“手握超200亿现金 低迷期恒大趁势加速整合”

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经记者朱玲从广州

改变了目前房地产市场的风云，成交持续低迷。

5月5日，去年在香港上市的恒大地产( 03333，hk )在香港业绩发布会上，再次提出了震惊各界的4月销售业绩)今年4月集团合同销售额为37.4亿元，同比增长55.9%。 今年1~4月，恒大累计合同销售额达到121.3亿元，比2009年同期上涨120.3%。 截至年4月30日，恒大现金余额达到209.9亿港币。

针对业绩的大幅增长，业内分析人士认为，恒大进军的城市集中在房价涨幅较低的二三线城市，这些城市楼市受新政规制影响较小，刚性诉求较强。 恒大还与其他房地产商竞争一线城市，规避了推高房价的风险。

强吸黄金1~4月销售100亿

从4月中旬开始，各地楼市成交明显呈下跌趋势，“五一”黄金周期间空前惨淡 恒大地产提交了逆市红火的市场回答书。

显示，2009年4月，集团完成合同销售额37.4亿元，合同销售面积57.8万平方米，其中销售额比2009年增长5成，达到55.9亿元，销售面积比去年同期增长17.8亿元。 值得注意的是，在市场低迷的情况下，恒大全国范围的项目平均售价达到了每平方米6408元，比去年每平方米4666元上涨了32.4%。

据此次业绩发布会公开资料显示，4月份恒大销售贡献地区集中在石家庄、重庆、长沙等二三线城市，其中石家庄销售金额占总合同销售的18.7%，重庆为14.1%，长沙也为10%

其中石家庄恒大城项目最具代表性。 据恒大地产相关人士介绍，石家庄恒大城项目于4月18日新政公布当天正式启动。 当天合同销售额约6亿3000万元，合同销售面积约7万平方米，销售数量约520套，平均价格达到每平方米9014元，刷新了当地楼市纪录。

市场专家认为，二线城市和一线城市的楼市呈现较大差距。 因为，像恒大这样将全国二线城市放在首位的开发商，在实力上将进一步加强，应对市场变化的能力将会提高。 由于国家将限制区域集中在部分房价上涨过快的城市，从日前国家统计局公布的全国70个大中型城市房价涨幅来看，涨幅较大的也多为一线城市。

因此，最近，主要一线城市的开发者在4月份的销售业绩有所下降。 恒大没有受到冲击，受新政的影响不大。 此外，该公司以稳健经营为目的，在土地销售和开发上也与其他开发商追赶一线城市，避免了持续推高房价带来的市场预期风险。

截至目前，恒大地产累计合同销售额达121.3亿元，比2009年同期增长了两倍，涨幅达120.3%。 累计合同销售面积达到189.3万平方米，比去年同期增长60.4%。 这是继去年3月之后，合同销售再次刷新的同步记录。

已经布局二线城市的恒大取得了很多成果，今年恒大用实际行动再次说明，是其二线布局战略。 4月23日，恒大地产以5亿元的总额拿下长春高新技术产业开发区地块，该地块达到20万平方米，地上均价仅为2531元/平方米。

业内专家表示，大企业品牌开发商进入二三线城市不仅可以提高当地楼宇的质量和质量，还可以带动当地经济增长，市场竞争多样，发展迅速。

现金流充足全国8.5折优惠垄断市场

“我们全国性的楼盘已经开始推出8.5折优惠。 ”恒大地产一内部人士透露。

4月15日，银行实施差异化信贷政策，将套房首付提高5成，利率提高1.1倍，令整个市场再次风雨飘摇。 各开发商不敢自由行动，许多开发商表示，目前也只能根据市场情况制定计划。

恒大上市以来，现金流一直很充沛，截至4月，恒大的现金余额接近210亿港币，但恒大率先开展了全国性的优惠活动，折价8.5折。 对此，恒大内部人士表示:“我们由此造福人民，即使是这样大的优惠幅度，其实我们的产品也可以在利润的空范围内实现市场的最大化效果。”

