“暗藏法律风险上 海“避限”招数越来越多是传说”

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经记者杨宠从上海强发

“突然冒出了一个问题，让我们向大家证明一下。 企业购房是否受到限制？ ”“新国家八条”制定当天，易居(中国)控股有限企业董事局主席周忻在微博上这样写道。

这个问题似乎提供了绕过限购令的新的“想法”。 据了解，除了以企业名义购房外，至少有五种规避目前已公布的限购令的方法。 但是，目前这些手段还没有被采用。

此前有报道称，如果以企业名义购买住宅，转让住宅时支付的税费价格将远远高于个人购买。 但是，上海负责商业房地产买卖的房屋销售企业的社长表示，“如果变更企业的股票登记，不交税就可以轻松交易房地产。”

销售五、六百平方米的商业大厦时，总经理一般建议购房者以企业名义购房。 与不动产产权交易相比，转让企业所有权的手续简单，税收价格也低。

针对上述说法，上海杜跃平律师事务所律师杜跃平纠正说:“不是不纳税，而是房地产行业的税收变成了公司经营层面的税收。”

不过，杜跃平也同意，与产权交易相比，转让企业所有权买卖房屋可以合理避税。

据此，与个人转让住宅一样，个人转让企业的所有权也征收个人所得税，但无需缴纳个人转让住宅所需的营业税等税。 根据《新国家八条》的规定，购买期在5年以内的普通住宅，转让时必须全额交纳5.65%的营业税。 用企业名义买房子的话，纳税需要时间，可以抵扣很多价格。

目前，根据上海工商登记管理制度，设立新企业买房，新企业必须每年有一定的经营业绩，没有业绩企业将被注销。 但是，杜跃平表示，即使企业被工商局注销，企业拥有的房屋也不会改变所有权，个人可以以企业名义继续持有不动产。

但是，用企业名称买房子不适用于大部分买家。 上海嘉城兆业房地产有限企业副总裁周国平表示，以企业名义购房适合购买具有500平方米以上公司经营经验的企业广告主。 对大多数人来说，这种做法有很多法律风险，不适用。

上海房地产业内人士表示，以企业名义购买住房的最大风险是银行通常不向企业提供贷款。 杜跃平还表示，如果有为购房的企业隐性债务或诉讼诉讼，购房人的房屋买卖也有风险。

但是，以企业名义转让住宅产权时，应缴纳的税款远远高于以个人名义购房。 根据现行规定，以企业名义转让房屋，不仅要缴纳公司所得税、营业税，还必须缴纳税率达到增值税30 %~60 %的土地增值税。

上海中原房地产顾问有限企业研究总导演宋会雍表示，假离婚是所有做法中风险最高的，在处理假离婚的过程中，产权交接容易出现分歧，假戏得以实现，最终失去了购房者的钱财。

与假离婚类似，但以他人的名义购买房子也有很大的法律风险。 蔡为民房地产策划智库社长蔡为民回忆道，上海实现两地销售合并前，部分台湾买家以大陆买家的名义在上海购买了内销房。 当时，他们私下签订了各种各样的合同，但最终这些合同都被发现了漏洞，买家因此吃了大亏。

他认为，以他人名义购买房屋，许多购房者为了维护自身权益，在房产证上设定高额抵押登记，在“胁迫”对方时“完美夺回”房屋产权。 但实际上，由于即使房价大幅上涨，房屋抵押额仍维持不变，被借到房屋购买名下的人很可能会拒绝更改名下，因此该方法并不保险。

关于将房子以礼物等形式转让给父母，目前一些上海买家感到了风险。 以前，购买者在上海限购令细则公布前，通过赠送方法将自己的名字从产证上删除，并为此缴纳了10多万元的契税。 限购令细则出台后，上述购房者被告知不属于限购令对象，10多万元的契税化为泡影。

除上述方法外，《每日经济信息》记者此前也报道称，上海部分社会保障中介在限购令出台后，为购房者提供了社会保障和个人所得税补缴服务。 但是，这些方法也有风险，银行有可能拒绝向购房者贷款，因为社会保险是重新缴纳的。

所讨论的回避方法有几个，但衡量利弊后，实际采用上述方法的买家并不多见。

2月18日在上海发布的《关于贯彻本市住房限制销售等政策有关问题的通知》确定要求中，房地产开发公司、经纪机构根据国家和本市住房限制销售的规定，提供购房人及其家属的户籍、婚姻等说明资料和纳税或社会保险缴纳说明(非本市户籍居民家庭)

房地产公司违反限售规定从事销售、经纪业务的，责令限期改正，不良记录拒不填写公司诚信档案的，按规定暂停在网上备案，并向市政府提供违规的房地产公司名单，由上海市住房保障和房屋管理局按照要求办理市政府、住房管理局

这些条款表明，上海开发商和房屋中介在接受关于如何规避限购令的采访时非常谨慎。 至少6家房地产中介企业和4、5家上海高端楼宇的开发商告诉《每日经济信息》记者，销售住房时未遇到不符合购房条件的购房者，目前未遇到个人以企业名义购房的情况。

汉宇地产董事总经理施宏睿表示，从他们店接触的顾客来看，这一现象还没有被发现。 但是，蔡为民介绍说，他的一个朋友为了买房子必须和妻子进行假离婚。 周国平认为，目前很少有买家使用盘外募集来规避限购令，是因为市场低迷。

根据《每日经济信息》记者的调查，开发商和房屋中介方法并不是没有了解盘外招聘的情况，而是担心被媒体广泛报道后，会成为国务院新管制措施的打击对象。

来源：经济之声