发高端产品的经验； 与保利、中海等企业相比，运营团队中的职业经理结构相对较差，工程质量、价格管理、产品开发乃至运营效率有待提高。

保利:增长最快

今年前几个月，保利地产是a股市场上最大的明星。 与万科、中海等老牌同行竞争对手相比，保利地产自去年以来一直保持着较高的快速发展速度，即使在房地产业整体陷入低迷期的2008年，企业营业收入仍增长91.24%，净利润增长50.35%。

今年以来，保利地产不仅在房地产营销市场和土地市场表现良好，创造了前所未有的高额销售业绩，而且凭借雄厚的自有资金频繁获得重要城市的核心高质量地块，增长速度惊人。

但是，与中海地产、绿地一样，保利也有非常明显的缺陷。 邹毅认为，保利地产的企业品牌不够鲜明，产品线单一，企业品牌梯度缺乏层次感，运营能力相对薄弱。 上述缺点使得保利地产在与万科、恒大、中海等企业的竞争中难以取胜。

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来源：经济之声