“商品房屋租赁新规上路 蚁族可能成为历史”

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根据去年年底国务院常务会议的要求，《商品住房租赁管理办法》于2月1日起正式施行。 与此前施行的1995年版《城市住房租赁管理办法》比较，确定该租赁住房应以本来设计的房间为最小租赁单位，人均平均租赁住房面积不得低于当地人民政府规定的最低标准的新办法， 一般认为是对出租人和承租人行为的整体规范，为了处理目前租赁市场存在的违规操作，大城市“集体租赁”租赁住房等问题将得到明显改善。

加强租赁管理限制租赁市场准入

租赁市场是房地产市场的重要组成部分，但与商品房销售相比，租赁市场的管理和规范长期以来没有得到足够的重视。 随着商品房价格的上涨，房屋租赁市场正在成为处理城市居住问题不可缺少的部分，需要加强监管。

《商品住房租赁管理办法》是加强商品住房租赁管理的重要手段，其对比性和适应性无疑进一步提高。 从复印件看，新办法基于进一步细化住房租赁登记备案制度、鼓励住房租赁的基本情况，对住房不准出租的情况也作了新的规定。 方法还对主管部门加强住房租赁管理规定和住房录用安全知识普及，定期发布不同地区不同类型住房市场租赁水平等新闻，建立完善的住房租赁登记备案新闻体系等几个事项提出了要求。

北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示，租房作为居住行业的重要一环，此前的政策关注度并不高，此前执行的管理条例是1995年颁布的《城市住房租赁管理办法》。 这15年间，中国房屋租赁市场已经发生了巨大的变化，无论规模和形式都有了突飞猛进的发展，这给监管带来了新的要求和挑战。 新出台的政策无疑是加强租赁市场监管的信号，控制文案的时代性和对比性更强，有利于市场健康快速发展。

规范租赁行为的联合租赁仍然受到保护

《商品房租赁管理办法》共包括28项具体条款，除进一步确定租赁市场加强管理外，办法还将首要着力于规范商品房租赁行为，维护商品房租赁双方当事人合法权益两个方面。

由于这几年房租持续上涨，一些业主和中小中介企业擅自改建租赁住房，不利于租赁市场的健康快速发展，存在很大的安全隐患。 对比房屋租赁市场的突出问题，新办法确定，租赁房屋应以原设计的房屋为最小租赁单位，人均租赁建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

限制住房最小租赁公司，无疑会直接抑制以往市场上愈演愈烈的“羊群租赁”现象。 一直以来备受瞩目的城市“蚁族”有可能通过新的管理方法改善现有的居住条件。 此外，还确定了租赁合同期间，出租人不得单方面擅自提高租金以保障承租人的居住权利的规定。

关于是否采取新的方法限制“联合租赁”的问题，政策全文发表后不久住建部官员就确定了表态，合理的联合租赁行为仍然得到保护。 方法以规范侵害当事人合法权益的分割租赁行为为目的，未禁止以原设计的房间为最小租赁单位的租赁行为，承租人可以以方法规定为前提，选择适合自己的商品住宅进行租赁。

另外，在维护商品住房租赁双方当事人合法权益的问题上。 新方法在《合同法》的框架下，进一步确定了出租人的房屋维修、房屋安全保障、承租人合理采用房屋等义务。 从重点保护承租人权利、稳定租赁关系的角度出发，根据房屋租赁管理的现实情况，还进一步细化了承租人优先购买权、不破产租赁买卖等法律的大致和规定。

业内人士认为，出租人和承租人的权利和义务的进一步确定，有力地保护了双方的权益。 该规定的落实，将使租赁市场从目前的高流动性、高换手率走向相对稳定，间接透支购买力买房的诉求将回归合理的租赁住房，在一定程度上也有利于商品房交易市场的调控。

房租贵的时代的执行有挑战

事实上，在2月1日新方法正式施行之前，许多城市已经开始积极进行政策调整和政策储备。 在日前召开的北京市十三届人大常委会第二十二次会议上，对《北京市房屋租赁管理若干规定》进行了修订，确定要加强房地产经纪的管理，同时保护出租人、承租人的权益。

目前，北京市人大法制办公室等部门已完成住房租赁调查报告，提出住房租赁立法意见，修订《北京市住房租赁管理若干规定》列入市政府立法计划。 根据北京市已经公布的修订案，租赁成套住宅，人均建筑面积不得少于10平方米，或者人均采用面积不得少于7.5平方米。 租用平房房屋的，人均平均聘用面积不得少于4平方米。 此外，不得随意改变房屋的建筑主体和重量结构。 厨房、厕所、阳台不得用于承租人。

在直接规范租赁行为的基础上，1月底，住房和城乡建设部、国家快速发展改革委、人力资源和社会保障部共同制定《房地产经纪管理办法》，合力加大房地产中介市场的规范化和监管力度，其中再次严厉查处禁止分割租赁等不规范的租赁行为，从住房中介层面对房屋租赁市场进行监管。

虽然从中央到地方对租赁市场都表现出了确定的规范和监管态度，但随着房价的上涨，高企的住房租金仍是政策执行面前的障碍。

以北京为首的大城市，这几年房租大幅上涨。 在这种背景下，人为租赁住房、大批量租赁问题仍然很普遍，其中不少是业主、中介的违章操作，也是为了在一定程度上节约房租而被强制选择的租客。 “在没有处理租金保障的基础上，只要将集团租金归零，租金就有可能再次上升。 ”张大伟说。

作为房地产市场的重要组成部分，租赁市场的调控也是房地产调控不可分割的一部分。 基本上，住房租赁市场规范仍然需要建立在吸引越来越多库存房源进入租赁市场、抑制房价暴涨的基础上。

来源：经济之声