今年1月底，恒大地产首次发债，获得超额认购，成功发行达7.5亿美元的5年期优先股，随后4月，恒大地产又发行了6亿美元债券。 至此，今年4月，这家企业的现金为209亿9千万港币。 据悉，2009年12月，恒大现金流达到163.6亿港元，今年1月达到190.2亿元，稳健的现金流每月都在上升。

许多证券从业者认为，恒大地产提前挖掘市场机会加速融资，掌握充足的现金，为未来领域做好“过冬”的准备。 据悉，恒大这两次融资出现债务违约，均创下香港上市内房股份公司债务违约的纪录，此次空前大力筹集民间资金，也是过去土地价格和市场预期的转折点之杖。

分析师表示，目前市场整体处于调整阶段，各家尚未做出反应时反应的公司，调整自身战术是应对市场预期变化的核心，恒大的优惠措施将带动大公司现金流的顺利增长。

一位分析师指出，恒大部分项目位于二线城市，价格较低，对金融机构来说贷款风险相对较小。

据说恒大地产是中国土地储备最大的房地产公司之一。 目前，恒大全国土地储备超过5000万平方米，57个项目分布在25个主要城市。 项目所在城市基本上是区域经济中心，人口多在500万人以上，经济规模和快速发展速度居全国领先地位。

据恒大人士介绍，恒大地产大部分项目规模为50万~200万平方米，这类项目最适合规模开发、滚动开发，能够满足环境优美的规划设计条件。

通常，恒大的项目都位于所在城市上升潜力大、住宅诉求上升的高质量区域，84%的项目是城市市区项目，环境优美、规划完善、城市交通发达，

一旦涉及到旅游房地产项目，通常距离超大城市中心30~40公里，位于高速公路出口附近和独特美丽的自然环境，这些项目土地价格低，土地可以持续扩大，

虽然目前的开发公司贷款和个人贷款在一定程度上得到了收紧，但恒大稳定的现金流保证了企业健康的快速发展。

随着退潮介入领域整合契机的出现

接近恒大地产，恒大是“项庄舞剑意在沛公”，他明确表示市场处于低潮时进行领域整合是首要的。

像恒大这样规模较大、资金实力雄厚的公司，不仅要提高市场规模，还要通过合并等手段收购资金实力弱的公司，实现行业扩张。

“在目前的政策环境下，土地价格随着房价一起下跌，但对于资金量充足的开发商来说，这是整合土地资源的绝佳机会。 ’房地产专家都有这个看法。 土地价格的合理回归，为恒大这样的开发商创造了开疆拓土的机会，在新城市取得土地比以前更容易，也会提高其贡献率。

显示，恒大在二线市场的布局效果已经显现，不仅在4月的销售业绩上，在一季度的销售上，恒大全国的战术布局，对二三线城市集团的贡献也在逐渐增大。

另外，恒大的管理和运营特点，将在市场变化中发挥更重要的作用。 在二线城市，新的扩张需要有成熟管理和运营模式的开发商介入，市场一旦恶化，中小开发商将失去竞争的特点，大开发商将大势所趋。

不仅在土地价格上，在工程管理和招投标等管理上，恒大始终坚持标准化的运营特点。 一位长期研究恒大地产的关注者表示，恒大地产对新项目的选择实施了统一的选址标准，保证了项目开发的成功，将决策风险降到了最低。

他指出，这包括项目网站、项目规模、项目定位、项目现状标准化等。 另外，企业对所有主体、装修、园林等大型工程由集团总部统一招标，集团规模特点是确保投标公司能以合理的价格提供高质量的服务，从而有效控制建设价格。

在新政下，开发者正在改变各种各样的战略和策略，而规模型和实力型的开发者开始占据更多的特征。 “每次市场调整，都是扩张型大企业的机会。 ”专家表示，这是因为目前恒大销售战略的一些变化，加速了大开发商的时代。 / BR// BR/& LT；

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来源：经济之声