“催开工卡贷款虎年伊始房企便遭当头棒”

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经过记者扬·特班，上海

虎年春节刚过，上海开发商的资金链走到了尽头。

日前，上海徐汇分区计划和土地管理局宣布，将对1月8日收回并督促开工的8块闲置土地中的天平分区开始办理处分手续。 上海市银监局也发布新闻稿称，“2009年上海房地产贷款走势强劲上海银监局要求严控房地产贷款风险”，“经调查，对相关部门查处后有囤积、隐匿行为的开发公司，新

其实今年1月20日，上海市规划和国土资源管理局(以下简称上海市规土局)发布的《关于闲置土地登记的公告》要求所有拥有闲置土地的开发商自动到市、区各规划和土地资源管理部门按时登记土地。

业内人士认为，上海市相关部门的上述政策，目的是防止作为抵押物的土地和被回收的风险。 但与之相对应的是，地产商已经有些紧张的现金流将因此进一步收紧。 一位分析师表示，这些政策会影响房地产公司的现金流，上半年资金可能依然宽松，但那是因为去年公司收回了很多资金，下半年资金紧张。

信用卡贷款

春节刚过后，上海徐汇分区计划和土地管理局于1月8日对上海市规土局和相关区政府收回并督促开工的东方海外高桥俱乐部有限企业天平分区开始办理处置手续 根据区政府的处置方案，一是支付土地闲置费，及时延期开工，不在规定时间内开工就要收回土地，二是督促开发商限期开工。

今年2月，上海市银监局也发布了对上海闲置土地的最新政策。 根据上述信息稿，上海银监局要求上海银行领域的金融机构重视房地产信贷风险，采取切实措施。 严禁对项目资本金不足、“四证”不齐全等不符合规定的房地产公司和项目进行融资，对有囤积、隐匿行为的开发公司，不得发放新的融资，对现有融资采取迅速保全措施 根据

，银监局认定公司存在囤积、隐瞒行为，并通过各金融机构调查和相关部门核实。

这个政策让人联想不到今年1月20日上海市规土局发表的《关于闲置土地登记的公告》。 公告规定，土地转让合同或划拨决定书约定开工时间，逾期未开工的； 自《建设用地批准书》批准之日起一年以上未开工的； 土地出让合同或者分拨决定书未约定开工时间，未收到《建设用地批准书》，但土地出让合同或者分拨决定书签订或者批准之日未满一年开工的； 取得了建设用地的批准文件，但至今尚未开发建设的，应当全部登记。

对未按要求登记、未证明原因的建设公司，土地闲置1年以上不满2年的，按土地出让价款的20%征收土地闲置费； 土地被闲置2年以上的，依法无偿收回土地开采权，注销土地登记，并记载在诚信档案上。

这也意味着上海市规土部门认定的闲置土地，未来由于上海银监局的上述风险防范政策，很可能会被停止贷款或被保全贷款。

上海市规土局窗口登记部门工作人员昨天( 2月24日)向《每日经济信息》记者透露，目前登记的闲置土地已有200多块。 根据此前为中国提供的适宜居住的上海市闲置土地清单，100块左右土地出让期限确定的闲置土地已经符合“土地闲置2年”无偿收回土地开采权的条件。 另外，近300块闲置土地的转让时间尚未确定，但转让合同的签订距今已超过两年。

显然，如果这些土地被认定为囤积地、安全屋，上海相当数量的开发商将无法获得新的贷款，面临现有贷款将被保全的困境。

一发不可收拾

从表面上看，上海市银监局停止囤积、隐瞒房屋开发商的贷款，只影响房地产公司的单一项目，对公司的实际影响是 易居中国分解师薛建雄认为，开发商会往往让建筑公司垫付前期工程，在房屋预售关闭时垫付建筑企业垫付资金。 其中，开发商本身不太需要银行贷款。

根据国家统计局《2009年全国房地产市场运行情况》，银行贷款对开发商资金的影响不是特别大。 去年57128亿元的房地产开发公司本年度的资金来源中，国内贷款为11293亿元，所占比例不到20%。

但是，实际上，银监局的上述贷款停止，对开发商的影响是一发不可收拾的，全身都在动。

钱生辉投资咨询企业总经理钱生辉表示，许多开发商将一个项目的贷款用于集团层面的许多项目。 特别是囤积时间较长的地块，现在的评价值远远高于当时。 开发商也借此从银行获得了远远高于当时土地购买额的贷款。 一小撮开发商可能将一些地块抵押给银行，将获得的贷款用于支付其他项目的土地出让金和开发建设。 也就是说，开发商在向银行贷款时，已经赚钱获利。

许多业内人士告诉记者，目前被搁置2年以上的土地，大部分未开发对开发者有很大的利益。

佑威房地产研究中心主任陆骑麟介绍说，目前大部分土地的价格是2007年同一地块的2.2倍，2008年同一地块的2.4倍。

熟悉银行贷款业务的人表示，即使开发贷款以抵押地块价值的5成发放，获得的贷款额也达到了当年土地购买消费的2倍以上。

金生辉表示，一些未完全支付土地出让金的开发商将演出《空手套白狼》，先是借过桥债和信托债，代付土地出让金，是房地产开发所需的“四证”

也许是因为观察到了这些事情，银监局特别要求上海市所有金融机构“密切关注房地产公司，特别是高价圈的开发商、远离核心业务进入房地产的大型企业集团的杠杆率，对开发商、项目企业、母公司

在此之前，银监会发布了《关于加强信托企业房地产信托业务监管有关问题的通知》，确定信托企业不得以信托资金发放土地储备贷款。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，上述政策显然会影响房地产公司的现金流，上半年资金可能依然宽松，但那是因为去年公司收回了很多资金，下半年的资金

只要停止贷款，或

上海银监局的上述政策启动，显然会首先影响1月8日被上海市规土局和相关区政府回收并督促开工的8块闲置土地 在这8个地块中，最引人注目的不就是东方国外海外高桥俱乐部有限企业天平地块，以及多家媒体报道的记载李嘉诚旗下和黄埔全部的上海明华房地产有限企业周浦地块吗？ 前者已与位于东方国外内陆的其他6个地块一起，以172亿元的价格出售给凯德地方(中国)投资有限企业。 另一方面，凯德在接受《每日经济信息》记者采访时表示，与之前收购的原东方海外快速发展(中国)有限企业拥有的7个项目积极推进事业，其中衡山路项目)即天平地块)相比，凯德已经

但是，关于上海银监局停止各金融机构囤积、住房隐藏企业开发贷款是否会影响天平地块以及东方国外上海其他地块的贷款，凯德地方尚未做出回应。

别家被多家媒体报道，称“在上海周浦拥有闲置土地”的和记黄埔否认明华房地产企业与和记黄埔有关联。 位于黄埔和北京的公关企业昨天给记者打电话说，因土地闲置而公告的上海明华房地产有限企业，不是黄埔旗下的公司，与企业完全没有关系。

开发者们越来越清醒地认识到，相关部门对闲置土地的解决、收回或罚款可能只是个开始。

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来源：经济之声