“限地价竞保障房面积 多地试水供地新模式”

根据国土资源部最近公布的年供地规划，今年保障性住房用地和商品住房用地均将大幅增加。 在国家大力建设保障性住房的今天，各地政府开始尝试新的供应地模式——“地价限制、竞争保障房面积”。 但是，由于资金链紧张、土地规模缩小，即使土地市场供给量增加，在当前的市场环境下开发商仍持谨慎态度。

今年的供应地计划大幅增加

根据规划，全年全国住宅用地供应计划继续大幅增加，全国住宅用地供应计划21.80万公顷。 其中，保障性安居工程用地供应规划7万7400公顷，占住宅用地供应规划的35.5%。 商品宅基地计划供应量14.05万公顷，比去年增长51%，是2005-2008年各类宅基地平均供应量( 5.4万公顷)的2.6倍。

在今年国家大力推进保障性住房建设的主导思想下，各地保障性住房用地的计划供应量占了很大比例。 新疆、青海、北京等地今年保障性住房计划供应量均占今年总供应量的50%以上，而湖南、吉林、山西、湖北等地保障性住房供应增长率居全国前列，特别是湖南，今年供应量预计比去年实际供应量增长3倍以上。

但是，光有供给地规划是不行的，如何将保护用地投放市场，让开发商欣然接受，有序增加商品住宅用地，稳定地价，是当前地方政府面临的重要课题。 在巨大的保障性住房建设规模的压力下，各地土地出让方法正在发生变化。

许多试验水土地转让新模型

继北京之后，最近全国许多城市率先开始改革土地出让方法。 一般方法是仿照北京，在普通商品房建设用地的供应中使用“地价限制、保障性住房面积竞争”的出让方法。 “地价限制、保障性住房面积竞争”，也就是国土部门事先与商品房相比设定价格上限，公司达到上限价格后停止价格战。 基于这个价格，拍卖人转为现场投报，建设保障性住房面积，投报面积大的人获胜。 年11月，北京曾用这种方法发售居住用地。

近两个月，许多政府开始试水“地价限制、保障性住房面积竞争”的土地出让模式。 今年5月5日，杭州、成都同日以这种新模式转让了土地。 杭州市首次采用“限制地价，竞争保障性住房面积”的方法，不仅确定了10%的保障房面积，还明确了保障房的产权。 成都市国土资源局调整了两个地块的出让方法，实施了“地价限制、公租房面积竞争”，这也是成都首次尝试这种新的供应地方法。 另外，在此之前，兰州、石家庄、广州市也开始试行“地价限制、竞争建设”的土地转让方法。

但是，作为新的土地出让方法，目前开发商正在仔细审视这一模式。 石家庄第一家建成保障房地块，因投标人人数不足最终投标。 广州市第一个建设保障房的地块也遭遇了严寒，最终保利地产在没有同行竞争对手的情况下占了地。 杭州市5月公布的2个保护用住宅区也没有吸引大型住宅企业的参加。

新模式在抑制地价的同时促进保障

“这种模式本身没有问题，但在目前的市场情况下，开发商对后市并不抱太大期望，而是会密切关注土地的获取。 ’一位香港房企投资部相关人士向记者坦白说，由于近期不断收紧的金融信贷政策，房企面临着越来越大的信贷压力。 资金紧张，拿地是理所当然的。

卡莉土地咨询运营中心副总经理李敏珠也向记者表示，许多开发商都发出了缩小土地规模的信号，特别是大型房企，除了被动获取土地以维持一定的土地储备外，很少获取扩张性土地。 “倒不如说，民营资本和中小房企最近经常拜托我们寻求地块，在土地市场热的时期，中小企业很难与财富丰富的大型房企竞争，现在是比较好的上市机会。 ”李敏珠说。

“限制地价，竞争保障房面积”的出让方式，实际上是将土地价格转化为增加保障房建设，也可以看作是政府对保障房建设的政策性优惠。 李敏珠认为，该方法作为拍摄中的附加条件之一，具备可操作性。 在国家推进保障性住房建设的今天，这种方法不仅可以防止地价过高、“地王”频发，还可以将开发商对土地的竞争力转移到保障性住房的建设上，可谓一举两得。 我相信在各地困难的保障性住房建设任务巨大，土地财政疑难杂症短期内无法根治的情况下，将来使用“地价限制、保障性住房面积竞争”这种新的土地转让方法的自治体会增加。

来源：经济之声