“东方国外上海囤地9年 四地块获利超40亿”

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各记者杨宠强实习生罗伦从上海

继李嘉诚上海项目之后，本报根据克比瑞中国提供的330份闲置土地清单调查了上海土地资源状况，并获得了代表性样本。

1月18日，东方境外与凯达达成协议，以共计150亿元的价格出售包括上海4个地块在内的7个内地房地产项目。

根据《每日经济信息》记者的调查，在东方海外销售的4块土地中，至少有2块土地被闲置了2年以上，包括东方海外海外高桥俱乐部有限企业天平地块和中山公园地区长宁区88街32/8丘地块。 更令人惊讶的是，2001年5月在东方国外购买的长乐路地块，占地只有3.9万平方米，但迄今为止只建设了2栋正在建设中的工程，地块的大部分面积以空的速度摆放。 上述在东方境外囤积的4块土地，由于取得时间不同，价格分别上涨了两倍至数倍。 摩根大通预计，上述交易给东方境外带来的账面利润将达到10亿6000万美元。

长乐地块是9年来在建设工程

东方境外的上海全部项目中，长乐路地块购买最早的。 2001年5月，东方境外与上海市卢湾区政府协商，购买长乐路占地39000平方米、总建筑面积15万平方米的综合用地，其中包括计划中的超五星级酒店。

东方国外2002年年报显示，长乐路地块有望于2007年完成。 但实际上，长乐路项目正式启动是在2006年。 根据2008年年报，该项目竣工日期为年至年。 1月25日，记者每次访问现场时，都发现上述地块只有两座宽敞的大楼完成了一半的工程，地块的其他部分还很平整，正在打地基。

在东方境外的上海4个地块中，长乐路项目是工程进展最大的一片。 《每日经济信息》记者现场调查发现，东方国外被出售给了凯德的另一个地块。 东方境外和新长宁集团2006年10月18日取得的长宁区88街32/8丘地块，至今没有开工痕迹，现场仅有一小块原住所遗留的残垣断瓦，也没有为工人提供的临时住宅。

另一个闲置2年以上未开工的地块——衡山路85号天平地块，1月8日被上海市计划和国土资源管理局宣布，将与相关区政府回收，督促开工。 根据前几天的实地调查，该地块的入口关闭，从入口门缝窥视地块内的环境时，地块内的杂草出乎意料地长到了半人的高度。 这块土地自2005年4月被购买到东方国外以来，一直被“金屋藏娇”，至今已有近5年。

据凯德地方介绍，除长乐路项目外，目前东方境外的上海地块只有2006年12月拍摄的南码头地块开工，但只奠定了基础。

天平路项目4年的价格翻了一番

东方国外通过上海地皮的买卖，获得了丰厚的利润。

以上述天平路地块为例，2005年在东方境外买入的价格仅为2.9亿元。 该企业向凯德承诺，天秤路地块因“闲置土地”被扣押或收回后，将恢复地皮权益5亿元。 这意味着在短短四年多的时间里，上述地块的价格上涨了近两倍。

与天平分区相比，上海其他几个分区的上升幅度更大。 长宁区88街坊32/8丘地块购入时价格仅为14.8亿元，目前估值达到43.2亿元； 同样是2006年买入的南码头地块，当年的买入价格为4.8亿元，目前的估值达到12.6亿元。

对于2001年收购并开始搬迁的长乐路地块，由于无法准确了解东方境外当时土地转让的支付额和转让价格，因此无法估算这些项目的盈利情况。 但是，由于上述用地时间年代较早，当时上海房价低廉，2002年东方境外快速发展该项目之初，该项目售价1.5万~2万元/平方米，该地区目前新建住宅售价10万元/平方米

