“应对最严限购 首开股份图谋京外战术”

经记者叶书利从北京出发

自今年2月北京推出《北京版《国八条》以来，已经过去了整整半年。 目前，严厉的限购措施，开始对北京派房企产生影响。 《每日经济信息》记者调查显示，北京派房企龙头老大的第一只股票，上半年全国房地产市场占有率比去年下降近22%。 为了降低对北京市场的依赖度，这是首次大举发行股票的“京外战术”，但有可能到来的二三线城市的限购就像炸弹一样，随时都会冲击其“京外战术”。

据记者上半年公开招股统计，上半年公开募股销售额为49亿元，与年初该公司制定的139亿元全年销售目标相比，上半年仅实现了近35%的全年销售目标。 在销售面积方面，上半年首次开设股票实现合同销售面积38万平方米，仅完成全年177万平方米销售面积计划的21.47%。 就竣工量而言，上半年企业竣工面积为18万平方米，而年初开股全年竣工面积目标量为100万平方米，仅实现了全年目标计划的18%。

除了与年度考核目标相差甚远外，首次股票在全国楼市的市场占有率也在下降。 据本报观察，万科上半年财报显示，万科上半年销售金额为656.5亿元，占全国商品房销售额的比重为2.67%。 据此计算，上半年全国商品房销售额约为24588亿元，上半年首次挂牌合同销售额49亿元，在全国楼市的市场占有率约为0.199%。 与去年约0.255%的市场占有率相比，下降了近22%。 另外，最早开设股票的上半年其他业绩指标也不完全令人满意。

上半年财报显示，企业营业收入约15.466亿元，比去年同期减少54.8%。 营业利润约3亿元，比去年同期减少73.9%。 净利润约3亿元，比去年同期减少64.9%。 管制下更需观察的指标数据是，上半年企业现金流约78亿元，去年同期约123亿元，比去年同期下降近37%。

在《北京版《国八条》最严格的限购措施下，北京国资委下有以北京业务为主营的北京派房企，如首批持股、北京城建设、北京住建总、首批运营商、北辰实业、北京金隅等业绩受到影响。

由于业务重点在北京，由于这个北京严格的楼市调控，对这些北京派房企的业绩造成了很大的冲击，以北京派房企领头羊首次挂牌最为代表。 根据上市上半年的财务报告，在报告期内，企业共有42个要点项目，其中北京市的要点项目25个，约占6成。 北京外的要点项目有17个，约占4成。

在北京实施全国最严格的限购令的背景下，北京楼市成交量迅速下跌，首次开股也不是自以为是。 根据初开股份官网资料，目前初开股份在北京可售楼盘有初开铂郡、初开熙悦山、北京苏活、初开璞瑅、初开国风上观、初开常青藤等。

但是，相关大楼受政策法规的影响很大。 例如，北京市房地产交易管理网上的数据显示，首次开业的熙悦山于6月23日取得预售证，6月25日开通，一次只重复发售了704套房现货，截至9月6日仅成交42套，签约率为6% 另一个楼盘首发范金旺于2009年11月29日获得认购证，发售950套房，截至9月6日，成交597套，在约2年的销售期间，签约率仅为62.8%。

中信投证券有限责任企业在第一份股票研究报告中也指出，由于北京实施了全国最严格的楼市调控政策，第一批股票在北京项目的销售压力倍增。 今年上半年，首次开设股票的京外项目库存清除率明显高于京内项目。 从今年5月开始，为了应对限制股票首次收购令，首次收购常春藤盟等北京楼盘采取了降价促销、小面积推送等措施，加快了存量化的速度。

另外，7月初，首次科瑛项目推出50套特价房源，以8.5折的价格进行促销。

由于北京实行了最严格的楼市调控政策，作为第一只在北京建立业务根据地的股票，必须加大北京以外地区的开拓力度，分散经营风险。

记者首次挂牌的相关公告资料显示，截至目前，今年首次挂牌的项目在苏州、福州、廊坊、北京，规划建筑总面积125万平方米。 其中，京外区域达到68万平方米，比为54.4%，京内达到57万平方米，包括20.4万平方米的保障房。 通过首次开设股票，可以看出京外区域的开拓明显加大。

据上半年财报显示，企业部署在天津、烟台、海门、苏州、武汉、扬州、太原、重庆、厦门、沈阳、贵阳、绵阳、福州等北京以外地区，规划建筑面积达927.49万平方米，合计1492.14万平方米的规划建筑面积。

“京外战术”也体现在首次开设股票的下半年楼盘开放分布上。 首次开股份公司的王怡秘书向《每日经济信息》记者介绍说，目前企业约有15个项目销售，合计可销售面积约110万平方米，其中北京以外的地区约占7成。

一位不愿透露姓名的业内人士将其拆散，目前，初创运营商、北辰实业等北京派房企也采取了首次开设股票的做法。 例如，北辰实业目前的主要业务贡献点来自长沙的长沙三角洲地区。 但是，目前二三线城市限购的谣言就像悬在这些北京派房企头上的剑，有可能冲击北京派房企的“京外战术”。 此外，许多北京房企布局二三线城市时间不长，占用土地时间晚，土地价格、后期建设价格高。 二三线城市的房价下降，会给北京派房企带来很大的销售压力。

来源：经济之声