“限购令后只买不卖？大投资客豪赌“楼市貔貅””

10月7日上海发布的《限购令》，受到了另类的“解读”，催生了近期上海房地产市场的成交行情。

日前，上海知名房地产网络论坛接到多家网民通报，与新江湾相邻的某楼盘自4月17日楼市新政后，一个月仅卖出10多家楼盘。 但是，这次限购令出台后，开盘当天新出售了200多个房源的2/3。

中房信最新报告显示，上海高档住宅近期出现新的集中成交热潮，仁恒怡庭等限购令出台后，热门楼盘将大幅上涨上海商品住宅成交均价。

第一太平戴维斯董事总经理刘德杨在第三季度上海楼市运行报告会上分析了该楼市行情发生的原因，认为限购令只会影响哪些购房能力较弱的买家，让他们望而却步。 对于任何没钱的买家，一点也不影响他们的购买，反而会成为他们眼中最好的购买机会。 因为他认为，哪些房价还在上涨空期间的房地产在限购令后仍有机会。

但令人瞠目的是，上述有机会的房地产并非不受限购的影响，同时价格较低的商业房地产仍然是占有稀缺资源的高质量住宅。

投资者依然只买豪宅吗？

此前，一位分析师认为限购令会促使投资者转战商业房地产，从而复苏今年以来疲软的商业房地产，但最终后者并未限购。

但刘德杨认为，这种可能性很低。 因为购买商业地产还是只有基金在做，个人买家只需要购买豪宅。 他断言限购令后投资者的购买目标将优先锁定住宅，特别是总额较高的豪宅。

由于商业地产的总额很高，(真正值得投资的商业地产，一般投资总额高达亿元) ) ) )短跑者的兑现能力很弱，另外，高额不容易获得长期的贷款，肖

但是，目前商业房地产租赁价格走势依然低迷，个人投资者也不容易通过购买商业房地产获得高额利润。 据一太平戴维斯统计，上海三季度被甲级写字楼吸收的数量达到75000平方米，高于新增供应水平，但三季度上海写字楼租金价格仅比二季度上涨3.24%左右，大部分写字楼项目 例如，徐家汇附近有3、4、9、10、11日5条轨道交通线路的5a级写字楼宏辉国际大厦的租金价格只有4.4，南京西路附近的商业项目的租金回报也不算大。 例如，新建的甲级写字楼1788平方米的单位日租金只有10元，但周边房价已达到10万元/平方米。 银行对写字楼等商业地产的融资评估主要基于租金回报，商业项目获得融资的能力极低。 特别是与住宅相比，办公楼和商店在转让时严格征收营业税、土地增值税和调整税，一点点的商业项目征税比例达到交易价格的30%以上。 低廉的租金收益率和高昂的交易价格，大大压缩了商业地产的上涨空之间，使得个人购房者对商业项目失去了兴趣。

在投资专业门槛相对较低的办公楼中，价格上涨的原动力还不足，在投资难度较高的商店中，明显难以实现较大的价格上涨空之间。 刘德杨等上海房地产行业的资深人士认为，在限购令下，投资者的选择仍然只有豪宅。 滨江豪宅和成楼市的“感觉”？

并不是所有的豪宅都可以投资。 许多领域的人认为，只有黄浦江沿岸、佚山山景观的稀缺资源的高质量豪宅，才是真正值得购买的高质量房地产。 一位资深投资者认为，根据多年的经验，只有房地产选择和股票选择原理相近、资金流入量比流出量多的豪宅大厦才有投资的可能性。

他认为应该调查豪宅在二手房市场的成交量和二手房市场挂牌的比较。 在成交量明显高于挂牌金额的情况下，证明这座豪宅大楼的资金流入是无法免费进入的，就像房地产版的“貔貅”一样，吸了金纳银，未来房价还会大幅上涨空。 相反，如果挂牌金额远远高于新建成交量，楼盘已经是“明日黄花”，房价下跌将被证明只是时间问题。

根据上述方法，部分机构对上海近十年来最有名的几十座大楼，汤臣一品、中粮海景公寓、尚湾豪庭等项目进行了比较，发现哪些二手房挂牌较少的地区，还是10年来住宅

以汤臣一品、中粮海景公寓、尚湾豪庭三项为例，安居客网站称，总挂牌数量不足400套，不到一个中型普通住宅社区二手房挂牌的1/3，其中， 这三个楼盘的交易量和成交额又是近几年来上海交易量居前。 由于楼市资金大量涌入，这些楼市所在的黄浦江沿岸各板块在过去十年中房价上涨位居榜首。 据中房信集团报告，陆家嘴和徐汇滨江是近十年来上海房价涨幅最高的前两名。

领域的拆船师表示，之所以会因为上述板块而出现如此大的价格涨幅，是因为这些地区二手房挂牌转让极少。 特别是在徐汇滨江这样的快速发展中地区，近十年的一系列城市建设，可以吸引新业主，留住老住户，也有可能在未来价格上涨空之间超越陆家嘴。

文/周杨]

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来源：经济之声