“新规难治阴阳合同 京二手房交易漏税或超50%”

经记者叶书利从北京出发

4月1日正式实施的中国房地产中介领域第一部规范性法规《房地产经纪管理办法》中明确房地产中介机构和人员不得操纵阴阳合同，但近日《每日经济信息》记者在北京楼市调查发现，阴阳合同依然存在……同时，

实地调查的:

中介仍然为用户提供阴阳合同

《房地产经纪管理办法》禁止房地产中介机构和工作人员通过阴阳合同实现买方欺诈和逃税的目的。 但是，《每日经济信息》记者在北京进行了现场调查，结果显示，仍有中介企业违反上述规定，向用户提供阴阳合同。

3日上午，《每日经济信息》记者作为买家来到北二环的北京东城区雍和家园区。 在该小区内知名中介店中，一位男员工向记者强烈推荐该小区内两室一卫一厨、面积110平方米的二手房房源，业主报价为500万元，换算单价近4.5455万元/平方米。

经过谈判，这位经纪人最终给出的最低单价为4.4万元/平方米。 当本报记者表示有购买意愿，希望在变更名义时减少税金时，这位员工说:“我在这个领域已经五六年了。 他坦率地回答说:“一定可以帮助顾客减少税金，做很多工作。”

当他得知记者户口本、5年社保、纳税说明、收入说明等证件齐全，需要支付50%的房贷时，向记者做出了胜利的手势。 “这样就足够了。 过房子时不交税的工作请放心交给我吧。 ”

实地调查的:

阴阳操作过程的详细情况

在记者的主张下，对方说明了中间的操作流程。 如果以4.4万元/平方米的单价成交，最终套房的成交总额将为484万元。 购买50%的住房贷款，必须按照规定办理484万元网签后，以此网签合同为购房依据，向银行申请住房贷款。 住房贷款办理完毕后，注销此签名，以该住房来源所在小区的最低名义变更价格为基准再办理一个名义变更签名，并以此为基准处理后续的名义变更和相应的纳税。

他停顿了一会儿，继续解释说，如果二手房房源以前没有交易过，可以以最低的过户价格进行过户。 但是，在已经交易的情况下，后续交易的情况下，最低名义变更价格必须以上次交易时的网络签名的名义变更价格为基准。 虽然低于之前网站的名义变更价格，但在现在房价整体上升的背景下，名义变更并不怎么样。 这个房源以前交易过一次。 上次交易时网签的更名价格为9300元/平方米。 因为这次更名价格通常不会低于9300元/平方米，但也不会超过9500元/平方米。 换言之，最终变更名义时，买方以9500元/平方米以下的单价、总额104.5万元以下变更名义，可以将其作为税基。

本报记者粗略计算，上述房屋最终以4.4万元/平方米的单价成交的，按照规定，纳税税基为实际成交总额484万元。 90~140平方米的房子，以交纳1.5%的契税为标准，契税为7.26万元。 因为这个房源是2003年的房子，所以已经过了5年，被免除了营业税。 但是，中介按阴阳合同操作后，以9500元/平方米的单价进行更名网签名的，买方实际纳税税基降至104.5万元，只需缴纳税基484万元的21.59%，契税1.5675万元，避税5.5万元。

这不是个案。 4日本新闻记者在北京昌平区天通苑区调查时也遇到了同样的情况。

阴阳合同产生的原因探析

最低交易价格为最低避税价格

过户价和实际交易价相差如此之远，是源于二手房交易中的最低过户价制度。

根据本报的调查，为了防止二手房交易发生阴阳合同，通过水涨船高达到避税目的，北京自2006年10月1日起实施了《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》(以下简称通知)。 其中，“二手房交易涉及税收计税价格，税务机关必须以房屋交易双方签订的《房屋买卖合同》(协议)中明确的成交价格为依据。 ”的规定。

为了防止有人因阴阳合同而逃避税收，该通知给出了二手房交易的最低计税价格，俗称最低过户价格。 并证明“二手房交易最低计税价格基于北京市建委测算的2005年房屋市场交易价格，考虑相关因素调整明确”。 虽然该通知规定，二手房交易最低计税价格由北京市地方税务局根据北京市房地产市场交易情况不定期调整。 虽然随后北京房价上涨，但最低名义变更标准并未根据市场情况不定期调整，而是沿用至今，2005年北京房价背景下制定的最低名义变更价格远低于目前的房价。

计税通知中规定，二手房交易计税价格以实际成交价格为基准，但随着北京房价的上涨，交易价格与最低名义变更价格的差距越来越大。 因此，当初为了防止阴阳合同而制定的最低名义变更价格成为了繁殖阴阳合同的“最低避税价格”。 也就是说，通过阴阳合同操作，变更名义时的价格以该地区的最低名义变更价格为基准，以少申报总额、逃避税收为目的。

内幕曝光

上网本的数据揭示真相

中介领域的内幕向《每日经济信息》记者透露，在北京市居委会下属的北京房地产中介领域协会网站内的网络签名数据中也可以找到阴阳合同存在的依据。

例如，4月2日，该网站的“网络合同退房新闻公示”栏有617160号退房房，来自北京昌平区回龙观小区，面积65.64平方米，单价近1.75万元/平方米 但4月1日，《网上合同成交新闻公示》一栏有610684号成交新闻，同样来自北京昌平区回龙观小区房源，面积85.78平方米，单价近4080元/平方米。 在同一个小区，住宅单价的差距居然达到了近4.29倍？

内幕消息称，“网络合同注销新闻公示”和“网络合同成交新闻公示”两栏，就同一地区的房价而言，前者单价较高，以当前市场的实际价格为基准上下浮动，后者单价较低，基本上是该地区的住宅。 两者之间相差数倍。 前者相当大一部分是阴阳合同操作为向银行申请住房贷款而登记的“阴合同”，而后者则是以“阳合同”，即该地区住房最低房价为基准进行的网签，目的是在住房贷款时被采用，实现避税。

影响

税收流失或超过50%

由于二手房交易中存在大量阴阳合同，以网络签名数据为基础统计的二手房交易数据严重失真。 例如，5日，北京房地产中介领域协会媒体公布的最新统计数据显示，3月份北京二手房交易量共计1.3086万套，总价在90万元以下的住宅数量达到9727套，接近74.33%。 但今年年初，据北京中原地产统计，截至1月10日，当时北京各网站登记的较为有效的二手房房源总量为20万套左右，总额在100万元以下的房源所占比例不到5%。 数据的鲜明差异从一个侧面反映了阴阳合同下逃税的广度和力量。

据相关人士介绍，从去年7月开始，北京统计局停止公布北京二手房成交均价数据，但即使是各总价区间的最高值，例如60万~90万元区间，也以每套90万元计算，同样，以各总价区间的成交数相乘计算出的总成交面积数 据连锁房地产市场研究部统计数据，3月份北京二手房成交均价约为2.0180万元/平方米。 换言之，在网签系统中，除总额在200万以上的区间外，以各总额区间最高值计算的北京3月二手房成交均价也不到市场机构统计的成交均价的1/2。 这个数据意味着，在北京二手房交易中，由于阴阳合同的存在，避税额度至少在50%以上。

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来源：经济之声