“李季平：限价房应尽早退出保障序列”

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李季平

根据目前的政策规定，我国保障房品种根据供给对象，有廉租房、公租房、棚改、经济适用房、限价房等。 在我国保障性住房大规模建设的背景下，为什么廉租房、公租房、棚改在分配上问题不大，限价房这个品种极其容易被异化？ 其理由，我认为主要有以下几点。

一是住房产权没有国家级法律规定。 根据各地已经制定的实施细则，限价住宅的产权大多和普通商品房一样处理。 另外，也有规定，参照合理住房的管理方法，特定购房对象取得住房所有权证后，2~5年内不得上市交易。 与其他保障性住房品种相比，限价住房因住房产权界定法界限模糊，容易引发投机性腐败行为。

二是房价难以明确遵守相关政策。 2006年5月24日，国务院办公厅转发了国家九部委《关于进一步调整住房供给结构稳定房价的意见》第六条要求。 在各级城市生活的人民政府应当优先保证中低价、中小型普通商品住房(含经适住房)和廉租住房的土地供应。 土地供应必须基于限制型、房价限制，采取地价竞争、房价竞争的方法，用招标方法明确开发建设单位”。 迄今为止，这份文件是限价房品种的根源性政策依据。 从该政策规定可以看出，限价房的房价在住房开工前就已经明确，同时也通过竞争方法得以明确。 但在实际操作过程中，各地限价室的价格并不容易遵守这一政策。 限价室项目的招标过程，结果不透明。 住宅开工时，有关部门很少向社会公布中标公司的房价，住宅建设周期通常为2~3年，在此期间，各种建筑材料的价格上涨，商品房的房价上涨，将成为提高限价房价格的主要原因。 因此，各地通常参照限价项目周边商品房的价格，将房价限制在商品房的20 % ~不到30 %的水平。这样的价格特点是，超过了城市夹层的购房能力，缩小了限价房这个品种保障的覆盖面

三是房屋价格构成中模糊了利用主体。 既然“限价室”的价格在一定幅度内“受限”，与商品房有一定的差价，那么限价室项目价格构成中的转让主体应该是谁呢？ 根据“通过地价竞争、房价竞争、投标方法明确开发建设单位”的规定，让利主体必须是开发商，但在项目实际建设过程中，让利主体变成了地方政府。 在某个地方，以“地价竞争”为“地价限制”，以低于市场价格的方法让开发公司参加竞争。 在一个地方，在艰巨的保障房任务面前，用分割土地的方法让开发商参加了“限价房”的建设。 最终，开发商根据政府在土地转让方面让利多少，明确“限价房”的价格，自己不仅一毛不拔，还想从限价房项目的建设中获得更大的利益。 与当初的国家政策设计相比，“限价室”的建设价格完全改变了利率主体，所以限价室的价格不下降也就不足为奇了。

国家大规模建设保障性住房是为了处理城市中低收入住房困难群体的住房问题。 因此，没有产权的租房、公租房在保障品种上更适合国情。 而且，许多事实证明，一些产权居住地虽然国家有非常严格、可操作的政策制度，但在执行过程中仍然存在弊端，而且几乎在所有产权的限价室中都被当作保障室，从理论到实践都在商品房和保障室的夹缝中。 可以预想的是，社会利益比适才适用的地方要恶化，早点从保障房序列退出比较好。

来源：经济之声