“世茂股份CFO陈汝侠：布局抢先机因地制宜做商业”

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经过记者扬长队在上海

年的7月绝对是商业地产界值得纪念的一个月。

月初，最赚钱的房地产企业恒隆地产将高租金的增长模式从上海复制到外面，在沈阳故宫边缘开发了沈阳皇城商业广场； 月中，这家国内商业房地产行业的“大哥级”开发商宣布，上半年销售额达到362亿元，继一季度后再次超过万科成为国内房地产行业第一。

月末，a股商业地产上市企业龙头世茂股( 600823.sh )也提交了今年上半年净利润比去年同期增长700%的漂亮成绩单。 这似乎标志着去年5月刚刚完成重组的世茂股份开始在中国商业房地产行业扮演主角。

近日，世茂(股(陈汝侠)首席财务官接受了《每日经济信息》(以下简称nbd )的采访。 据他介绍，商业房地产在持续稳定的租金回报和较高的房地产价值空之间日益受到关注。 这是因为对地产商来说，越早进入这个行业，将来获得的机会就越多。

尽早进入二三线城市

nbd :去年，世茂股份结束重组，开始专注于商业地产开发和经营。 到了今年，很多开发者都在跟进。 过去十年中发展不太迅速的商业地产为什么突然吸引了这么多房地产商？

陈汝侠:一些开发商因眼前的危机进入了商业房地产行业。 住宅开发可能还会高涨10年，但10年后可能会逐渐成为瓶颈。 商业房地产由于持续稳定增长的销售和租金收入，有可能成为未来房地产商的首要收入来源。 许多开发商看到这一点，进入了商业地产开发行业。 但是，商业地产开发和经营需要经验积累，很多从住宅转型的开发商可能很难马上做出成绩。

nbd :过去十年，商业地产的快速发展远远落后于住宅的快速发展，但首要原因是开发商缺乏经验吗？

陈汝侠:过去十年商业地产发展得比住宅快，有很多原因。 首先，我国住宅市场已经经历了十多年的快速发展，但商业房地产才刚刚兴起，这与经济的快速发展有关。 世界发达经济区块的快速发展轨迹表明，当经济区块人均gdp达到3000美元时，商业将进入全面快速发展阶段。 此外，住宅的快速发展与商业地产的快速发展有着前后关联，首先是住宅地产的巨大快速发展，才是商业地产的兴起。 另外，与住宅相比，商业地产的开发很难，现金回流不比住宅快，所以很多开发商都想开发住宅。

nbd :您觉得商业地产未来几年的前景怎么样？

陈汝侠:国家确定了扩大内需、促进费用是中国经济的出路。 虽然这并不是千钧一发，但是可以看出，今后几年国民的支出诉求将越来越旺盛。 诉求增加后，将需要大量的商业服务设施。 这是商业地产的机会。 另外，这几年全国二三线城市的支出能力大幅增强，很多城市对零售业的诉求旺盛。 例如我们在绍兴的商务项目，由于当地旺盛的费用诉求，吸引了很多上海等一线城市才有的高端企业品牌。 我认为我们在二三线城市的商业地产有很好的机会。 我们已经提前进入了这些城市。 由于先行者占据天下，只有走到其他开发者面前，才能赢得越来越多的商机。

开发为什么不是“因地制宜”

NBD:100 %持有世茂股份开发的商业房地产项目？ 世茂股份选择那些商业地产自己持有吗？

陈汝侠:我们开发的商业房地产项目中，约30%由自己持有，70%用于销售。 这部分来自资金的需要，也来自业绩的需要。 关于它们的持有、销售，必须根据项目所在地的投诉和商户决定。 我们的商户和我们合作很久了，关系很好，但他们也有经营上的想法。 我们将花费人口和购买力来选择能够支持他们经营的商业房地产项目。 对于任何非常好的商业项目，我们都会选择自己经营。 例如，计划在明年年底之前营业的北京世茂百货旗舰店是我们拥有的房地产，该项目地理位置好，经营面积大，项目周边费用旺盛，未来前景十分光明。

nbd :与稍微和开发商一样的模式在全国范围内复制不同，世茂股票为什么每个商业地产项目都不一样？ 这是否会带来商业房地产开发和经营的风险？

陈汝侠:我们开发和经营商业地产项目大体上是“因地制宜”。 只有符合市场诉求，才能确保项目成功，获得高租金回报。 例如，绍兴市人均gdp高，成本效益高。 因为绍兴世茂广场项目定位丰富，有高级企业品牌和中低级企业品牌。 例如昆山项目，当地顾客购买力不弱，但离上海太近，客流量容易流向上海。 因为这个昆山项目以满足当地日常诉求的企业品牌为中心。 你会发现，在绍兴和昆山开发同样的商业房地产项目不会有太高的回报。 这是我们在不同城市不使用同一模式的首要理由。 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

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来源：经济之声