“土地开发的“价值密码””

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每日经济情报记者杨宠强

近十几年来，港资开发商在业界留下了这样的声誉。 从各方面来衡量，做销售的总是成熟的产品，把房地产的附加值空之间留给购房者，把土地开发的不确定性留给自己。 其他港资开发商，如新鸿基、长江实业、新世界、嘉华、瑞安等也采取了大致相同的方法，采购的是有潜力的待开发面料，上市的是成熟的产品。

上述方法明显与内地中小地产商的行为有很大差异。 后者喜欢让买家画三五年甚至更久以后的非常美丽的画，展现不可触摸的未来，就能让买家以不折不扣的价格购买。

每日经济新闻记者此前报道称，该法给买家带来了购房后因各种生活设施不齐全而不得不晚几年入住，购房后不久就沦为“空”街道的风险。 另一种情况是可以马上入住，但由于前期购买价格过高，入住后几年内涨幅低于全市平均水平。 这些事情可能会让买家生气，也可能会让买家陷入与开放商业的长期纷争之中。

一位来自宁波的开发商感慨说，打造房地产最重要的是销售项目时机的选择。 因为买家不是傻子，面对开发商的“画上的饼”，他们如果现在选择购买，就必须尽量降低项目不成熟的风险。 结果，开发者无法高价出售，购买者购买后，也必须等待5年以上，才能使开发者画的画卷成为实物。 如果开发商的承诺和实际差别太大，购房者可能会提起维权诉讼。

但是，布料怎么会变成熟地呢？ 这将充分考验房地产商的智慧。

长江实业(集团)上海企业的一位高层解释了普陀真如项目“高尚行业”为什么花了几年时间完成了所有规划和基础建设，项目总体总建筑面积在100万平方米以上，是集住宅、商业、商务于一体的综合体项目。

上述高层进一步指出，根据普陀区商业快速发展规划，“高尚行业”的定位是真如副中心的核心项目，要推进整个地区商业的快速发展，规划方案不仅要满足城市规划部门的要求，更要充分兼容真如区的商业和商业形态

但是，并不是所有地产商都能花很多时间顺利进行项目前期计划。 一位开发商表示，如果地块晚开工一天，该支付的财务价格可能是奔驰车。 从去年开始，国家加强了取缔囤积、覆盖土地的力度，新转让的土地不仅要决定开工时间，还必须决定竣工时间。 就像长江实业精耕细作，花更多的时间催整个地块的方法一样，已经不可能了。

这是因为有些开发者选择了既能快速开发又能快速成熟的方法。 复制只需对全国发展最快的产品系列做一点小小的改变，就会“复制”，从而产生各种各样的“系列”。

但是，一位业内人士表示，这种做法目前或只适用于住宅，不适用于兼容住宅的城市整合项目。 而且，如果周边地块没有完全快速发展成熟，开发商单靠自己的力量独立完成让土地从生到熟的过程并不容易。

对此，房地产行业也在进行一点新的探索。 例如，开发商会越来越多地选择进行大规模开发的地区购买土地，如瑞安地产打造虹桥“新天地”，在开工前已经与意向客户接触，完成招商业务，两年后竣工的第一期项目，已经

当然，地产界的上述探索还处于实验阶段，领域内还没有总结出旅游较为有效的成熟模式，开放商如何开发土地还有待破解。

来源：经济之声