““利好”被透支 深圳“关内最后的豪宅区”销售遇冷”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

远处几辆挖掘机在宽敞明亮的街道尽头工作。 偶尔有3、2人通过崭新的沥青路面，翻新后的土堆在路边，碎石和砖头堆在路面上。 这就是深圳关内最后一个被称为豪宅区的后海现在的样子。

在经历了两年多的重拍后，后海地区支撑高房价的各种利润已经丧失，成交量和价格暴涨的疯狂已经难以持续。

今年一季度，在经历了去年疯狂上涨之后，深圳后湾区豪宅的交易量逐渐减少。 据统计资料显示，在曾经风靡一时的宝能太古城北区，一期也只成交了6套。

关于深圳豪宅成交的冷淡，中原地产华南区董事李耀智解释说:“目前深圳豪宅的陈列量很少。”

根据中国房地产指数研究院华南分院提供的统计数据，在后湾岸区，鸿威海怡湾今年4月销售了5套单手房，三湘海尚今年1季度只销售了26套豪宅。

世界房地产市场研究部研究员卫旭华认为，目前豪宅成交量偏低的主要原因是市场供给受到抑制。 “深圳的限购和限价政策对豪宅的销售很有影响力，各个区域都有指导价格，很多豪宅拿不到预售证，拿到预售证价格也很低。 ”

有传言称，由于深圳市政府5月开始实施限价政策，深圳豪宅遭遇了前所未有的“限购”。 据悉，整个一季度，深圳只有观湖园、凯旋湾、天麓、观澜湖4个别墅项目成交。 为了避免“限量出售”和“限价”，业内传言所有豪宅将被转卖，不会提高深圳楼市的成交均价。

近年来，后海湾地区成为深圳房价上涨最快的地区。

2004年，该地区蔚蓝海岸的开盘价仅为4000元/平方米，目前该楼二手房单价已达到3万多元，其间价格上涨了六七倍。

其实，后湾区很久以前只是深圳渔民围海养虾的海滩。 随着填埋面积的扩大，房地产开发蓬勃发展，后湾地区的滩涂上渔民养殖的腥味和咸味已经被淹没。 取而代之的是拥有海景资源的豪宅。

在投资者和开发商眼中，支撑后湾区高房价和巨大上涨潜力的是金融中心区的规划，但几年过去了，该规划没有落地，区内的道路和商业配套设施也没有建立。

开发商出售大楼推广的海景资源也没有出现。 在后海湾地区看，高级大楼只有几十米远，不是低密度住宅区。 带着记者去看房间的经纪人也坦言:“这里的房子如果修好就会被遮住，真正的海景是不存在的。”

尽管如此，附着在后海地区的各种计划概念和炒作，加深了投资者对该地区房价上涨的预期。

面对虚高的房价，深圳城市研究院院长高海燕也坦言:“这几年，深圳房价上涨存在不合理因素，后海也是其中的区域之一。” 但他否认后海地区存在有价值的泡沫。

他认为，后海地区是深圳计划中的双金融中心之一，未来几年房价仍有上涨的基础。 “房价要兑现需要一个过程。 ”

事实上，后海湾沿岸地区的房价都在4万元/平方米以上，这已经被过度消费，也蕴藏着未来上涨的可能性。 最明显的比较是房价比周边楼盘高出了近两倍，据记者调查，与后海湾岸区相邻的海悦华庭、花半里、全球公寓目前二手房价格不足3万元。

除此之外，后海虚高的房价投资因素太多，港置房地产顾问王先生表示，后海地区的投资客占60%以上，真正的自住客相对较少。 根据记者的调查，入住率最高的宝能太古城的入住率也约为40%，其他楼盘的入住率不到20%。

“这里尚未开始实施商业配套，生活不便，入住少。 ’据王先生说。

根据中国指数研究院的统计数据，2009年深圳出售豪宅1615家，但年仅836家，比上年减少48.22%。 成交面积方面，2009年成交402261平方米，年成交175465平方米，同比减少56.91%。

除此之外，从豪宅销售到商品住宅的比例来看，2009年深圳豪宅占商品住宅整体销售面积的60.16%，全年减少48.12%。 很明显，随着住宅市场的分化，深圳豪宅市场的销售逐渐下降。

来源：经济之声