“地价过高 中海一地王项目两个半月零成交”

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经记者叶书利从北京出发

中海旗下的北京地王项目“中海九号公馆”正是乘坐“跳楼机”的。

今年前三个房源销售较为正常的情况下，中海九号公馆6月18日发售的第四批，共448套房的房源，上市近两个半月，出乎意料地出现了罕见的零成交现象。

虽然成交进入“冰点”，但根据《每日经济信息》记者的计算，中海九号公馆的降价空之间并不大。 这个项目所在的地块是中海此前取得的地王地块，土地价格高，地价房价比接近52%，但通常房地产项目的房价比在2~3成。

两个半月就成交了

根据北京住建委旗下网站北京市房地产交易管理网的数据，中海九号公馆分别于3月2日、3月13日、5月22日、6月17日获得新预售证，分别发售房源88套、192套、180套、448套。 截至8月30日，前三套房间分别成交30套、54套、137套，对应的签约率分别为34%、28%、76%。

但出乎意料的是，中海九号公馆6月17日拿到预售证，6月18日开通的448套房来源，北京市房地产交易管理网上的成交数据竟然为零。 换言之，开盘近两个半月后，中海九号公馆的第四批房源零成交。

中海九号公馆前三批房源签约率尚属正常，但就近期房源两个半月内未成交的过山车式表现，在接受《每日经济信息》记者采访时，北京亚豪机构总教练郭毅、北京美联市场研究部高级管理人员张磊的第一反应均为， 但是，考虑到中海九号公馆将于9月10日对零成交的房源进行降价促销，它不会“捂盘”自取灭亡。

排除隐蔽可能性后，郭毅认为中海九号公馆第四批房源异常的零成交表现，可能与项目放量节奏有关。 具体来说，该楼盘近3个半月来连续开盘4次，共提供908套。 步伐太快，整体释放量比较多，可能超过了楼盘所在北京西南板块区域的住房诉求。 在这个区域有购房资格、购房能力、购房意愿的顾客，在前三个房间消化完了，很快就出了第四个房间，没有了新的顾客。 但是，郭毅依然认为，第四次房源零成交极端，不可思议。

张磊还认为，与第四批房源相比，中海九号公馆前三批房源顺利销售是因为蓄客期长，第四批房源惨淡表现是因为开发商开场步伐过快。

地王的身份成了烫手山芋

针对零成交现象，中海九号公馆必须在短期销量和长时间企业形象之间做出选择。

但是，中海九号公馆的降价空之间并不大。 这是地王项目，因为价格很高。

资料显示，年1月21日，中海以66.9亿元的总额获得北京丰台区六圈村a和b两个居住项目用地，成为当时北京的总额地王。 这个用地项目是现在的中海九号公馆。 换算一下，中海九号公馆的楼面价格达到17153元/平方米。 以该楼盘5月22日领取预售证的这些房源为例，根据北京市房地产交易管理网的数据，截至8月30日，成交均价为32865元/平方米。 这样估算，中海九号公馆的地价房价接近52%。

不愿具名的房企高管在《每日经济信息》记者采访中表示，目前一个楼盘的地价比平时高2~3成，也就是说一个楼盘的土地出让金占售价的比例通常在20%~30%之间。 国土部公布的调查数据显示，房地产价格占全国房地产价格的平均比重为23.2%。

远洋地产和雅居乐的相关数据可以证实。 远洋房产上半年财报显示，上半年远洋房产楼盘(不含车位销售)、平均收款售价约11000元/平方米，平均土地价格(不含车位)约2653元/平方米，地价房价约24%。 另一方面，雅居乐上半年财报显示，企业目前持有土地价格为1307元/平方米，但上半年销售平均价格约达1.1万元/平方米，土地价格占销售平均价格的比例低至12%。

中海九号公馆畸形高地价房价比在地王项目中不是个案，而是极为普遍。 例如，同为地王身份的金茂府、润枫领尚、中信新城、保利中央公园，地价分别达到35%、45%、58%、46%。

一位房企高管认为，畸形高地价的房价比意味着地王楼盘利润空之间进一步压缩，加上后期的建设价格和各种税费，实际利润空之间极为有限。 因此，降价空之间也比较有限。 国王们的地价房价之所以高，是因为当时开发商手握土地时，房地产市场环境依然高涨，开发商并没有预测到后来政府会这样严厉打压楼市。 因为，当时要花大成本购买这些稀有的土地王地块。 但是，之后楼市环境急转直下，现在的地王地价成了手中的烫手山芋。

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来源：经济之声