“转型商业地产 房企或为低价谋地？”

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记者杨宠强在上海

年1月8日，在上海宝山万达广场举行了盛大的营销中心开幕式。 算上宝山万达广场，万达在上海的商业广场数量已经达到4个。 在房地产领域连续调控的大背景下，商场的租赁和经营收入可以帮助万达度过领域的困难时期。

实际上，从去年3月开始，龙湖、金地、万科等开发商相继转型商业房地产。 但是，转型一年后，转型商业房地产的开发商们纷纷表示:“目前商业房地产项目能提供的租金收入微乎其微，要想通过持有商业房地产获得稳定的租金收入，还需要更长的时间。” 那么，开发商为什么选择转型商业地产呢？ 其战术意义是什么呢？

很难靠微薄的租金实现自给自足

今年1月11日的同策房地产趋势论坛及房地产先锋主题沙龙，同策咨询中心总监黄威 在发现香港五大开发商长江实业、新世界中国、新鸿基、恒隆房地产和恒基的内地，只有万达和soho中国等少数房地产商能达到这个水平。

《每日经济信息》记者问绿城集团某高层:“绿城为什么不像万科、金地那样转型商业地产，用商业地产的现金流培育高档住宅？” 上述高层的回答很简单。 搞商业房地产需要长期积累，一两年内为住宅提供现金流并不容易。

万科上海企业首席开发经理叶挺告诉记者，过去一年，万科上海商业地产的收入约占万科上海整体经营收入的10%~20%，其中来自商业地产租赁的收入极少，只有很小的比例。

从2008年开始，大力发展商业地产，完成了商场、电影院、娱乐场所等整个产业链的世茂股份拥有总开发面积30%以上的商业地产项目，而世茂股份首席财务官陈汝侠认为，目前商业地产的

据第一太平戴维斯上海房地产顾问有限企业的研究报告，上海的办公楼租金收益率为5.5%~6%，零售房产为6%~7%。 很明显，以目前的租金收益率来看，通过持有商业地产获得的现金流太少了。

零售为主力

中原房地产集团研究中心商业大厦的研究经理季峰认为，与香港房地产企业通过持有商业房地产获得稳定的租金收入不同，内陆开发商 他表示，不仅可以最快地向房地产企业提供现金流，还可以提供更高的溢价销售利润

以前，李嘉诚旗下的长江实业(集团)有限企业(以下简称长江实业) )分割旗下的房地产，以人民币计价房地产信托 如果这个reits正常发行的话，预计会成为第一个在香港上市的人民币ipo。

上述新闻为大陆开发商通过商业房地产开发快速获得现金流提供了另一种途径。 打包房地产，整体上市，通过资本市场的溢价来获取房地产开发的利润。 但季峰认为，这种模式不适用于内陆开发商。 因为大部分内陆房企不能像长江实业那样在海外发行reits。

显然，大量开发和销售商业地产是现阶段商业地产开发的最理想模式。

实际上，近来商业大厦市场已经掀起了成交热潮。 万科开发的中餐万科vmo在新年的一周内全部售罄。 获得奖励的万科上海企业有意将今年来自商业地产的销售收入比例从原来的10%~20%提高到25%。

中国房地产新闻集团研究中心总经理陈啸天表示:“随着限购、限贷、增资层出不穷，今后一段时间通过住房投资防范通胀将面临巨大的楼市政策风险，但商业市场

低价诱惑开发商转型

转型商业房地产不仅可以降低开发商的市场风险，还可以让开发商获得相对低廉的开发用地

根据中国指数研究院的研究数据，上海商业用地去年的楼价为7733元/平方米，平均溢价仅为11.12%，除保护用地外，上海商品住宅用地年平均楼价为8379元/平方米 由于土地短缺，住宅用地的价格一直在上涨。

在这样的大背景下，商业、住宅综合用地显然成为开发商的首要争夺对象。

实际上，目前附属于住宅开发商的商业地产开发部门，正在不断消化迄今为止遗留下来的大量商业资源。

万科上海企业首席开发经理叶挺承认，万科上海企业商业开发团队目前消化万科现有土地商业部分的用地日益增加。 其实，中粮万科vmo的前身是万科玉别墅的商业配套地块。

担任中餐万科vmo代理的上海全苏德房地产顾问有限企业的端恒社长表示，房屋开发商转为商业地产，缺少的是以前流传下来的基层客户资源，无法了解客户的需求。 因此，房屋开发商只能求助于相关商业物业服务企业，招商甚至协助开发。 显然，这进一步降低了房屋开发商持有商业性房地产的意愿。

端恒认为，从目前的快速发展势头来看，内陆地产商要像新鸿基那样拥有近50%的商业地产，至少需要5年以上的时间。 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

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来源：经济之声