“余丰慧：怎么看待土地财政临近破产？”

余丰慧

据最新报道，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。 今年1~5月，北京土地转让总收入仅为250亿6100万元，出现了以土地转让收入难以支撑还债的危局。

所谓“危局”，只不过是受监管压力的影响，北京土地出让金收入锐减，发生了还债危机。 全国二线城市，可能面临着和北京一样的情况。 那么，为什么天量的土地出让收入无法偿还贷款呢？ 首先来看看土地储备贷款的性质。 顾名思义，土地储备贷款是指为储备土地而发放的贷款，是银行向政府所属土地储备部门发放，以较低的价格从农民手中购买土地，以扣除价格拍卖的土地流动资金贷款，更准确地说是桥梁贷款。 通过贷款向农民购买土地，高价出售后，通过土地出让金归还贷款。

按照正常的贷款手续和规定，每块土地都要储存贷款，土地高价出让后要及时归还贷款。 从2009年到年5月，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。 那么，这笔2500亿元的贷款转让给农民购买的土地天价后，为什么不获得巨额出让金用于归还贷款呢？ 光北京土地出让金收入就达到1636.72亿元，2009年土地收入928亿元，两年达到2600亿元。

由此可见，北京土地出让金的收入不是为了还贷款，而是为他转用的。 本来，任何土地储备贷款都应该由这块土地转让归还。 但是，现在一边挪用贷款，一边挪用了应该归还贷款的土地的一部分。 现在，由于土地出让金下降而无法偿还旧款和利息，得出濒临破产的结论是不合理的。 从农民那里便宜地收回土地，再用天枰地让，收入惊人，现在连贷款都还不起了，连利息都付不起了，谁说这里面没有猫腻呢？

房地产调控在关键时期放出这股风，是想在高压调控下表现地方政府的困难和压力，还是想借此让中央政府放松房地产调控，让地方政府大张旗鼓地拍土地，以天价拍土地，推高房价来维持土地财政？ 笔者认为，1~5月，北京及多个一线城市土地出让金收入下降是个好现象。 一旦证明房地产调控见效了，土地价格就会下降，高房价就会开始下降。 而且，可以抑制长期以来土地枯竭、渔业开发的恶习。 虽然是土地破产，也是地方政府的责任，但这个代价应该由地方政府承担，有必要教训和惩罚这些年来虐待中国楼市泡沫的商业银行。

我们不必吝惜土地财政接近破产。 由于土地破产，改变地方政府官员的政绩观有利于保护土地，控制高房价。 只有在破产后才能成立，土地财政破产后，才能符合科学快速的发展观，迎来更加健康的房地产快速发展方法。

来源：经济之声