“万科郁亮：商业地产泡沫比住宅要恐怖”

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经记者胡廷鸿出生于东莞

nbd :现在很多开发商开会的时候都在讨论中海毛利率第一，你觉得怎么样？ 万科在这方面打算第一吗？

郁亮:在这方面他们比我们好，向他们学习。 当然，股东希望我们这样做。 其实恒大、万科、中海毛利率都一样超过29%，最后毛利润、净利润虽然我们比他们少，但是我们的研发经费投入比他们多。 虽然在几个方面也有所提高，但是我们也想在这方面成为第一。 现在万科的销售规模确实排在第一位，我们遥遥领先。 领域第一是指领域领先的概念。 起搏器的概念不仅是规模，也有助于所有领域质量水平的提高。

但是，我不赞成提高毛利润水平来衡量第一名。 可以用其他方法衡量，例如可以提高股东的投资收益率水平。 如果使用eva (经济增长率)，这个衡量指标可能会很准确。

谈周转快的公司和周转快的公司之外的(公司)本身的总利润水平有差异，股东的利润是真正的价值创造。 住宅质量和绿色住宅都在向前发展。 我们在这些方面进行了投资。 虽然我们比别人挣得少一些，但从长远来看可以转化为竞争力。

nbd :这几年万科的开发量很大，一两年内资金没有问题吧？ 今年能融资吗？

郁亮:现在我们手上有370多亿元的现金。 不买土地的话，就不缺钱。 今年没有。 资本市场也没有条件。 我们已经四年没有向资本市场融资了。 像发展得很快一样快。

nbd :可以谈谈万科和华润的融资合作吗？

郁亮:这只是一个合作方案，到时候有具体项目再发表。 因为这需要在操作之前批准。

nbd :我刚才说万科四年没有融资了，是不需要融资还是有什么理由？

郁亮:如果有适当的融资机会和融资渠道，我们也需要。 问题是现在没有窗口融资。 过去我在反省向股东要钱的事情是否可以减少。 除了向股东要钱外，还可以向其他对方要钱。 我们与外资企业、中央企业和民营企业合作。 与他人的合作不影响股东的利益，反而是增加股东的利益，赚越来越多的钱回来对新旧股东都是一样的利益。

目前万科的快速发展模式应该说对股东资本的依赖没有过去那么大了。

nbd :万科和华润的合作会怎么样？

郁亮:我们和华润的合作不超过44.2亿元，与万科2千多亿的总资产相比，这个比例微不足道。 原来买一块地的钱，现在通过合作可以买两块地回来。 也就是说，如果我们出了两块地，价格就会便宜。

nbd :现在大家关心的保护室的建设，万科有介入吗？ 深圳今年计划建设7.5万套，万科分多少钱？

郁亮:我们已经做了。 截止到去年，已经做了300多万平方米。 但是，我们确实没有找到赚钱的途径。 能不能赚钱是个问题。

nbd :现在不是在做河北的保护室吗？

郁亮:现在，我们有了这个意愿，正在实行中。 我们拿出技术和资金来帮这个案子。 虽然不知道利润率有多高，但通常可能会提高3%~5%的利润，但是只要不损害股东的利益，就以提高1日元的利润为目标。

nbd :现在房地产市场的限购和限贷、限价、保障房的投入也占据了商品房的市场。 你觉得这个问题怎么样？

郁亮:管制的目的是让更多的人有房子住，房子建得多，越来越多的人有房子住，以处理较大的市场诉求。 关于未来的市场，保障房做得很好，但是商社的市场还没有开放是有问题的。 例如，改善住房诉求不需要政府作出回应。

现在，我赞同一个观点。 (保障室)制度建设非常重要。 目前，该制度设计基本缺失，没有保障房的进入和退出机制。

nbd :深圳目前出台房价调控目标，房价涨幅不得超过10%。 万科采取了哪些实际措施应对？ 你在咨询政府吗？

郁亮:房价调控目标很严格，任何政策都必须无条件服从。 没有不同意的问题。 政府的做法很多，一定要做力所能及的事。 万科)这么老实的孩子，为什么要被政府咨询？

nbd :万科走上了快速周转的道路，现在深圳预售备案制度的变更会在多大程度上影响万科的销售？

郁亮:快速周转是我们一贯的战略，个别行政手段可能会影响个别项目，但整体上影响不大。 我们态度积极，我们还是比别人卖得快。

nbd :根据一位中介的说法，2008年的经验，在万科、恒大大厦较多的城市，其他公司的营销难度很大，现在万科不是也会相应降价吗？

郁亮:历史不是简单地重演，现在的法规和2008年不同，说实话，2008年的降价是可以处理问题的。 因为现在客户没有资格买房子，所以营销水平将受到进一步的考验。

nbd :今年的成交情况不太好。 万科不延期开场吗？

郁亮:万科不会推迟开场。 我们还是一个周转快，战术深刻的销售战略。 2008年制定该战略时，预计未来的宏观调控将处于长期的过程中，目前政府出台的各种政策没有超出我们以前的预期。

nbd :招商地产董事长林少斌在股东大会上表示，前海地区的开发计划正在制定中，万科今后将以什么形式参与前海开发？

郁亮:关于前海，我们也有有趣的参与。 去年深圳销售了320万平方米的商品住宅，这个数字逐年缩小。 我们必须按照领域的趋势迅速发展。 (深圳)有三个区政府综合体。 现在城市的快速发展已经到了新的阶段，我们万科也必须适应这一新的快速发展形势。 但是，在我们宣传的产品中，未来5年内80%仍是住宅，我们对商业房地产还很恐惧。 万一商业不动产泡沫了，同轴上来，就比住宅厉害了。

nbd :商业地产有泡沫化的倾向吗？

郁亮:我觉得有种一下子上升的感觉。 看看别人怎么了。 另外，看看金融机构是怎么做的？ 当楼盘需要金融工具的时候，我们可以用金融工具来覆盖。 万科商业地产目前只占5%左右。 如果有金融机构参加，我们会大胆试一试。 否则，我会小心的。

nbd :香港的商业地产已经成熟发达。 你选择过哪个开发者作为学习研究的榜样？

郁亮:我认为香港的公司做得很好。 越来越多的人靠眼睛赚钱了。 他们在大家对商业地产没有认知的时候，在最好的地区得到了土地，这种模式有时很难被复制。 其实万科面临最大的问题是社区商业配套，商业配套建成后可以带动住宅的销售。

来源：经济之声