上海祐威房地产研究中心副主任陆骑麟说，实际上，土地价格的涨幅远远高于房价的涨幅。 按照这个逻辑，东方海外长乐路项目的实际收益可能超乎想象。

由此计算，将在东方境外抛售上海四地块，利润至少达40亿元。

炒地利润超过了区域平均值

]。 今年，全国土地测量规划院地价所长赵松向《每日经济信息》记者表示，建设价格的约30%、税费价格的12%~15%、房地产领域整体利润率为30 %~15 %

钱生辉投资咨询有限企业 也就是说开发周期为3年左右的房地产项目，平均利润率大致在150%到200%之间。

按照上述标准，东方境外2005年和2006年购买的部分土地项目在前期一分钱未投资的情况下，获得了远远高于领域平均值的利润率。

值得注意的是，大部分开发商在开发房地产项目的过程中，必须对土地价格上涨获得的额外收益缴纳税率30%~60%的土地增值税，但在东方境外采用股权转让方法进行项目。

上海市财税局12366热线工作人员昨日向《每日经济信息》记者表示，转让项目企业股份属于公司股权重组，根据现有政策法规的规定，在重组过程中项目企业将获得土地或房屋转让的收益。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，在东方境外的上述行为是典型的“土地炒作”，“放任土地坐以待毙”，不仅浪费土地资源，还因房价无法供给而上涨。

对于“炒土地”的疑问，东方海外物业管理企业投资宣传部的沈先生表示:“炒土地的是中小企业，我们是大企业。 我不会做那种事。 ”回答说。 据他介绍，企业在内地开发房地产，九成的功夫花在与政府协商撰写批文上，一成的功夫花在项目的快速发展上。 迄今为止，东方海外上海企业已就批文的若干事项与政府进行了修订和协商。

关于上海市规土局计划1月8日与相关区政府合作回收和督促东方海外高桥俱乐部有限企业天平地块开工的消息，沈表示，该企业购买的不是房地产快速发展的地块，而是俱乐部。

划拳囤货低价出售？

东方境外因出售土地获得极高收益，但一位业内人士评价，凯德持有150亿元收购价实际上是“腰斩”了东方境外持有的土地，“卢湾区长乐路项目”

业内分析认为，东方境外之所以愿意亏本出售土地，主要是因为其主要航运业务去年相继亏损，有必要通过出售房地产项目来弥补账面上的损失。

但也有分析认为，在东方境外集中销售上海高质量地皮，与国务院和上海市严格解决土地闲置有关。

1月20日，上海市规划土地资源管理局发布了《关于开展本市闲置土地登记的公告》。 土地转让合同规定了开工时间但逾期未开工的，未规定开工时间但未收到《建设用地批准书》一年以上未开工的，以及未收到开工时间和建设用地批准书的三类闲置地块均规定闲置[ 1月21日，上海市规划土地资源管理局闲置土地窗口负责人向《每日经济信息》记者表示，无论是已经开工的项目，还是项目部分用地未开工，开工时间超过合同期限规定的闲置地块都应进行登记。 项目一期完全竣工，二、三期项目时隔一年未开工，也必须在各级规土局完成闲置土地登记备案。

在中央和上海的一系列政策“重拳”下，一小撮开发商通过转让办法，迅速“清理”了“清仓”下闲置的土地项目。

钱辉说，最近很多开发商都想找他，低价出售土地。 稍高质量的地块价格只有区域内土地价格的一半。 他认为，这些地块希望低价出售的一个重要原因是上海目前正在进行的闲置土地管理。

政策不健全

上海最近的囤积政策确实迫使一点的开发商迅速解决旗下的闲置土地，但改变领域内的“炒地”风气

天然气规划高级管理层张雄大指出，政府部门通过打击囤地，严格规定土地竣工和销售时间，严格执行土地闲置两年收回的政策，对土地拍卖、开发、销售的各个环节进行限制和收购 但是，关于“解雇”，现在没有可以限制开发者的法律法规。 事实上，开发商只需要变更项目企业的工商登记，就可以完成土地的所有权转让。

实际上，在全国房地产行业中，用股权转让的方法“炒土地”并不少见。 迄今为止，北京大龙地产在总资产只有29亿4000万元的情况下，吞吐了50亿50.5万元的土地出让金，因此该地块被北京市国土局暂停在北京市土地交易市场的转让交易活动资格，该例在业内表示:“

张雄大表示，关于通过工商登记变更企业股权，实质完成土地储备转让的方法，目前执法部门还没有办法杜绝开发商的“炒股”，相关部门将制定新的政策

张宏伟还表示，短期内项目开发收益远远低于土地转让收益，许多开发商更愿意“炒土地”，而不是继续项目开发。 如果这种情况不改变，“炒土地”的现象短期内很难消失。

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来源：经济之声